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実は、わたくし、なっちーは違法建築の物件を複数所有してます(笑)
えぇー大丈夫なの？と思うかもしれません。
確かに違法建築には色々と問題があって
- 場合によっては行政から取り壊し命令
- そもそも融資してもらえない
- 売る事も困難
と言われています。
だけど、実際は私はあまり困った事がありません。
違法建築の物件を買おうとしても融資が付かない
- 日本政策金融公庫
- 地方銀行
- 信用金庫
- 信用組合
違法建築の物件を担保にこれらの金融機関に行って、「お金貸してください」って言っても、ほとんど融資不可です。
でもノンバンク系の三井住友トラストローン&ファイナンスやオリックスといった所なら、融資が可能になってきます。
ノンバンク
銀行とは違う、貸金業者の事です。なので消費者金融もノンバンクの1つ
お金を貸してくれる時のルールが銀行と違ってて、借り過ぎを防ぐ法律（貸金業法）の範囲内でお金を貸してくれます。
なので、金利が銀行より高かったり、あまり多くのお金が借りられない。といったデメリットはありますが、違法建築の物件でもお金を借りれるし、融資の審査が銀行より早いです。
ノンバンクは違法建築かどうかを気にしてなかった
わたしが実際に利用しているノンバンクに関してですが、あまり違法建築どうこうは関係ないような気がしてます。
というのも
- 金融機関の審査基準がわからない
- 担保に取られた物件は、違法建築関係なかった
- 購入価格の大きい物件から担保にされた
これがリアルだったからです。
ノンバンク側からみたら、購入価格が高い方が評価が高い。という事になってるようです。
去年の事例でいうと、現金購入した全空アパート
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わたしの個人的な理由で融資が不可になりましたが、話は順調に進んでまして
2019年購入の都内物件2戸（1戸600万円）
2015年購入の千葉区分1戸（380万円）
が共同担保になる予定でした。
去年買った、千葉の戸建ての方が建築確認は取れてるし、しかも再建築可能な物件なので、こっちの方が評価が高いんじゃないかなーと思ったのですが
違法建築物件であろうが、金融機関の判断は
『最近買ったものよりは、前から持ってるものの方が評価高い』とのことでした。
ということで、ノンバンクに関しては
違法建築だからといって、お金を貸してくれない。という事はないですね。
違法建築持ち＋ノンバンク借入でも融資してくれる
実は以前、信金の担当者さんに
「わたし、違法物件を複数所有していてノンバンクでお借入してるのですが、それって今後の融資に影響しますかね？」
って聞いたんですが
「問題ないですよ」と言われたことがありました。
そもそもですが、わたしが好む物件って
- 築古
- 低価格
- 木造
の金融機関が好むような物件ではないので、どうしても融資を組む時はノンバンクになってしまいます。
ですが、後々になって信金とかから借りられる事になりそうでも、特に影響があるわけでもないのです！
わたしが何を言いたいのかというと
融資が付かない物件＝評価の低い物件だと思って買わないのは、かなり損していると言う事です
むかし、３８０万円で購入した融資が付きづらい物件を４年後に１６００万円で売却した経験があります。
この物件は売却するまでは賃貸が付いていたので売却益+これまでの賃料収入が手に入りました
はっきり言って儲かりましたけど、この物件は普通の人が普通の銀行で融資をつけようと思ったら、かなり難しいでしょう。
パーフェクトな物件なんて、ありません
たしかに融資の事を1番に考えるなら、積算の出る物件を買うしかないでしょう。
ただ、『融資が付く＝良い』と思ったら大変なことになってしまいますよ！気をつけてくださいね！
利回り重視で買って成功かどうか
と同じで
不動産投資での成功か失敗かは、最終的に家賃でいくら回収できて、いくらで物件が売れたかです。
たった1つだけの事を見て、買うべきかどうかは判断しない方がいいですよ！
利回りだけを気にするとこうなります
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【補足説明】積算とは
積算評価と言われてる、金融機関が物件の価値を評価する時の1つの基準で
現在の土地の価値＋建物の価値を合わせた金額のこと
土地はエリアや広さで判定。建物は大きさや構造、状態できまります。
違法建築って買って大丈夫？
築古物件を選んでいると、どうしても違法建築に出会う確率は高くなります。
違法建築だとわかって購入する方もいらっしゃいますが、買ってしまった後で気付くパターンもあるので、物件を購入する前にキチンと確認しておいた方がいいですよ。
違法建築を買ってしまっても大丈夫なパターン
- 検査済証がない物件
- 既存不適格建築物
- 是正可能な違法建築
こういった違法建築の物件は、何とかなります。
既存不適格建築物というのは
昔のルールでは大丈夫だったけど、法律が改正されて違法の状態になったものです。手を付けなければ何も言われません
違法建築かどうか確認する方法
- 検査済証があるかどうか
- 一級建築士に診断してもらう
この2つがあります。
ちなみに物件の概要書には「違法建築」とは書いてません。
- 建ぺい率オーバー
- 容積率オーバー
といった感じで書かれてます。
違法建築物件は融資が付きづらい物件ですが
判断材料から外してしまうと損していることもありますよ
参考になれば幸いです
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２６０万円→９０万円（静岡）
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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１４戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計２１室所有。
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