株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
不動産投資で得た収益の
使い道についてお話しします。
家賃収入から返済・経費を引いた
「手残りキャッシュフロー」。
このお金をどう配分するかで、
5年後・10年後の資産状況は大きく変わります。
今回は、私自身が
実践している考え方を整理してお伝えします。
ポイント1：手残りは「5つの箱」に分けて考える
手残りキャッシュフローの
使い道は、大きく5つに分類できます。
修繕積立、次の物件の自己資金、
繰り上げ返済、NISAなどの金融資産運用、そして生活費です。
多くの初心者オーナーは
「余ったら考える」というスタンスになりがちですが、
これでは資金がなんとなく消えていきます。
私は毎月の手残りが確定した時点で、
あらかじめ決めた比率で自動的に振り分けるルールにしています。
例えば「修繕積立3割、次の物件の頭金3割、
繰り上げ返済または運用に残り」といった形です。
先に配分先を決めておくことで、
感覚的な支出を防ぎ、資産形成の
スピードが安定します。
ポイント2：
修繕積立をしていない大家に起きる典型パターン
不動産投資でもっとも危険なのは、
「毎月黒字だから大丈夫」と油断し、
修繕費を積み立てずに手残りを全て使ってしまうケースです。
築15〜20年を超えると、
外壁・屋上防水・給排水管などの
大規模修繕が発生します。
この費用は数百万円単位に
なることも珍しくありません。
修繕積立をしていないオーナーは、
突発的な修繕でまとまった現金が必要になった際、
金融機関からの追加借入や自己資金の
取り崩しを迫られ、資金繰りが一気に悪化します。
実際、家賃収入は毎月安定して
入ってくるため「余裕がある」と
錯覚しやすいのですが、
大規模修繕は「いつか必ず来る支出」です。
家賃収入の一定割合（目安として5〜10%程度）を
修繕積立として最初から別口座に分けておくことで、
突発的な支出にも慌てず対応できます。
ポイント3：
資産形成のフェーズに合わせて使い道を変える
手残りキャッシュフローの
最適な使い道は、実は「今どのフェーズにいるか」
によって変わります。
物件数を増やしている拡大期であれば、
次の物件の自己資金や頭金づくりを
優先すべき時期です。
融資枠を有効に使い、
規模拡大のスピードを重視します。
保有物件が安定稼働している
安定期に入ったら、繰り上げ返済に
よって金利負担を減らしつつ、
NISAなど非課税制度を使った
分散運用でリスクを分散する比率を高めていきます。
新NISAは年間最大360万円、
生涯で1,800万円まで非課税で
運用できる制度のため、不動産以外の
資産クラスに分散する受け皿として有効です。
将来的な売却や資産の圧縮を
見据える出口期には、無理な再投資よりも
借入残債の圧縮や納税資金の確保を優先し、
身軽な状態を作っておくことが重要になります。
自分が今どのフェーズにいるかを
意識せずに「なんとなく同じ配分」を
続けていると、拡大の機会を逃したり、
逆にリスクを取りすぎたりする原因になります。
まとめです。
手残りキャッシュフローは、
貯めるだけでも、使い切るだけでも
資産形成は前に進みません。
修繕積立で不測の事態に備えつつ、
自分が今どのフェーズにいるかを見極めて、
次の物件・繰り上げ返済・分散運用の
バランスを取ることが大切です。
まずは今月の手残りを
「5つの箱」に仮配分してみることから
始めてみてください。
それだけで、お金の使い道に
対する意識が大きく変わるはずです。
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