株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「築古木造アパート1棟を購入する際のポイント」
について解説します。
私自身、2020年から不動産投資を始め、
現在までに5棟・28部屋を購入してきました。
平均利回りは12％以上、
中には利回り20％を超える物件もあります。
築古でも正しい選び方をすれば、
まだまだ収益性の高い物件は存在します。
築古木造アパート投資の基本条件
まず、私が考える、
「築古木造アパートを買う基本ポイント」
は以下の5つです。
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部屋数は最低4部屋以上
-
築30年以内が理想
-
価格帯は1,000万〜2,000万円前後
-
利回りは10〜14％を目安
-
自宅から2時間以内で行ける場所
この条件を押さえることで、
購入後のリスクを大きく減らせます。
具体的に確認すべき3つのポイント
ここからはさらに
細かいチェックポイントを解説します。
① 立地と地域性
物件は購入後に場所を
変えられないため、立地の確認は最重要です。
-
病院・スーパー・コンビニなど生活インフラが近いか
-
車社会なら駐車場や交通の便はどうか
-
入居者が実際に生活する姿を想像できるか
これらを現地で必ずチェックしましょう。
② リフォーム箇所の確認
築古物件ではリフォームが
必須になるケースが多いです。
特に以下は必ずチェックしてください。
-
キッチン・浴室・トイレ
-
床と壁の状態
私は管理会社に外注しています。
DIYでコスト削減も可能ですが、
時間単価を考えるとプロに任せた方が効率的です。
③ 瑕疵（欠陥）の確認
築古物件は瑕疵担保責任の有無が重要です。
特に木造アパートは金額が大きいため、
「瑕疵担保責任あり」で契約することをおすすめします。
よくある瑕疵の例：
-
白蟻被害
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雨漏り
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屋根裏や押入れの残置物
-
換気扇・火災報知器・消火器の不備
私自身、屋根裏の残置物トラブルやシロアリの
被害にあったことがありますが
瑕疵担保責任をつけていたおかげで
売主負担で撤去してもらえました。
まとめ
築古木造アパート投資を
成功させるためのポイントは以下の通りです。
-
立地条件を徹底チェック
-
リフォーム箇所を細かく確認
-
瑕疵担保責任を必ずつける
初心者の方でもこれらを意識すれば
収益性の高い物件に出会える可能性があります。
不動産投資は知識と
実践の積み重ねです。
ぜひ参考にしていただければと思います。
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