株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「不動産投資家が知るべき相続の基本」についてお話しします。
収益物件を持つ不動産投資家の方から、
「物件をどう子どもに残せばいいのか分からない」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか？
物件選びや融資には熱心でも、
相続の準備は後回しにされがちです。
しかし不動産は現金と違って分けにくく、
評価の仕組みも独特なため、知識がないまま
相続を迎えると、思わぬ税負担や家族間の
トラブルにつながります。
今回は相続税評価の基本、
分割方法の選択肢、生前にできる
対策の3点を整理してお伝えします。
ポイント１：
不動産の相続税評価額は時価より低くなる
賃貸用不動産の相続税評価額は、
多くの場合、実際の売買価格（時価）
よりも低く算出されます。
これは、土地の評価に「路線価方式」
または「倍率方式」を用いるためです。
路線価が定められている市街地では、
国税庁が公表する路線価に土地の面積を
掛けて評価額を算出します。
この路線価は公示地価の8割程度の
水準に設定されています。
路線価のない地域では、
固定資産税評価額に倍率を
掛ける倍率方式が使われます。
さらに賃貸中の物件は、
借家人の権利が反映される分、
自用の土地建物よりも評価額が
下がる仕組みになっています。
例えば時価ベースで1億円の
一棟アパートでも、
こうした評価の仕組みにより、
相続税の課税対象となる評価額は
7千万円台まで下がるケースも珍しくありません。
ただし評価額が下がることと、
実際に相続税をいくら払うかは別の話です。
基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を
超える部分には課税されますので、
まずはご自身の保有物件の評価額を専門家に
試算してもらい、想定される納税額を
把握しておくことをおすすめします。
ポイント２：
複数の子どもへの分割方法を早めに決めておく
不動産を複数の相続人で分ける場合、
「現物分割」「代償分割」「換価分割」の
3つの方法があり、それぞれに向き不向きがあります。
現物分割は物件をそのまま個別に分ける方法ですが、
一棟アパートのように分割しにくい資産では
選びづらいのが実情です。
代償分割は、一人が物件を相続する
代わりに他の相続人へ現金（代償金）を支払う方法で、
賃貸経営を続けたい後継者がいる場合に有効です。
換価分割は物件を売却して現金化し、
その代金を分ける方法で、相続人の誰も
経営を引き継ぐ意思がない場合に選ばれます。
実際には、長男が賃貸経営を承継し、
他の兄弟には代償金を支払うという
代償分割のケースが多く見られます。
この場合、代償金をまとまった額で
用意できるかが事前準備の鍵になります。
相続が発生してから慌てて
資金を工面するのではなく、
生前のうちに相続人同士で
「誰が経営を引き継ぐか」を話し合い、
代償金や納税資金の準備を進めておくことが重要です。
ポイント３：
生前にできる3つの対策を組み合わせる
相続でのトラブルや税負担を軽減するには、
「遺言書作成」「生前贈与」「信託の活用」を
組み合わせて準備することが効果的です。
遺言書は、誰にどの物件を相続させるかを
明確にすることで、相続人同士の
分割協議の負担や争いを減らせます。
生前贈与は、贈与税の非課税枠
（暦年贈与なら年110万円）を使って
少しずつ資産を移転する方法ですが、
2024年の税制改正により、
亡くなる前の一定期間内の贈与は
相続財産に加算される「持ち戻し」のルールが、
これまでの3年から段階的に7年へと延長されています。
2026年現在はまだ経過措置の途中で
完全に7年になるのは2031年以降ですが、
今後相続が発生するタイミングによって
加算対象期間が変わる点には注意が必要です。
家族信託は、認知症などで
判断能力が低下した場合でも、
あらかじめ決めた受託者が不動産の
管理・処分を続けられる仕組みで、
賃貸経営の空白期間を防ぐ
対策として近年注目されています。
これらの対策はどれか一つで
完結するものではなく、遺言書で
分割方針を明確にしつつ、
生前贈与で計画的に資産を移し、
信託で管理の空白リスクに備える
という形で組み合わせるのが実践的です。
まとめです。
不動産の相続は評価の仕組みを理解し、
分割方法を早めに決め、生前対策を
計画的に進めることで税負担も家族間の
トラブルも大きく減らすことができます。
まずはご自身の物件の相続税評価額を
専門家に試算してもらうところから
始めてみてください。
当社でも、税理士と連携した相続対策の
ご相談を承っておりますので
、お気軽にお問い合わせください。
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