株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
インフレ時代の不動産投資、現金を
持ち続けることのリスクと実物資産の優位性
についてお話しします。
「投資はまだ様子を見ながら…」
という方は少なくありません。
しかし、その「待つ」という選択が、
インフレ局面では実質的な損失につながる場合があります。
今回は現金保有のリスクと、
実物資産としての不動産がなぜ今の時代に注目されるのかを、
数字と現場の視点からお伝えします。
１、
インフレで現金の価値が
目減りする仕組みと、不動産が強い理由
インフレとは、物の価格が上がることで、
相対的にお金の価値が下がる現象です。
たとえば年率2%のインフレが続くと、
今日の100万円は10年後に約82万円分の購買力しか持ちません。
銀行の普通預金金利が0.02〜0.1%程度に
とどまる現状では、預けているだけでは
実質的に資産が減り続けていると言えます。
一方、不動産は「実物資産」であるため、
インフレによって物価が上がれば、
物件そのものの価格も連動して上昇しやすい特性があります。
総務省の消費者物価指数を見ると、
2022年以降、日本でも食料品や光熱費を
中心に物価上昇が続いており、
都市部の不動産価格もそれに
連動する形で上昇傾向が続いています。
現物の資産を持つことが、インフレへの
現実的なヘッジ（防衛策）になるという考え方は、
投資の基本として世界共通のものです。
２、
賃料上昇局面では、不動産の収益性が
株・債券より有利になる条件
インフレ時代に不動産投資が
注目されるもうひとつの理由が、賃料収入の上昇余地です。
物価や人件費が上がると、
新築物件の建設コストも上昇します。
その結果、新築の供給が抑制され、
既存の賃貸物件に対する需要が維持、
上昇しやすくなります。
実際、都市部の賃貸市場では近年、
賃料の微増傾向が続いているエリアも増えています。
株式や債券と比較したとき、
賃料収入は「生活コストに連動した収益」
という性質を持ちます。
株の配当は企業業績次第で
減額されることがありますが、
賃料は契約更新のたびに市場水準に
合わせて見直しが可能です。
ただし、これはあくまで、
「需要のあるエリア」
「管理状態が良い物件」
という条件が前提です。
立地と物件選びが適切であれば、
賃料収入はインフレに連動した
自然なインカムゲインとして機能しやすくなります。
３、
「待ちながら考える」人が
インフレで実質的に損をしている計算
具体的な数字で考えてみましょう。
仮に現金1,000万円を保有していたとして、
年率2%のインフレが3年続いた場合、
実質的な購買力は約942万円まで低下します。
この間、普通預金に
預けていたとしても利息はほぼ誤差の範囲です。
一方、同じ1,000万円を頭金として
3,000万円の収益物件（フルローンに近い形）を購入し、
月々8万円の家賃収入を得た場合、
3年間で約288万円のキャッシュフローが積み上がります（
空室・管理費等は考慮した概算）。
もちろん返済や諸経費はかかりますが、
「何もしない選択」との差は時間が経つほど広がります。
「まだ情報を集めている段階」
という期間が長くなるほど、
この実質的な差は静かに拡大していきます。
決して焦って動くべきではありませんが、
「待つことにもコストがある」という認識を
持っておくことは、投資判断において非常に重要な視点です。
まとめです。
インフレとは、じっとしているだけで
資産が目減りしていく現象です。
不動産という実物資産は、
物価上昇に連動した価格維持力と、
賃料という安定したインカムゲインという
2つの面でインフレに対応しやすい特性を持っています。
「まだ早い」「もう少し勉強してから」
という気持ちは自然ですが、
待ちながら考える時間にも
実質的なコストが発生していることを忘れないでください。
正しい知識と判断軸を持った上で、
一歩踏み出すタイミングを考えてみることが、
インフレ時代の資産形成における第一歩になります。
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