株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「築古物件を買う前に
必ず確認すべき修繕ポイント」
についてお話しします。
築古物件（一般的に築20年以上の物件）は、
取得価格が安く利回りが高く見える反面、
「購入後に想定外の修繕費が発生した」
というケースがあったりします。
価格の安さに引かれて購入したのに、
修繕コストで収支が一気に赤字になる。
これが築古投資で失敗する
もっとも多いパターンです。
安く買えるからこそ、
事前確認の精度が収益を大きく左右します。
今回は、僕の実例も交えながら
購入前に必ず押さえておきたい
3つのポイントを実務目線でお伝えします。
ポイント1｜
屋根・外壁・給排水・
電気設備は必ず現地で目を凝らす
築古物件を見るときに
真っ先に確認してほしいのが、
・屋根
・外壁
・給排水
・電気設備
これらの4点です。
これらはいずれも、
修繕費が数十万〜数百万円
規模になりやすい箇所です。
屋根・外壁：雨漏りやひび割れの有無をチェック。
外壁塗装は10〜15年で塗り替えが
必要になるため、最終施工からの年数を確認する。
雨漏りは天井の雨染みなど確認する。
給排水管：築30年を超える物件では
鉄管が使われていることが多く、
内部の腐食や水漏れリスクが高いです。
目視だけでは判断しにくいため、
必要なら専門家による配管調査を依頼する。
電気設備：古い物件では分電盤そのものが耐用年数が切れてる。
またアンペア数が低く、現代の生活スタイルに
対応できないことも。
分電盤の状態と容量を確認しておくが必須です。
「見た目はきれいだから大丈夫」
という判断は禁物です。内部で劣化が
進んでいるケースも多く確認することが重要です。
購入前にインスペクション（住宅診断）を
活用するのも有効な手段です。（費用と時間を要する）
ポイント2｜
修繕履歴がない物件は「爆弾」だと思って向き合う
物件資料を確認するとき、
「修繕履歴（メンテナンス記録）」が
整っているかどうかは非常に重要な判断材料です。
修繕履歴がある物件は、
「いつ、どこを、いくらかけて直したか」が
明確なため、今後のメンテナンス計画が
立てやすくなります。
一方で、履歴がまったくない物件は、
これまでどこも手入れされていない可能性があり、
複数箇所が同時に限界を迎えるリスクがあります。
よく見られるのが、屋根・外壁・給排水を
長年放置した物件を安く購入したものの、
入居直後に雨漏りと配管詰まりが重なって発生し、
想定外の出費に追われるケースです。
売主や管理会社に
「過去の修繕記録を見せてもらえますか」
と一言聞くだけで物件の管理状態がある程度わかります。
「記録がない」と言われた場合は、
価格交渉の余地ありと捉えつつ、
慎重に判断することをおすすめします。
ポイント3｜
購入直後に発生しうるコストを
収支計画に先読みして組み込む
築古物件は「買った瞬間が一番お金がかかる」
こともあります。
購入直後に修繕が重なるケースは
珍しくなく、収支計画の段階で
そのコストを織り込んでおくことが不可欠です。
具体的には、購入時の想定修繕費を
「初期修繕費」として別枠で計上しておくことが有効です。
私自身は、築古物件を検討する際に
「購入価格の5〜10%を修繕バッファとして確保できるか」を
判断基準の一つにしています。
たとえば、1,000万円の築古物件であれば
50〜100万円を初期修繕の予備費として想定。
その上で家賃収入とローン返済の
バランスが取れるかを確認します。
この視点がないと、
「表面利回りは高いのに手残りがない」
という事態に陥ります。
利回りだけで判断せず、
修繕コストを含めた実質利回りで物件を
評価する習慣をつけることが、
長く安定した不動産投資につながります。
まとめです。
築古物件は、正しく見極めれば
強い収益物件になる可能性を秘めています。
ただし、購入前の確認を怠ると、
修繕コストが収益を食いつぶす
「負動産」になりかねません。
今回お伝えした3つのポイントを改めて整理します。
屋根・外壁・給排水・電気設備を購入前に必ず確認する
修繕履歴のない物件はリスクが高いと認識して向き合う
初期修繕コストを収支計画に先読みして組み込む
築古物件は「安い＝お得」ではなく、
「安い理由を理解した上で買う」ものです。
事前の確認と計画が、投資の成否を分けます。
ぜひ今日の内容を次の物件検討に活かしてみてください。
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