株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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【不動産投資】市街化調整区域とは?

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『市街化調整区域とは?』

です。

結論から言うと・・・

市街化調整区域とは、

都市計画法に基づいて定められた区域で、

無秩序な市街地の拡大を抑制し、計画的な市街化を図るために

設けられた地域です。

詳しく解説します。

【市街化調整区域】

・再建築不可より難しい

・一定の要件を満たさない限り、

　新たな建築物の建築や開発行為が制限されている

【不動産投資で注意すること】

・様々な規制と制限がある

・売却しにくい

・住居よりも融資が厳しい

【市街化調整区域の住居のデメリット】

・自由な建物の建設や土地の利用ができない

・売買や賃貸の際に制限があり、流動性が低い傾向にある

・市街地から離れた郊外に位置することが多く、不便

・土地や建物の資産価値は低い

今回のまとめになります。

市街化調整区域ではデメリットも多くありますが、

低コストで土地が取得できるメリットもあり、

用途地域の変更などを通じて、

将来的な開発が期待できる可能性もあります。

市街化調整区域での不動産投資を検討する際は、

慎重な検討が求められます。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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【不動産投資】再建築不可物件とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『再建築不可物件とは?』

です。

結論から言うと・・・

再建築不可物件とは、法的に建物を建て替えることが

制限されている不動産のことを指します。

安い物件を探していたら、再建築不可に当たることが

あります。

詳しく解説します。

【再建築不可物件】

・建て替えができない不動産のため、

壊れたらおしまいだから、安い

・リフォームは可能

【なぜ、再建築不可なのか】

・建築基準法ができる前に建てられた

・土地の用途地域が制限されている場合

・市街化調整区域になっている

・地域住民の合意が得られない

→建物がマンションなど共有の物件である場合、

　区分所有者全員の合意が得られないと建て替えができない

【再建築不可物件の注意点】

・売却しにくい

・倒壊するとおしまい

・銀行の融資が出にくい

・建物の減価償却費が大きいため、

　節税効果が期待できる可能性もある

今回のまとめになります。

再建築不可物件の情報は、不動産投資サイトなどで確認できます。

再建築不可物件は投資リスクが高い一方で、

適切な条件下では節税効果も期待できる可能性もあるため、

投資家は慎重に検討する必要があると言えます。

適切なリスク管理のもとで投資判断を行いましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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不動産投資家を騙して稼ぐ、悪徳不動産業者の闇を暴露

株式会社Multifaece代表の五反田です。

今回のテーマは、

『投資家を騙して稼ぐ、悪徳不動産業者の闇を暴露』

です。

結論から言うと

不動産業界の闇についてお話しします。

不動産投資家を騙して生きている悪徳不動産業者が

いなくならないのが現状です。

問題が多いサブリース問題を中心に、解説していきます。

【サブリースとは】

サブリースとは、管理会社がオーナーから

一括で物件を借り上げ、借り上げた物件を

入居者に転貸することです。

よって、入居者にとっての貸主は、管理会社であり

家賃収入も管理会社側に入ります。

オーナー側の収入は、予め契約時に

家賃の何割を保証するのかを決め、

管理会社からオーナーへ支払われます。

そして、入居者から支払われる

家賃収入から上記の保証賃料を

差し引いた金額がサブリース手数料であり、

サブリース業者である

管理会社の収益となります。

空室リスクを減らすことにより

安定した経営を実現するための

管理サービスといえます。

サブリースのよくあるトラブルの事例と

回避策についてお話しします。

よくあるトラブル①

【勧誘に関するトラブル】

新築をしようと考えているときにサブリース会社から

「契約期間中の家賃は一切下がらないから安心です」と

しつこく勧誘されるケースです。

家賃保証型サブリースは

必ずしも同額の家賃を保証するわけではありません。

将来的に減額される可能性が高いです。

誤った知識や理解で契約をしないように注意しましょう。

よくあるトラブル②

【解約できないトラブル】

サブリース会社は、オーナーにとって

借地借家法上の借主にあたります。

正当な理由がなければ契約は解除できません。

サブリース業者からすると、

満室稼働している物件であれば

サブリース契約を持続させた方が儲かります。

そのため、オーナー都合では解約できない

契約になっている業者も中にはあります。

契約する際には、途中解約が可能であるか

を必ず確認しましょう。

よくあるトラブル③

【免責期間に関するトラブル】

一般的なサブリース契約では、

募集から入居者が決まるまでの

１ヶ月〜3ヶ月ほどの期間が免責期間となっています。

しかし、業者によっては退去の度に

免責期間が発生する契約内容になっている業者も存在します。

契約の際に、免責期間に関する

内容もしっかりと把握しておきましょう。

今回のまとめになります。

サブリースは空室リスクを減らすことにより

安定した経営を実現するためのものです。

メリットは大きいものの

確認不足や知識不足による

トラブルが多いのも現状です。

契約前に必ず基本的な知識は知っておくこと、

疑問点は契約前に確認することで

防げるものがほとんどです。

悪徳業者に騙されないようにしましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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絶対に不動産投資詐欺に引っかからない方法７選を公開

株式会社Multifaece代表の五反田です。

今回のテーマは、

『絶対に不動産投資詐欺に引っかからない方法７選を公開』

です。

結論から言うと

不動産投資詐欺は防ぐことが可能です。

詐欺に引っかからないようにするための注意点を解説します。

①実績のある管理会社に依頼する

実績のある管理会社は、たくさんの不動産投資に関わっているため、

情報やノウハウを沢山持っています。

また、オーナーが貸借人と直接契約を結ぶと、

トラブルが起きた際にオーナーの負担が大きくなります。

管理会社が間に入っていれば、

貸借人とのやり取りは管理会社が行うため、

オーナーの負担を軽減することが可能です。

実績のある管理会社に依頼することで、

詐欺を回避するだけでなく

安定した不動産投資を行うことができます。

②買取保証

買取を保証していても、将来的にその会社が

存続している確証はありません。

当たり前のことですが、会社が潰れれば買取はできません。

「買取があるから安心！」と思わずに注意しましょう。

③高額な入会金の投資コミュニティー

コミュニティーや繋がりは大切になります。

ただし、入会金200万円のコミュニティーも存在します。

まずは、ある程度良心的な価格のものから参加し、

必要だと思えば後から参加を考えましょう。

④リスクの説明を明確にしてくれない

リスクの説明を明確にしてくれない

不動産会社は信頼できないため、

他社に変更することをおすすめします。

投資には必ずリスクがあります。

メリットばかりを強調し、デメリットやリスクに

ほとんど触れない不動産会社は、怪しいです。

⑤投資金の振込口座が個人口座

投資金を個人名義の口座に振り込ませるのは

間違いなく詐欺です。

きちんとした会社であれば、振込先は法人口座ですので

確認をしましょう。

⑥マッチングアプリで知り合い、投資勧誘

マッチングアプリを活用し、仲良くなり

話していると女性が投資の勧誘をしてくるケースが

多くあります。

マッチングアプリで知り合った人から

投資の話が出てきたら、注意しましょう。

⑦確定利回り〇%

確定利回りが全て詐欺ではないですが、

「確定利回り」という言い方は非常に詐欺に多く

使われるので注意が必要です。

今回のまとめになります。

不動産投資は安定した家賃収入が期待でき、

人気のある資産運用の1つです。

不動産投資詐欺を回避するためには、

複数ある手口を理解し、対策法を把握

しておくことが大切です。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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