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これから不動産投資を始めようとされている方は
最初にどんな物件からはじめたらいいのか？
迷ってる方が多いと思います
もちろん、人それぞれ属性が違うので
何を最初に買うのが正しいのか
人によって全然正解が違います
わたしは元々属性が悪かったです。
そんなわたしが10年間の投資経験を踏まえて、属性の悪いパート主婦だったわたしが
最初に買うなら戸建てとアパートどっちがいいの？
についてお話していきます。
っと、その前に
わたしは今、戸建てもアパートも区分マンションも所有しておりますが、これらに共通することは全て築古ということを踏まえて読んでいただけたらな、と思います。
戸建てとアパート買うならどっち？
パート勤めのような人が最初に買う物件として最適なのは、やっぱり戸建てだと思います
その理由は
- 手頃な金額から始められる
- 客付けの負担が少ない
- 出ていくお金が少ない
からです。
それでは、その理由をひとつづつ説明させていただきます。
手頃な金額から始められる
不動産投資をあまり知らない人たちに
「戸建てっていくらくらいで買えると思いますか？」って質問すると
大抵の方は何千万円もするイメージだそうです。
築年数や、エリアによっても戸建ての金額はマチマチですが
新築とか築浅を東京都内で買おうとすると
中には1億円くらいになるものだってあります
でも、わたしが買っているような築古の戸建ては
数百万円くらい。安いものだと数十万円のものもあるのです
それくらいの金額だったら無理せずスタートさせることが可能ですよね？
数百万円単位でお金を投資するのって怖いかと思いますが、不動産の価値がゼロにはなりません。
下がる事もあれば、努力で上げる事もできますし
なにより家賃収入で購入費やリフォーム費を回収する事ができます！
これが不動産投資の強みです。
しかも、規模を拡大したい時に持ってる戸建てを担保に融資を組んで、2戸目を購入する事だって可能です。
ボロ家を共同担保に入れてアパート融資を受けた時の記事
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なので、パート勤めのような方は、少額で始められる戸建て投資がピッタリです。
客付けの負担が少ない
戸建てだと、1度入居して下さったら長期で借りてくださる事が多いです。
しかも賃貸のライバルはほとんどアパートやマンションなので
戸建てってだけで差別化できます！！
わたしも1戸目の客付けの時は、コツとか全然わかってなかったので、なかなか入居が決まらず、かなり苦戦しました
そんな時、そもそもライバルが多いアパートやマンションだったら、もっと客付けまで時間がかかってたと思います。
戸建てはライバルが少ないので、条件を変えていけばいつか必ず決まります。
アパートはライバルが多いのでハッキリと差別化するには、家賃を下げるとか設備を良くするとか利回りが下がってしまう事をやらないとイケなくなる事もあります。
出ていくお金が少ない
戸建てだと、税金が安くなる可能性があります。
これは戸建てかアパートか、というよりは木造かRC（鉄筋コンクリート造）どっちがいいの？になってしまいますが
木造の方が固定資産税が安くなるし、リフォーム費用も安くなるので出ていくお金が少なくなります。
そもそも、ちょっと駅から遠いエリアだったり、都心から離れてるエリアの物件を選んでるので、その分税金が安くなります。
例えば、わたしが1戸目に購入した大阪府吹田市の戸建ての固定資産税は
26,400円です！！！
1年分の税金ですよ。どうですか？安いでしょ
1ヶ月の家賃が65,000円なので、とっても優秀な戸建てです。
中古戸建てはやめとけ、と言われる理由
色々とありますが、1番の理由は融資が受けにくい事です。
理由はいくつかありますが、1つは銀行さんが築年数が古い物件にはあまりお金を貸したがらない事です。
しかも、属性が悪いと、尚更、借りれません。
なので、最初の持ち出しは多くなってしまう覚悟は必要です。
アパートやマンションのメリットとデメリット
アパート1棟買いとか、マンション1部屋を買って賃貸に出すのもアリといえばアリです。
戸建てには無いメリットもありますが、デメリットもあるので、ご紹介させていただきます
区分所有のメリット
わたしの経験上、区分マンションであまりいい思いをしてこなかったんですが、強いていうと、
都内好立地の区分マンションを売却したときに倍の値段で売れたので美味しい思いをしました。
なのであえて区分のメリットをあげるとすれば、売却益が狙えそうな立地の区分を買っておくと将来高く売れる可能性があるというところですかね。
また、築古戸建てよりはローンも組みやすいので、組める人は立地の良い区分を融資を組んで買うのがありですね。
区分所有のデメリット
1番のデメリットは修繕費が割高ってことです
マンションは基本的にRC構造なので、リフォーム費用が高くなります。クロスを貼ったり表層のリフォームならいいのですが、配管工事とか躯体をいじるリフォームは割高になります。
わたしは過去に所有していた築古区分はほぼ漏水の事故が起こったので、もう勘弁してよーって感じでした。
アパート1棟買いは大変
アパートは入居率が0か100みたいに極端にはならないんですけど、できるだけ空室が無いほうが良いですよね。
でも簡単には満室にならないので、それがストレスになる方もいらっしゃいます。
部屋が狭いと入退去が激しいので満室になったと思ったら退去になったりモグラ叩きみたいです。
幸いわたしのアパートは、あまり退去しづらい方達に入ってもらってるので、満室を持続してますが、戸建てに比べると短期間で退去する率は高かったです。
もちろん購入したときもそこそこいいお値段しました。
ただ、当時は所有していたボロ戸建て１戸を共同担保に入れて満額を３０年で融資を受けることができたので、それは本当によかったなって思います。
わたしは、そのくらいお金を借りれる力があるのなら、都内好立地区分マンションか広めのアパートを買うのはいいんじゃないかと思ってます。
お金の面でも、客付けの面でも大変なので、アパート1棟買いは初心者向けではありませんが。
まとめ 属性が良くないなら戸建て一択
わたしみたいな兼業主婦さんが、不動産投資をはじめようとするなら戸建てから始めるのが良いと思います
なぜかというと、お金が借りられないし、使えるお金が限られてるからです。
しかも運用にお金があまりかからないし、客付けが成功したらずっと借りて下さるので、資産をコツコツ増やす事ができます！
少額からはじめられて、ストレスが少ないので
戸建てから始めるのが良いと思いますよ
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なっちースクール生さんの実績
２６０万円→９０万円（静岡）
３００万円→８０万円（千葉）
４５０万円→２６０万円（茨城）
３６０万円→１５０万円（埼玉）
６００万円→４５０万円（都内）
３５０万円→２００万円（三重）
４８０万円→２００万円（埼玉）
６８０万円→５５０万円（都内）
２５０万円→ ４０万円（茨城）
１３８０万円→９００万円（都内）
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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１４戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計２１室所有。
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