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わたしもオーナーチェンジ物件に手を出したことがあるのですが、入居者さんとのやり取りが大変で、ツラい思いをしたことがあります。
オーナーチェンジ物件は利回りが高い場合もあって、入居者さんがすでに入ってて
「これはお得だぞ・・・しめしめ」と思っても、失敗することがあります。
だから、ちょっと待ってほしいのです！！
オーナーチェンジ物件には罠があることも・・・
補足説明
オーナーチェンジ物件とは、入居者さんが既に入っている状態で売買される物件のことです。
なので、買った瞬間からお家賃が入ってきます
先日、わたしの生徒さんから相談があったのですが
結果からいうと、オススメはしませんでした。
わたしがそのオーナーチェンジ物件をオススメしなかった理由、オーナーチェンジ物件で見るべきポイントなどを今回お話していきます
オーナーチェンジ物件にはメリットもあるんですが、利回りだけ見て飛びつくのは、とても危険です。
こんなオーナーチェンジ物件なら大丈夫。という見極めポイントをお伝えするので、お見逃しなく
オーナーチェンジ物件をオススメしなかった理由
わたしが物件の状況を聞いて、心配だった点は
- 変な造作がしてある
- 入居期間がものすごく長いらしい
- 高利回りなのになぜ売却するのか謎
- 担当者があまり物件に対して話したがらない
- 物件から遠くて収益物件を扱うような業者が出している
- 物件がボロい
もうすでに危険なニオイがプンプンします。(笑)
物件の状態がおかしかった
入居期間が長いらしいので、お家が痛むのは分かるんですが
ボロさと造作の違和感が気になりました。
1番アヤシイと思った点は？
取り扱ってる業者さんが、物件から遠いんですよね
物件から遠いと、何かあった時にすぐ動くのが大変です。
交通費も時間もかかるような所、わざわざ選ぶのはコスパが悪いんで、普通はお店からそんなに遠くない物件を扱います。
しかも、どうやら収益物件をメインに扱ってるような業者。
これは手慣れた感がプンプンします。
高利回りの20％なのに売り出す理由は？
20％の利回りなら、超優良物件です。
こんな物件を手放す理由はありません。なので、売却理由はちゃんと聞いておきましょう
実はおとり物件だった、ということがあります。
- 家賃がそのままで、相場の方が安かった
- 入居者がサクラで、購入後に退去
- 計算していた家賃収入の計画が崩れる
これがオーナーチェンジ物件の危険性です。
利回り関係なく、オーナーチェンジ物件は「なぜ物件を売るの？」と必ず質問しましょう。
- オーナーが事情で遠方に引っ越し
- 家賃収入より売却益を狙ってる
- ローンの返済が難しくなった
- まとまったお金が必要になった
- 高齢になって管理が大変
と、さまざまな理由があります。
もちろん、うのみにしないで自分で調べることもお忘れなく。
止むを得ない理由で売る場合は、オーナーチェンジ物件でも購入を前向きに考えた方が良いですね。
入居者さんが厄介な物件は避けよう
オーナーチェンジする理由がハッキリしてるけど、入居者さんが厄介だと買った後に苦労します、、、
わたしがオーナーチェンジで買ったアパートの、入居者さんとのやり取りは大変でした
この時、ほんとに辛かったから、、、
生徒さんには、そんな思いはさせたくないと思って、オススメしませんでした。
オーナーチェンジ物件は入居者さんを選べないので、物件自体が良くても入居者さんとの相性が悪くて、大変な思いをすることもあるのです。
だから、オーナーチェンジ物件は危険だと言われてますね
オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
オーナーチェンジ物件は、先ほども言いましたが買った後すぐにお家賃が入ることが1番のメリットです。
ですが、デメリットもいくつかあります。
オーナーチェンジ物件のデメリットは
- 入居者さんを選べない
- 物件の状態・修繕歴が分からない
- 室内がどうなってるか分からない
- 悪質な物件が紛れてることがある
入居者さんがいらっしゃるので、購入前に建物のチェックが、ほぼ出来ません。
なので、売主さんから修繕履歴を確認しましょう！
慎重に検討しないと、ババを引く事もあります。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジは客付けをする必要がありませんね。
いつまでも空室だとお家賃が入って来ないので、すでに入居者さんがいらっしゃるオーナーチェンジ物件は、購入後がとってもラクです。
リフォームとかも特に必要がなくて
物件購入時にかかる税金や費用、毎年かかる固定資産税を合わせるだけで、ほぼ実質利回りに近い数字が出せます。
オーナーチェンジ物件で特に気を付けておくべきこと
今いらっしゃる入居者さんが退去した時の事を考えておきましょう。
もし、購入後にすぐ入居者さんが退去された時
家賃が相場より高かった場合は、家賃を下げないと入ってくれない可能性があります
そうなると、利回りは購入時より下がってしまいます。
なのでオーナーチェンジ物件は、購入前に家賃相場より高すぎないかどうか、チェックしておきましょう。
もしくは、はじめから周辺の家賃相場を参考に、想定利回りを出しておきましょう。
表面上は利回り20％の高収益物件でも、相場に合わせてみたら利回り13％だった・・・
なんてこともあります。
契約書もよく確かめよう
中には入居者が優位になってる契約になってるものもあります。
更新料の有無や、
退去時の原状回復費用の負担などなど
読んでみると、、、
なんじゃこりゃ！
という内容もたまにはあったりします
時には書面に載ってない約束もあって、購入後にトラブルになる事もあります。
他には前のオーナーが黙認してた事があったり、、、
その辺を確認しておかないと、後で面倒な事になるので、契約書にも気を付けましょう。
他にも注意しておくべきこと
- 賃貸契約の期間や条件（レントロールのチェック）
- 入居者の属性
- 修繕履歴のチェック
- 保証会社に入っているか？
- 管理会社が付いてる場合は、評判チェック（外して自主管理にできるか）
危険な物件は、所々おかしな所があります
物件を売り出す理由と合わせて、以上の5点は最低でもチェックしておきましょう。
今回のまとめ。オーナーチェンジ物件は利回りだけ見てると危険
オーナーチェンジ物件は客付けする必要が無いメリットはありますが
- 実は変な入居者が入っていた
- 中身ボロボロで、修繕がかなり必要がある
- 何かでトラブっている
このような危険性がオーナーチェンジ物件にあります。
利回りだけ見たら、20％超えっていうような物件が見つかる事はありますが、
この物件、ほんとに買って大丈夫かな？
と1度立ち止まってよく考えて下さいね。
特に問題ない物件で、入居者さんも良い人なら検討してみる価値はあります！
入居が付いてる物件の方が金融機関からの評価が高い場合もあり、ローンの審査も通りやすく、入居者を募集する必要がないので、初心者向けのようにも見えますが
カモにされる可能性もあるので、しっかり調べてから購入を決めてくださいね。
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３００万円→８０万円（千葉）
４５０万円→２６０万円（茨城）
３６０万円→１５０万円（埼玉）
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３５０万円→２００万円（三重）
４８０万円→２００万円（埼玉）
６８０万円→５５０万円（都内）
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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１１戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計１８室所有。
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