株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
不動産投資を始める前に整理すべき
「自分の財務状況」についてお話しします。
不動産投資の相談を受けるとき、
最初に驚かれるのが
「銀行は思っている以上にあなたのことを把握している」
という事実です。
年収や勤務先だけでなく、
既存の借入状況や資産背景まで含めて、
総合的に「この人にいくらまで貸せるか」を
判断しています。
逆に言えば、投資家自身が
その全体像を把握していないと、
面談の場で的確な判断ができず、
結果として不利な条件を提示されることもあります。
今回は、融資の場で「準備不足」と見られないために、
最初にやるべき財務整理のポイントをお伝えします。
１、
まずは「自分の財務状況」を1枚の紙に書き出す
結論から言うと、
不動産投資を検討する際は、
年収・手取り額・貯金額・既存の借入残高、
現在の資産一覧を、まず1枚の紙
(またはスプレッドシート)にまとめることが第一歩です。
理由はシンプルで、
銀行は融資審査の際にこれらの情報を
すべて確認するため、自分自身が
把握していない状態で面談に臨むと、
的確な回答ができず「この人は計画性がない」
という印象を与えてしまうからです。
実際、私がこれまで見てきた中でも、
「年収は把握しているが、自分の
借入残高を正確に答えられない」
という方は少なくありません。
住宅ローン、car loan、カードローンなど、
複数の借入を抱えている場合、
それぞれの残高・金利・残り年数まで
整理しておくことで、面談時の
説得力が大きく変わります。
実践ポイントとしては、
まず「資産」「借入」「年間収支」の3つの欄を作り、
現時点でのスナップショットを作成してみてください。
これだけで、自分の立ち位置が一気に明確になります。
２、
住宅ローンが残っている場合の影響と対処法
結論として、住宅ローンの残債は
不動産投資ローンの審査に直接影響しますが、
適切な準備をすれば過度に不利になるわけではありません。
なぜ影響するのかというと、
銀行は「年収に対してどれくらいの借入があるか」を示す指標、
いわゆる返済比率(年間の借入返済額が年収に占める割合)を
重視するためです。
住宅ローンの返済額が大きいほど、
新たな投資ローンに割ける枠(融資枠)が小さくなります。
例えば、年収600万円の方が住宅ローンの
年間返済額150万円を抱えている場合、すでに
返済比率は25%に達しています。
多くの金融機関は、住宅ローンと
投資ローンを合わせた返済比率を35%前後までと
見る傾向があるため、残りの枠は限られてきます。
対処法としては、まず自分の住宅ローンの
「年間返済額」と「残債」を正確に把握すること。
そして、無理に住宅ローンを完済しようとするのではなく、
その範囲内で無理のない投資規模からスタートする、
という考え方が現実的です。
３、
銀行面談前に知っておくべき「借入余力」3つの指標
結論として、面談前に
「返済比率」
「自己資金の割合」
「キャッシュフローの余裕度」
という3つの指標を自分で計算できると、
銀行との対話がスムーズになります。
理由は、銀行員も
「この人は数字を理解している」と感じることで、
信頼度が上がるためです。
逆にすべてを銀行任せにする姿勢は、
審査側にとってもリスク要因として映ります。
まず「返済比率」は、
(既存の年間返済額+新規ローンの想定年間返済額)÷年収で計算します。
次に「自己資金の割合」は、
物件価格に対してどの程度の頭金を
用意できるかを示すもので、
フルローン(頭金なしでの融資)を希望する場合でも、
自己資金が一定額あることは大きな安心材料になります。
最後に「キャッシュフローの余裕度」は、
家賃収入から返済額・管理費・税金などを引いた後、
手元にいくら残るかという視点です。
例えば、年収500万円、既存返済額が
年間60万円の方が、新たに年間返済額
100万円のローンを組む場合、返済比率は32%です。
これが35%を超えてくると、
多くの銀行で慎重な判断材料になります。
実践としては、検討中の物件の
想定家賃・金利・期間を仮定して、
この3つの数字を自分で一度計算してみることをお勧めします。
電卓1つで十分です。
まとめです。
不動産投資を成功させる第一歩は、
物件探しではなく「自分の財務状況を正確に把握すること」です。
年収・借入・資産を1枚にまとめ、
住宅ローンが投資ローンに与える影響を理解し、
返済比率などの指標を自分で計算できるようになることで、
銀行面談の場で対等に話せる準備が整います。
今日できることは、
まず紙とペン(またはスプレッドシート)を用意して、
自分の財務状況を書き出してみることです。
この小さな一歩が、これからの不動産投資の土台になります。
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