株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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【不動産投資歴4年で実感】安定収益を築くための成功の3原則とは？実体験をもとに解説！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

「不動産投資歴4年で

見えてきた成功の3原則」

についてお話します。

不動産投資は本当に成功するのか？

「不動産は危ない」

「怪しいし損しそう」

始める前は私も

そう思っていました。

でも実際に始めてみて、

家賃収入が毎月入る、

保険金も合法的に活用できる、

売却益も得られるなど、

“堅実に資産が積み上がる”

と強く実感できました。

今回は、4年の経験で

確信した3つの要素を

具体的にご紹介します。

① 安定収益の源泉は

ミドルリスク×積上型運用

不動産は短期で稼ぐものではありません。

中長期で安定収入を作る仕組みが鍵です。

●インカムゲイン（家賃）

●キャピタルゲイン（売却益）

私が初めて購入した物件も

後に売却して利益が出ました。

▼ポイント整理

・安く仕入れて価値を上げる

・土地値比率を重視する

・購入後の家賃リサーチも重要

真面目に賃貸経営すれば

お金はしっかり残ります。

② 良い物件は「信頼」から

業者との関係が投資効率を決める

優良物件は、

ポータルには出ません。

不動産業者との繋がりが

最大の資産だと感じます。

なぜなら、時間がない中で

目利きや情報収集に

限界があるからです。

●紹介される側になるには？

・無理な指値をしない

・紹介されたら買う姿勢

・レスポンスが早く誠実

「この人には出しても

安心」と思われる関係性が

継続的な仕入れに繋がります。

③ 土地値比率と融資活用

資産形成のカギを握る

不動産投資の魅力は

融資（レバレッジ）を使って

資産を築ける点にあります。

例：1億円の物件を20年ローン

10年後、約5,000万円残債

同額で売れば5,000万円の

資産が築けている計算です。

▼重視すべきポイント

・価値の落ちにくい土地を選ぶ

・融資条件を見極める

・出口（売却）まで逆算設計

時間を味方につけて

純資産を積み上げていく投資

それが不動産の醍醐味です。

◆ まとめ

再現性の高い投資を目指して

不動産投資は、

感覚ではなく「設計」です。

・収益構造を理解する

・業者と信頼関係を築く

・資産性を重視して選定する

この3つを意識すれば、

堅実に資産を築ける

再現性の高い投資になります。

今後も、実体験に基づいた

不動産投資のリアルな情報を

初心者の方にも分かりやすく

発信していきます。

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【初心者必見】不動産購入における重要事項説明の内容とポイントを公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、
「不動産購入における重要事項説明の内容とポイント」
についてになります。

結論から言うと、

重要事項説明は、買主が物件の全体像を把握し、
トラブルを未然に防ぐための重要なプロセスです。

宅地建物取引業法に基づき、
宅地建物取引士（いわゆる「宅建士」）が
契約前に買主へ説明することが法律で義務づけられています。

それでは、その具体的な内容と、
なぜ重要なのかを詳しく見ていきましょう。

◆ 重要事項説明とは？

売買契約を結ぶ前に、不動産業者（宅建士）が
買主に対して行う説明のこと。

この説明により買主は物件や契約条件に
関する重要情報を事前に把握でき、
契約内容に納得したうえで意思決定ができるようになります。

ポイント：重要事項説明は契約前に対面で交付・
説明される義務があります（オンライン説明は特例あり）

・重要事項説明書に
記載される主な内容【5つのカテゴリ】

① 物件の基本情報

物件の所在地・種類・構造・築年数・登記上の面積
区分所有か一棟か、専有面積やバルコニー面積など

→ 物件そのもののスペック情報がここに詰まっています。

② 法的な権利関係や制限

所有権・借地権・抵当権などの権利関係
接道義務・建ぺい率・容積率などの法的制限
市街化区域／用途地域などの都市計画

→ たとえば「再建築不可」や
「セットバック義務あり」など、資産価値や
将来の活用に大きく影響する項目です。

③ 売買契約の取引条件

売買価格
手付金・中間金・残代金の支払時期
引渡しの予定日・負担費用の内訳
瑕疵担保責任・契約解除に関する特約など

→ 契約上のトラブルを防ぐためのルールが明記されています。

④ 建物や土地の現況・設備状況

傾きや雨漏り、アスベスト使用の有無
建物の耐震性、防火地域の該当有無
インフラ設備（上下水道・ガス・電気など）の整備状況

→ 「隠れた瑕疵」があった場合の責任や補償の根拠となる情報です。

⑤ 管理・周辺環境に関する情報

管理組合の有無・管理費・修繕積立金
管理会社や長期修繕計画の内容
周辺の学校・病院・商業施設・騒音施設の有無

→ 住環境の質を左右する情報が記載されています。

◆ なぜ重要事項説明が重要なのか？

重要事項説明は、買主が「知らなかった」ことで後悔や損失を被らないためにあります。

たとえば…

接道義務を満たしておらず再建築ができなかった
修繕積立金が極端に不足していた
用途地域上、将来的に隣に工場が建つ可能性があった

こういった事実を事前に把握しておくことで
回避できるトラブルが多々あります。

契約後のキャンセルや解除には
ペナルティが伴うため、契約前の
この説明こそが非常に重要なのです。

まとめ：重要事項説明は
「契約を守るための最終防衛線」

重要事項説明は単なる“読み合わせ”ではありません。
買主が物件を「安全に」「納得して」
購入するための情報開示プロセスです。

【買主が行うべき3つのポイント】

説明内容を事前に入手し、目を通す
不明点はその場で質問して明確にしておく
納得できなければ、即決せずに持ち帰る判断もOK

今後も、実務と投資の
現場から得たリアルな知識をもとに、
正しく安全な不動産投資を進めるための
情報を発信していきます。

今後もリアルな不動産投資の　

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【完全ガイド】不動産売買契約の流れと注意点をわかりやすく解説

【完全ガイド】不動産売買契約の流れと注意点をわかりやすく解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資を始めるうえで避けて通れない、
「売買契約の締結プロセスと注意点」について丁寧に解説します。

結論：契約の理解が不動産投資の成功を左右する

不動産の購入は、高額かつ法的拘束力のある取引です。
そのため、売買契約の流れとポイントを正しく理解することが重要です。

契約内容を曖昧なまま進めてしまうと、

「思っていた条件と違った」
「解除できないトラブルに発展した」といったリスクも。

そこで今回は、契約の全体像を段階的に解説していきます。

◆ 売買契約の流れ【7つのステップ】

① 物件調査と価格・条件交渉

購入候補の物件を見学し、
物件の状態や周辺環境、利回り、権利関係などを調査。

そのうえで価格や引渡し条件などを売主と交渉します。

② 購入申込書の提出（買付証明）

購入の意思を明確に示すために
「不動産購入申込書」を不動産仲介会社に提出します。

ここで提示する価格や条件が、
今後の契約交渉のベースになります。

③ 売主との条件調整・合意形成

売主が買主の条件を確認し、
最終的な価格・引渡し日・設備状況などの合意を目指します。

場合によっては再交渉が入ることもあります。

④ 重要事項説明の実施

契約前に宅地建物取引士より
「重要事項説明書」に基づき説明を受けます。

内容には、登記内容、建築規制、契約解除の
条件など法的に重要な情報が網羅されています。

不明点はここで必ず解消しましょう。

⑤ 売買契約の締結と手付金の支払い

条件が整ったら売買契約書を作成・締結します。

この際、売買価格の5〜10％程度の手付金を支払います。

この契約書には、
価格・引渡日・特約・違約条項などが明記されます。

⑥ 契約書への署名・捺印・印紙貼付

売主・買主がそれぞれ署名捺印し、
収入印紙を貼付して契約成立。

この時点で法的な拘束力が生じます。

⑦ 残代金の支払いと物件の引渡し

決済日に、金融機関で残代金の支払いと
登記手続き、鍵の引渡しを行います。

この時点で物件の所有権が正式に移転します。

売買契約で特に重要な3つのポイント

1．重要事項説明書は“すべて目を通す”

法律上のトラブルを防ぐためにも、
説明を受けたうえで内容は自ら確認しましょう。

疑問点があれば、その場で必ず質問し、書面にて確認。

2．手付金の性質と解除条件の理解

手付金は「契約を結ぶ意思の証拠」であり、
買主が放棄すれば解除可能（手付解除）、
売主が解除する場合は倍返し義務があります。

ただし、契約締結後から一定期間経過後は
解除不可となる場合もあるため、期日にも注意。

3．契約特約（ローン特約・引渡し条件）に注意

住宅ローンが組めなかった場合の「ローン特約」や、
設備の故障が発生した際の対応など、
特約の内容を確認し、自分に有利かチェックしましょう。

まとめです。
契約プロセスを理解することがリスク回避の第一歩

不動産売買契約は、単なる「書面のやり取り」ではありません。

高額取引だからこそ、事前準備・確認・理解が非常に重要です。

以下のポイントを押さえることで、
スムーズで安心な取引が可能になります。

各ステップの流れと意味を理解する

契約書・重要事項説明の内容をしっかり確認する

契約解除条件や特約に注意する

今後も、不動産投資で失敗しないための知識やノウハウを
実体験をもとにわかりやすく発信していきます。

今後もリアルな不動産投資の　

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【必読】不動産投資で得られる節税メリットとは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産投資において多くの方が関心を寄せるテーマ、
「節税のメリット」について、具体的かつ実践的に解説します。

結論から言うと、
不動産投資は節税と非常に相性の良い資産運用手法です。

適切な知識と戦略をもって実践すれば、
税負担を大きく軽減することが可能です。

それでは、代表的な5つの
節税メリットを見ていきましょう。

1．減価償却による所得税・住民税の圧縮

不動産の「建物部分」は年々価値が減っていくため、
その減少分を減価償却費として計上できます。

この減価償却費は帳簿上の“経費”となるため、
実際のキャッシュアウトを伴わずに所得を減らすことが可能です。

たとえば、築20年以上の木造アパートであれば、
年間で数百万円〜1,000万円近い減価償却ができるケースもあります。

これにより、所得税や住民税が大幅に軽減されるのです。

2．損益通算による税負担の軽減

不動産投資で赤字が出た場合、
その損失を他の所得（たとえば給与所得など）と相殺することができます。

これを「損益通算」といい、
サラリーマン投資家にとっては非常に有効な節税手段です。

たとえば、給与所得が800万円、
不動産の損失が200万円あった場合、
課税所得は600万円となり結果的に納税額を
数十万円単位で圧縮できることも珍しくありません。

3．法人化による経費範囲の拡大

個人での不動産投資では経費計上に制限がありますが、
法人化することで経費の幅が広がります。

たとえば、

経営に関連する会食費
研修やセミナー参加費
車両費や通信費

なども、適正な範囲で経費として計上可能に。
結果として、法人の利益を圧縮し、法人税、
住民税を抑えることができます。

さらに、所得分散など、個人・法人双方の
節税バランスも取りやすくなる点が魅力です。

4．相続税対策としての不動産の活用

現金や株式と比べ、不動産は
相続時の評価額が下がる傾向にあります。

具体的には、以下のような評価がなされます。

土地：路線価評価（実勢価格の約7割）
建物：固定資産税評価額
貸家：貸家減額補正などの特例適用可

これにより、相続財産全体の評価額を圧縮でき、
相続税の節税につながるのです。

とくに将来を見据えて資産形成をしている方にとって、
不動産は強力な相続対策ツールになります。

5．節税は“手段”であり、“目的”ではない

ここで一つ大切な視点をお伝えします。

節税はあくまで投資戦略の一環であり、
それ自体がゴールではありません。

本来の目的は、長期的な安定収入と資産形成です。

節税効果ばかりを狙って赤字経営に陥れば、本末転倒です。

しっかりと利回りを確保し、
収益性の高い物件を選定したうえで、
その“副産物”として節税を活用する姿勢が重要です。

【まとめ】不動産投資の節税メリットを正しく活かすには？

不動産投資は、節税を含めた
「資産防衛」「資産形成」の強力な武器になります。

ただし、

物件選定
管理体制
税理士との連携
法人化のタイミング

などを総合的に設計することが成功のカギとなります。

今後もこのような実践的かつ
信頼性の高い情報をお届けしてまいりますので、
ぜひ引き続きチェックしていただければ幸いです。

※この内容は一般的な情報提供を
目的としたものであり、個別の税務判断については
税理士にご相談ください。

今後もリアルな不動産投資の　

情報を発信していきます。
　

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