株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
【不動産投資】物件価格が高騰する今
「買ってはいけない物件」と「まだ買える物件」の
違いについてお話しします。
最近、物件を探している方から
「今は価格が高くて、何を買っていいのかわからない」
という相談をよく受けます。
たしかに数年前と比べると、
同じような物件でも価格が大きく
上がっているのは事実です。
ただ、価格が高いからすべて
ダメというわけではありません。
問題は「価格に対して、その物件がどれだけの
価値を持っているか」です。
今回は、高騰相場の中でも
「買ってはいけない物件」と
「まだ買える物件」を見分けるための
具体的な基準をお伝えします。
１、
高値相場でも収益が成立する
「立地・築年・広さ」の組み合わせ
結論からお伝えすると、
価格が高くても収益が成立する物件には
「立地・築年・広さ」のバランスが
取れているという共通点があります。
理由は、この3つの要素が
賃貸需要と将来の資産性を同時に
左右するからです。
立地が良くても築年数が古すぎ
て修繕費がかさめば、キャッシュフロー
(手元に残るお金の流れ)を圧迫します。
逆に築浅で広さも十分でも、
立地が悪ければ空室リスクが高まります。
例えば、駅徒歩10分以内、
築15〜20年、広さ25〜30㎡のワンルームは、
価格が上がっても賃貸需要が
落ちにくい組み合わせです。
実際に私が見てきた案件でも、
この条件に当てはまる物件は価格上昇後も
入居者が途切れにくい傾向があります。
実践ポイントとしては、
立地・築年・広さの3点を「単体」で
見るのではなく、「組み合わせ」で
評価する視点を持ってください。
どれか一つが優れていても、
他が弱いとバランスを崩します。
２、
価格が高くても買うべき物件と
「買ってはいけない」物件を分ける数字の基準
価格の高さそのものは、
判断基準にはなりません。
重要なのは
「価格に対して、実質利回り
(購入・運営コストを含めた実際の利回り)が
どの程度確保できるか」です。
理由として、表面利回り
(購入価格に対する単純な収益率)だけを見ると、
管理費や固定資産税、修繕費などの
コストを見落としてしまうためです。
同じ表面利回り8%の物件でも、
実質利回りが5%を切るものと6%以上を
維持できるものでは、長期的なキャッシュフローに大きな差が出ます。
具体例として、価格が上昇した
区分マンション(マンションの一室単位の投資物件)でも、
実質利回りが4%台後半を確保できるなら、
エリアの将来性次第で検討の余地があります。
逆に、価格だけが上がり実質利回りが
3%台に落ち込んでいる物件は、融資条件が
悪化した際に手元資金がショートするリスクが高くなります。
実践ポイントは、
購入前に必ず実質利回りを計算し、
最低でも4%台後半を一つの目安として持つことです。
この基準を下回る場合は、
価格交渉の余地があるか、
別の物件を検討する判断材料にしてください。
３、
高騰相場で割安物件を
見つけるための「比較指標」の活用方法
結論として、割安物件を見つけるには
「同エリア・同条件の複数物件を並べて比較する」
という地味な作業が最も効果的です。
理由は、相場が上がっている時期ほど、
売主や仲介会社による価格設定に
ばらつきが出やすいためです。
同じエリア、同じ築年数、同じ広さでも、
数十万円から数百万円の価格差が
あることは珍しくありません。
私自身、物件を検討する際は、
最低でも3〜5件の類似物件を並べ、
㎡単価と実質利回りを横並びで比較しています。
この比較を行うと、
相場より明らかに割安な物件や、
逆に強気すぎる価格設定の物件が見えてきます。
実践ポイントとして、
気になる物件が出たら、すぐに判断せず、
同条件の物件情報を最低3件は集めてから
比較してください。
この一手間が、高騰相場で「まだ買える物件」を
見つける確率を大きく高めます。
まとめです。
今回は、物件価格が高騰する中での
「買ってはいけない物件」と「まだ買える物件」の
違いについてお話ししました。
立地・築年・広さの組み合わせを
見極めること、実質利回りという
数字で判断すること、そして複数物件を
比較する視点を持つこと。
この3つを意識するだけで、
価格に振り回されずに物件を選べるようになります。
価格が上がっている今だからこそ、
こうした判断基準を身につけておくことが、
これからの投資の差につながります。
まずは気になる物件を見つけたら、
今日お伝えした視点で一度比較してみてください。
株式会社Multiface公式HP
https://www.facebook.com/syun0328
アメーバブログ
https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html
note
FC2
https://multiface.blog.fc2.com/
Seesaa
忍者ブログ
https://multiface.blog.shinobi.jp/
はてな
https://multiface.hatenablog.com/
ウォンデットリー
https://www.wantedly.com/id/multiface