こんにちは、弁護士の松本常広です。
今回は、事務所の物件選びその２です。
候補物件は、まずインターネット上で探し（全国チェーンの不動産業者）、それらの物件を回りながら地元の業者にも当たっていきました。
地元業者は５件程回りました。
地元業者を回れば、街のことも良くわかるだろうとの考えもありました。
駅周辺には、下図のとおり商店街と都道４２０号線という住民の利用頻度が高い通りがあります。
この商店街は、都内最長のアーケード商店街で、テレビの取材が良く来る活発な場所です。
夜中に写真を撮ったので、上図では全く人がいませんが、昼間は大変な人通りです。
都道４２０号線は、商店街に比べると人通りは少ないものの、ラーメン店をはじめ飲食店等が点在する通りです。
商店街の人混みを避けたいときに良く使われます。
りゅえるは、昭和の趣を色濃く残す飲食店街で、大衆居酒屋、スナックの宝庫です。
当時、りゅえるには再開発計画がありましたが、立退き交渉等の関係上、実際の工事は早くとも３年後だろうと言われていました。
上記の街の特徴を踏まえつつ、候補として挙がったのは下記の５つの物件です（３年前のことなので若干詳細は不正確）。
位置関係は、上図に番号で示しています。
いずれも内覧可能だったので、メジャーを持っていって採寸し、間取図にコンセントの位置とレイアウト案を書き込んでいきました。
多い物件では３回ほど内覧しています。
物件①
賃料 10万円
敷金等 礼金2ヶ月、敷金2ヶ月
広さ 10坪
階数 2階（3階建）
築年数 不明
状態 居抜き、床は板張り
形状 １LDK
エレベーター 無し
袖看板 無し（新設可）
駅から 徒歩30秒
備考 ユニットバス・トイレが付いており事務所兼自宅とすることも可能
１階は不動産業者、3階は住居
駅正面
定期借家2年（再開発が予定されているため）
りゅえる入口に位置し、汚い、臭い
物件②
賃料 20万円
敷金等 礼金2ヶ月、敷金6ヶ月
広さ 12坪
階数 2階（8階建）
築年数 11年
状態 居抜き、床はタイルカーペット
形状 ほぼ正方形
エレベーター 有り
袖看板 有り
駅から 徒歩1分
備考 雑居ビル
1階は携帯ショップ、他階は会社、飲食店
駅ほぼ正面
定期借家3年（再開発が予定されているため）
駅前は2階建の建物が多いためかなり目立つビルで、看板の宣伝効果は高い
物件③
賃料 14万
敷金等 礼金2ヶ月、敷金8か月
広さ 9坪
階数 2階（4階建て）
築年数 8年
状態 スケルトン
形状 長方形（縦横比1:2）
エレベーター 無し
袖看板 有り
駅から 徒歩3分
備考 デザイナーズビル？
1階は美容院、他階は住居
都道420号線沿い
狭いがキレイ、オシャレ
スケルトンなので内装費が高くなる
物件④
賃料 13万
敷金等 礼金2ヶ月、敷金4ヶ月
広さ 13坪
階数 3階（7階建）
築年数 23年
状態 居抜き、床はタイルカーペット
形状 ほぼ正方形（凸凹あり）
エレベーター 有り
袖看板 有り
駅から 徒歩4分
備考 雑居ビル
1階は飲食店、他階は会社、事務所
都道420号線から2軒分住宅街に入る
オートロック有り
他階に税理士事務所有り
物件⑤
賃料 15万
敷金等 礼金2ヶ月、敷金6ヶ月
広さ 20坪
階数 3階（7階建）
築年数 37年
状態 居抜き、床はタイルカーペット
形状 長方形（縦横比1:1.5）
エレベーター 有り
袖看板 無し（新設可）
駅から 徒歩5分
備考 雑居ビル＋住居
1階は飲食店、他階は飲食店、住居
都道420号線沿い
都道側は全面ガラス張り
いずれもトイレは専用、居抜き物件は空調設備、流し台あり。
24時間利用可能、非OAフロア、コンセント数・電気容量問題なし。
独立開業マニュアル等では、トイレの位置が要注意事項として挙げられています。
入り口から遠い場所にあると、来客に執務スペースを見られないようにする必要があり、通路の確保が問題となるためです。
ですが、私の場合、元々来客のトイレ利用はお断りするつもりだったのであまり気にしませんでした。
さて、皆さんならどの物件を選ぶでしょうか？
次回、どの物件を選んだのかとその理由を書いていきたいと思います。
それではまた。