株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「月100万円の家賃収入を目指す人が
最初に知るべき5つのステップ」
についてお話しします。
「いつか不動産投資で
月100万円の家賃収入を得たい」
と考えている方は多いと思います。
ただ、目標は持っていても
「どこから手をつければいいかわからない」
という声もよく耳にします。
実は、到達できる人とそうでない人の差は、
才能でも運でもなく、
「逆算して設計できているかどうか」
に尽きます。
今回は月収100万円を現実的なゴールとして捉え、
そこへ向かうための具体的なロードマップをお伝えします。
Point 1｜
目標から逆算する「必要収益の数式」
まず大切なのは、
「100万円稼ぎたい」という
曖昧な状態から抜け出すことです。
目安として
「月収100万円＝表面利回り8%×総資産1.5億円」
という数式を念頭に置くと、
話がグッと具体的になります。
総資産1.5億円を達成するには、
何戸を何年で取得すればよいか。
物件の単価が2,000万円なら7〜8戸、
5,000万円の一棟物件なら3棟前後が一つの目安です。
また大事なのは、
エリア・築年数・物件タイプに
よって利回りが変わるため、
「Aパターン（都市部・区分）」
「Bパターン（地方・一棟）」
など複数のシナリオを最初に描いておくことです。
ゴールの数字が固まると、
逆算して「今年何をすべきか」が自然と見えてきます。
Point 2｜
「区分」か「一棟」か？到達速度を左右する最初の選択
最初の1手をどう選ぶかで、
目標への到達スピードは大きく変わります。
区分マンション（1部屋単位の投資）は、
少額・低リスクで始められる反面、
1室あたりの収益が小さく、100万円／月まで
積み上げるには時間がかかります。
一方、一棟物件は収益効率が高く、
融資額も大きくなるため、
規模拡大を加速させやすいのが特徴です。
「どちらが正解か」ではなく、
「自分の自己資金・属性・
目標タイムラインに合った選択か」が判断軸です。
たとえば自己資金が薄く属性も
固まっていない段階では、区分で実績を
積みながら一棟へ移行するルートが現実的です。
最初の1手は「なんとなく」
ではなく「意図的に」を選んでください。
Point 3｜
融資枠は「使い方」より「育て方」が重要
不動産投資で躓く方が見落としがちなのが、
「1棟目の運営が2棟目の融資条件を決める」
という連鎖構造です。
金融機関は次の融資を検討するとき、
稼働率・返済履歴・決算書の内容を丁寧に見ています。
返済比率（※月々の返済額÷家賃収入）を50%前後に保ち、
稼働率を安定させることで、融資評価は着実に上がっていきます。
「今いくら借りられるか」よりも
「次に借りやすい状態をつくれているか」
を意識することが、資産拡大の本質です。
融資枠は使うものではなく、
育てるものだという視点を持つと、
日々の運営姿勢も変わってきます。
Point 4｜
キャッシュフローを「次の弾薬」に変える管理術と出口戦略
毎月のキャッシュフロー（CF＝手残り）の
使い方が、拡大スピードを大きく左右します。
おすすめは「修繕積立・頭金積立・繰上返済」
の3分割で管理する習慣を持つことです。
特に修繕積立を怠ると、
大規模修繕の際に資金が枯渇し、
次の購入機会を逃します。
稼働率が高く、空室リスクの低い物件から
優先的に持つことで、安定した資金サイクルが生まれます。
そして忘れてはならないのが
「出口戦略（売り方）」です。
高利回りで取得しても、
出口で損が出れば資産形成は止まります。
購入前に、
「①売却益の確定②買換による規模拡大③法人化による節税・相続」
の3つのシナリオを設計し、
撤退ラインも明確にしておくことが大切です。
出口戦略は儲けのためだけでなく、
「損を止めるルール」としても機能します。
まとめです。
月収100万円は、正しい設計と
実行の積み重ねで、現実的に手が届く目標です。
今回ご紹介したポイントを振り返ると、
①数式で目標を具体化し、
②最初の1手を意図的に選び、
③融資枠を育てながら、
④CFを次の投資の弾薬に変え、
⑤出口戦略を先に決めておく
この5つのステップが、
最短ルートの骨格になります。
どれか一つでも
「自分には抜けていたな」と
感じた部分があれば、
今日から意識を変えるだけで
動き方が変わります。
不動産投資は「知っているかどうか」が
大きな差になる世界です。
ぜひ今のうちに設計を見直し、
一歩先を行く行動を始めてみてください。
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