株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
『不動産投資で買ってはいけない
物件の特徴3選』
についてお話しします。
不動産投資を始めると、
まず気になるのが「どんな物件を買えばいいか」
だと思います。
実際は、儲かる物件を探す前に
“買ってはいけない物件”を
見抜けるかどうかのほうが重要です。
最初の1件で判断を間違えると、
融資・運用・売却のすべてが苦しくなるので、
今日は初心者の方が特に注意したい
ポイントをわかりやすく整理してお伝えします。
ポイント1
高利回りでも危険な物件に関して
結論から言うと、
利回りの高さだけで判断する物件は危険です。
なぜなら、高利回りには必ず理由があるからです。
現場でよくあるのは、
築年数が古すぎる、修繕履歴が弱い、空室が多い、
入居者属性が不安定、エリア需要が弱いといったケースです。
一見すると家賃収入が魅力的に見えても、
実際には退去後に次の入居が決まらず、
リフォーム費用もかさみ、想定より
手残りが残らないことが少なくありません。
私自身も物件を見るときは、
表面利回りより
「満室でなくても回るか」
「修繕後も家賃を維持できるか」
を重視します。
利回りが高い物件ほど、
家賃が相場より高すぎないか、
売主が抱える問題を数字の
見せ方で隠していないかを冷静に確認することが大切です。
ポイント2
再建築不可・違法建築・事故物件の注意点に関して
この3つは、安く見えても
慎重に扱うべき代表例です。
安いから買うのではなく、
なぜ安いのかを理解できない
限り手を出さないほうが安全です。
再建築不可は、
今ある建物を壊したあとに
同じように建て直せない物件です。
違法建築は、建築基準法などの
ルールから外れている状態で、
融資が付きにくく、売却時も
買い手が限られます。
事故物件も賃貸需要や売却価格に影響しやすく、
想定以上に出口が狭くなることがあります。
もちろん、上級者がリスクを
理解した上で扱うケースはあります。
ただ、初心者が最初の1件で
選ぶ物件ではありません。
安さに惹かれる気持ちは自然ですが、
購入価格の安さより、将来の資産価値と
融資の付きやすさを優先したほうが結果的に安定します。
ポイント3
出口が弱い立地や間取りの見分け方に関して
不動産投資は、買う瞬間よりも
“出口”が大事です。
つまり、将来も貸せるか、
売れるかという視点が必要です。
たとえば、
駅から遠い、
周辺に生活利便施設が少ない、
人口が減っているエリア、
賃貸需要の薄い間取りは要注意です。
また、クセの強い間取りや狭すぎる
居室、使い勝手の悪い導線も、
入居付けや売却時に不利になります。
初心者の方は「今、安く買えるか」だけでなく、
「5年後、10年後に次の人が欲しいと思うか」で考えてみてください。
私は物件を見るとき、
必ずそのエリアでどんな人が住むのか、
競合物件と比べて選ばれる理由があるかを確認します。
出口が弱い物件は、
保有中も売却時も苦労しやすいです。
まとめです。
不動産投資で買ってはいけない物件には、
共通する特徴があります。
高利回りだけが目立つ物件、
法的な問題を抱える物件、
そして出口が弱い立地や間取りの物件です。
初心者のうちは、
安さや表面上の数字に飛びつくよりも、
「長く持てるか」
「貸し続けられるか」
「最後に売れるか」
という順番で考えることが大切です。
物件選びで失敗を避けるだけでも、
不動産投資の成功確率は大きく上がります。
焦って買うより、
買ってはいけない物件を
見抜く目を先に養うことが、
結果として最短ルートになります。
それではまた！
株式会社Multiface公式HP
https://www.facebook.com/syun0328
アメーバブログ
https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html
note
FC2
https://multiface.blog.fc2.com/
Seesaa
忍者ブログ
https://multiface.blog.shinobi.jp/
はてな
https://multiface.hatenablog.com/
ウォンデットリー
https://www.wantedly.com/id/multiface