株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「サブリース契約の不動産投資は
何もしなくても儲かるの？」
というテーマでお話しします。
「サブリース契約なら
何もしなくても安定収入が入る」と
聞いたことはありませんか？
サブリース（＝一括借上げ）とは、
不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、
入居者へ転貸する仕組みです。
オーナーは直接入居者と契約せず、
サブリース会社から「保証家賃」を受け取ります。
一見すると“空室ゼロの安心投資”に
見えますが、実際はメリットと
同時にリスクも存在します。
サブリース契約のメリット
① 空室リスクを軽減できる
最大のメリットは「家賃保証」です。
入居者がいなくても、
契約上定められた保証家賃が支払われます。
特に、以下のような方には安心材料になります。
・本業が忙しい会社員オーナー
・初めての不動産投資で不安が大きい方
・地方物件で空室リスクを抑えたい方
収入のブレを抑えられるため、
キャッシュフロー計画が立てやすくなります。
② 管理業務を丸ごと任せられる
サブリース会社が以下を代行します。
・入居者募集
・賃貸契約手続き
・家賃回収
・クレーム対応
・退去手続き
・修繕手配
時間を取られたくない方にとっては、
大きなメリットです。
「本業に集中しながら資産形成したい」
という方には相性が良い仕組みです。
サブリース契約の注意点（デメリット）
① 家賃は“永遠に固定”ではない
ここが一番誤解されやすいポイントです。
多くの契約では、
おおよそ2年ごとに家賃見直し条項があります。
市況悪化や空室率上昇を理由に、
保証家賃が減額されるケースは珍しくありません。
「ずっと同じ家賃が保証される」
という認識は危険です。
② 解約時に違約金が発生することがある
契約期間中にオーナー都合で
解約する場合4〜6ヶ月分の家賃相当額の
違約金が発生するケースもあります。
これは売却時に大きな障害になる可能性があります。
出口戦略（売却）を考えている
投資家は、特に注意が必要です。
③ 業者の信用力が極めて重要
サブリース会社が倒産すれば、
・家賃未払い
・契約解除
・入居者対応の混乱
といったリスクが発生します。
契約内容以上に「会社の財務体質」
「実績」「評判」が重要です。
契約前に必ず確認すべきチェックポイント
契約書で必ず確認すべき項目は以下です。
・免責期間の有無
└契約開始直後に家賃が入らない期間がないか。
・家賃見直しのルール
└減額条件は明確か。
・解約条項と違約金
└オーナー側からの解約条件はどうなっているか。
・修繕・原状回復費の負担割合
└想定外のコストを負わない設計になっているか。
契約は「雰囲気」ではなく、
必ず書面で判断してください。
サブリースはどんな人に向いている？
向いている人：
・手間をかけず安定収入を得たい
・多少利回りが下がっても安心を重視したい
・本業が忙しく管理ができない
向いていない人：
・高利回りを追求したい
・将来売却益（キャピタルゲイン）を狙いたい
・自主管理で利益最大化したい
まとめです。
サブリースは“万能”ではないということです。
サブリース契約は、
・空室リスク対策
・管理効率化
には有効です。
しかし、
・家賃減額リスク
・違約金
・業者倒産リスク
を理解せずに契約すると、
想定外の損失につながります。
「安心」と「収益性」はトレードオフです。
必ず契約内容と出口戦略まで
考えた上で判断しましょう。
今後も、不動産投資家としての
実体験をもとに初心者の方でも理解できる形で
リアルな情報を発信していきます。
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