２－２ 建築による節税Ｑ＆Ａ

Ｑ１．それぞれの土地評価額の減額について。正式にはどのような制度なのでしょうか？

Ａ１．税務署の考える土地の価値とは、相続税路線価の事です。ネットで公開されています。
借家による減額は、貸家建付地の評価の事です。借家権0.3ｘ借地権0.6＝18％となります。

他人に土地建物を貸していたら持主はそれを自由に使えなくなります。その価値減少分と考えてください。借地権の価値は地域により異なります。

Ｑ２．それぞれの建物評価額の減額について。正式にはどのような制度なのでしょうか？

Ａ２．税務署の考える建物の価値とは、固定資産税評価額の事です。地域により、また、建物の用途や構造により異なります。東京都２３区を例とした場合、平成２７年度の共同住宅１平米あたりの価値は

木造87,000円、鉄骨造112,000円、鉄筋コンクリート造132,000円となっています。

借家による減額は、借家権による評価減の事です。借家権0.3＝30％となります。

Ｑ３．土地の評価額の減額と「小規模宅地の特例」は同時に使えますか？

Ａ３．小規模宅地の特例はモデルケースにおいて「２００㎡までの土地の場合半額免除」と書いてある部分です。アパートマンションでは２００㎡までの土地の評価は評価額から５０％減となります。２００㎡を超える敷地の場合は２００㎡分だけが５０％減となります。

自宅用地などで80％減になるケースもありますので、節税対策はそれら全てを組み合わせて行ない、効果を最大化する必要があります。詳しくは税理士さん、税務署までお問い合わせください。
 

Ｑ４．モデルケースの様な計画を実現できた場合、相続税額はいくらになりますか？

Ａ４．モデルケースでは１．８億円の現金を用意した状態から１億円の融資を受けました。

計画が完了した時点で、税務署が相続資産として認定するのは土地建物合わせて８７７０万円です。８７７０万円の資産を持っている人が、同時に１億円の負債（借金）も持っています。

差し引きの相続資産は−１２３０万円となりますので、相続税は発生しません。

ここで用意した１億８０００万円以外の資産があれば、その資産のうち、１２３０万円分までも無税になるという計算です。
詳細については必ず税理士さんや税務署にご確認ください。

２－１ なぜ建築をすると節税対策となるのか

相続税対策に賃貸マンションを建てるという話があります。

それ以外の場合でも、人に貸す建物を建てることで大きな節税効果を得ることができます。どういう仕組みなのでしょうか。

例として、現金１億８０００万円持っている人が相続対策をする場合

１億円の建築費を銀行からの融資で賄ったとします。
（諸経費込み）


現金と借りたお金が「土地と建物」に変わりました。
価値は、建築前も建築後も合計２億８０００万円です。

この２億８０００万円を税務署は「そんな価値はないよ」と言ってくれるのです。


 

上の表を左側からみてください。まず、二列目の固定資産税評価額。
税務署はこの額を、実際に市場で掛かる金額よりも低く見積もってくれます。（例外あり）
これにより（税務署の判断では）土地の価値は６０００万円、建物の価値は４５００万円減ることになります。

次に三列目の「借家による減額」
これは、土地や建物を第三者に貸し出すと、借家権、借地権、居住権が発生するため、価値が下がるものとみなされます。

ここまでは、相続税対策だけでなく、通常の節税対策の場合にも同じ話。

四列目は相続対策に限った話です。

小規模宅地などの特例により、税務署は２００平米までの土地面積について、価値を半額とみなしてくれます。

これら四列目までの節税効果が全て発揮されるとどうなるか？

土地の価値は約１億３０００万円少なく評価されて、建物の価値は約６０００万円少なく評価されています。相続財産が実際よりも「１億９０００万円目減り」している事になります。

もともと手元にあった現金は1億８０００万円。

それを税務署は「－１０００万円の資産」＝「銀行に１０００万円の借金がある状態」とみなしてくれます。つまり、相続税はゼロになるという事です。

大雑把な例を取り上げましたが、多くの方が相続対策として利用しているのは、このカラクリです。詳細はケースごと、必ず税理士さん、税務署にご相談ください。

１－７ 修繕費の掛からない（安く済む）マンション

将来の修繕費目当てで建てられた分譲マンションがたくさんあります。

それらの仕様を見れば、逆説的に、「どうすれば修繕費が安く済むマンションを計画できるのか」の答えが出ます。

修繕費が掛かりそうなものをピックアックしてみましょうか。

１．屋外鉄骨階段、鉄骨手摺、鉄骨造駐車場

鉄骨の屋外階段、廊下手摺は数年毎に塗り替えが必要になります。

分譲マンションを購入した方が「駐車場は無料なの！」と喜んでいたりしますが、よく見ると、鉄骨造に塗装しています。駐車場を無料で使用できるということは、いずれ、その塗装コストがどこかから出さなくてはならなくなる、想定外のコストが後から請求されることを意味します。

法的に不可能な部分もありますが、

鉄骨部分をアルミにする。階段や廊下を屋内にする。

これだけでメンテナンスコストを激減させることができます。

止むを得ず外階段とするときは、若干見栄えは劣りますが、溶融亜鉛メッキなど、耐食性に優れた処理を先にしておくことをお勧めします。

２．メンテナンス周期が異なる部材を多用した外壁

デザインしたかに見せて、外壁が「タイル張り」「吹き付け塗装」「金属板」などと3種類になっているマンションがあります。

修繕計画で利益を上げたい管理会社だった場合、

分譲の場合は区分所有者達が、賃貸の場合は大家さんが

「まだ、もうちょっと後で良いな。すぐ雨漏りするわけでもないし」と、なかなか修繕してくれないと困ります。

タイルは10年ごとの点検、タイル目地は１0数年おきの打ち替え、

吹き付け塗装は１０年おきの塗り替え、金属板は全く違う周期。

いずれかの見栄えが限界に達し、どれか１つの修繕を行うことになれば、

その時には建物全体を覆う足場が必要になります。

「足場だけで３００万円掛かります。せっかくですから、他の部分も一緒にリニューアルしたらいかがでしょうか。」
メンテナンス周期の異なる仕上げ材を、この様にして修繕させることで、修繕費を稼ぐことができます。

外壁は１種類で。できればタイルか、水を含まない素材（アスロックなど）を採用することをお勧めいたします。

１－６ どうやってランニングコストを下げるのか

建築に掛かる費用だけでなく、マンションが完成してから支払うコストも真剣に考えないといけません。油断すれば、せっかくの利益を全部、どこかの業者に持って行かれてしまう事もあるのです。

募集コスト

募集コストは仲介手数料と呼ばれるものです。

法的には月額家賃の１ヶ月分を入居者から手数料として頂いて、大家側の管理をしている不動産会社と、入居者を連れてきた不動産会社、２社で折半することになります。法律で不動産業者はこれ以上の額を報酬として受け取ってはいけない事になっています。

しかし、例えば家賃６万円のワンルーム。

何箇所も案内した後に、決まる事もあれば決まらない事もある。

それだけの作業をして「決まった時に３万円です。」

これで不動産屋さんの経営が成り立つでしょうか？

不動産業界では、「この報酬ではやっていけない」となり、

法律を無視して「広告料」などの名目で大家から料金を徴収する様になりました。この費用が家賃の１ヶ月分。

この収入により、入居者の募集のたびに、入居者を連れて来た不動産業者も、大家側の管理会社も家賃の１ヶ月分を頂ける様になりました。

法的に濃いグレーの取引ですが、実態を考えるとこれはやむを得ない面があります。

不動産管理料
マンションの管理は不動産会社に頼むもの、と多くの人が考えています。
「自分は本業があるし、マンションの管理なんかできないよ。」と仰います。
では、管理を任せたら不動産会社は何をしてくれるのでしょう？

入退去時の手配ですか？

それは、「募集コスト」の欄に書いた通り、「家賃１ヶ月分」を大家さんから頂いています。

管理料は何のコストでしょう？

それは毎月の清掃を発注したり、消防点検などを業者に発注する仕事のコストです。
また、入居者からのクレームなどが来れば、それに対応する事になります。

毎月同じ清掃業社に頼む清掃作業。
それ・・・ご自分で出来ませんか？
また、入居者からのクレーム・・・。月に何件来ますか？

管理料は一般的に家賃の５％程度です。

月額家賃収入の合計が２００万円のマンションならば１０万円。

１０万円支払って、清掃業社の手配と入居者のクレーム１、２回。
おかしな入居者がいれば手間も掛かるかもしれませんが、その入居者の審査をしたのは、まぎれもない管理会社自身なのです。
いい加減な審査をすれば苦労しますし、きちんとした審査をすればクレームは減らせます。

そんな理由から、数は少ないものの、

「月額管理料は無料で結構」

「入退去時に他社が広告費として受け取る１ヶ月分の家賃を『そこから２年間の管理料金』として頂きたい。」
「２年毎の更新の際には０．５ヶ月分の家賃を頂きたい。」

「それで十分です。」

こう言ってくれる不動産屋さん達も現れて来ました。

つまり、不動産管理料はゼロ円、というマンションも今ではたくさんあります。


サブリース料
最近問題になりつつあるサブリース。これは愚の骨頂です。

家賃保証といっても多くは２年おきに見直し。

サブリース会社は巨大企業にも関わらず、借地借家法の「借家人」として法律の過剰な保護を受けて、地主の権利を奪い取ります。

家賃の見直しはサブリース会社の意思のみで決定され、大家側には意見をする機会はありません。契約書をきちんと読めばそう書いてありますし、借地借家法がその契約を担保しています。

「ここならいける！」と自らが信じられない建物、立地。

そんな計画は最初からすべきではありません。

マンション建築は事業なのです。きちんとした事業計画に基づき、十分な安全性があることを確認できて初めてスタートすべきです。


修繕費

修繕費については賃貸マンションでも分譲マンションでも同じ問題があります。

つまり、これも「全てを業者任せにしたらぼったくられる」ということです。

設計事務所を信じるために必要なことと同じ。

修繕の見積も大家の手元に集めましょう。

管理会社を通せば、その時点で大きなバックマージンが乗ってしまいます。

金額の妥当性がわからない時には、新築時に設計を担当した建築士に相談しましょう。ほぼ全ての建築士が無料で相談に乗ってくれるはずです。

また、管理会社の中には修繕工事を請け負うことで利益を上げている会社もたくさんあります。そのような関係から、実は、分譲マンションなどは「わざと修繕費がかかるような造り」にしてると疑わざるを得ない建物も多いです。

建築士が建築主の参謀として、建築主様のために設計した建物。

その建物は、維持管理費もあまり掛からない様に意図して計画されていたりします。

１－５ どうやって建築コストを下げるのか

（１－４）の説明イラストで

設計事務所に依頼することによりコストを激減させることが出来ると書きました。

コスト削減の要素はこれから２つの記事に続く、以下の５項目。

バックマージン

無駄に支払うコストの中でも、これが一番大きい。

何としても、この支出はしないで済む様にしなければなりません。

どうすれば良いか。

まず、建築会社からの相見積が適正価格なのか否か、その判断ができなければ、建築費がリーズナブルなのか、ぼったくられているのか、判断しようもありません。

そのために設計図が必要です。

無料提案される様な設計図や、数社の設計事務所が１、２週間で書いてきた設計図ではありません。
建築主との数々の打ち合わせを経てブラッシュアップされた、魂のこもった設計図。
その設計図を元に数社の建設会社に競争入札をして貰う。

この時、１つだけやらなければならない事があります。

設計事務所は自らの潔白を証明するため、建築主様の参謀としての忠誠心を示すために１つの指示を出します。

「見積は全て設計事務所ではなく、建築主様宛として締め切り日までに提出する。」

見積に参加してくれる建設会社各社にこの条件を出すのです。

通常は見積書は設計事務所に集められ、設計事務所が中身を精査してから建築主の手元に届きます。しかしこれでは、設計事務所が価格操作を出来てしまいます。
 

まずは建築主の手元に見積は集めましょう。
その時、２部ずつ受領し、設計事務所には１部を渡します。

設計事務所はそれから内容の精査をし、建築主様に説明。そして、技術的にも価格的にも最も妥当と思われる建設会社を選び、そこに発注します。

これだけで建築費の１割以上安くなることも、しばしばあるのです。

１－４ バックマージン

建築の世界にはなぜ、バックマージンが存在するのでしょうか。

それは慣習としか言えませんが、

「お客様を連れてきた人間が大儲けできる」

という了解が業界に出来上がってしまっています。

ただ、本来であれば建築主の参謀となり、腹心となり、

最大の味方になるべきの「建築士」までがバックマージンを受け取るとは何事か。

この建築士のバックマージンについては、事情があります。

大手アパートデベロッパなどが建築主の方々と打ち合わせをして、
そこで決まったことに、建築士はただ言いなりになって図面を書く。

それが一般的な人が「設計作業」と思っているものです。

この設計作業は一般的に「工事費の３％」だと言われています。

この「３％」が一人歩きしてしまい、一般の方々はそれより高額の報酬をぼったくりだと考えてしまう。

例えば建築費が２億円のマンションを建てるとします。

一般の方は「設計費？３％でしょ？」と言います。

６００万円で出来るでしょうか。

構造計算は外注です。１５０万円くらい掛かります。

設備設計も外注です。１５０万円〜２００万円掛かります。

設計事務所の手元に残るのは半分の３００万円弱。

設計打ち合わせは、本当は何ヶ月も掛けて、建築主様と１０回、２０回と会って進めるべきものです。（今はメールのやり取りも増えました）

プランはその度に書き直し。３度、４度と、一から書き直すこともあります。

計画が固まれば確認申請に必要な書類、図面の作成。１ヶ月以上掛かります。
確認申請を出す前には市役所への各種事前申請。近隣説明なども行います。
確認申請を出した後は、検査機関からの質疑対応、図面修正で数週間を掛けます。

工事が始まってからは２週に１度程度、現場事務所を訪問して定例会議。

計画がぶれていないことを確認し、建築主様に報告します。

業務が完了するのは、契約を頂いてから約２年後です。

これだけの作業を３００万円弱で出来るでしょうか？

お給料ではありません。会社に入るお金が３００万円。経費を除けば、建築士の手に入るお金は、１／３の１００万円が良いところでしょう。

このような環境にあるからこそ、建築士もバックマージンを貰わないと生きていけないのです。しかし、これは建築主様への裏切り行為でもあります。

ですから、バックマージンは一切受け取らないという建築士もいます。

その様な建築士達は「設計費6％です」とお伝えしますので、よその２倍の報酬に見えます。しかし違うのです。やっている作業が全く違うのです。

（１－１）のブログの記事の説明

もし、設計費に建築費の６％を費やしたらどうなるでしょうか？


１０年間で建築費の総コストの１２７．5〜１５４．５％掛かる筈だった費用は

１１１％に激減しています。建築費が２億だとすれば３２００万円の減額です。

これが達成できるのだとしたら、なぜ、設計費を値切る必要があるでしょう？

１－３ 同じ建築費で家賃が２倍近くに。

某大手アパートデベロッパのＤＫ社が提案していた土地に、マンション専門の設計事務所が別の提案を持ち掛けました。

２倍とまでは行きませんが、１．９１倍の提案となりました。

家賃収入が１．９倍ということは、
そこからローン返済などを行い、手元に残るお金で比べると３倍も４倍も違う計画になります。


何故、これほどの圧倒的な差がつくのか。

それは、
不動産業者さん達の提案は建築士が行なっていないからです。
お客様のところには無料でアパートの設計図が届けられることでしょう。

その設計図は、外注先の下請け設計事務所が、1物件３万円〜５万円で、１日で仕上げている図面です。
決まったパターンの間取りがいくつかあり、土地に合わせて、そこに納まる間取りを配置していくだけ。

一方、設計事務所の提案では、敷地の形状に合わせて建物をぴったりに設計。
無駄をなくし、また、「天空率緩和」を利用して、道路幅が二方向とも４ｍない立地にも関わらず総３階建を計画しました。

・・・それでいながら、日影図を描けば、この建物は周囲の建物への影響は最小限で納まっています。日影は東西幅の広い建物ほど周囲に悪影響を与えます。
実際に建築中のこの建物は、南北に細長い形状のため、周囲への影響が少ないのです。隣接する建物へは無配慮な２階建よりも、この３階建の方が良い建物となります。

１－２ まず誰に相談すれば良いのか。

マンションに限らず、多くの人は、建物を建てるとなったとき、

どこに相談に行くでしょうか？

住宅メーカー？アパートデベロッパ？不動産屋さん？

実はこれらの会社は大きく分けると、どれも「不動産業者」の部類に入ります。

建築基準法を始めとした建築関連法規について、ほとんど何も知らない方々です。
 

本来、建物の設計をする為には、まず、自分の代理人を決めないといけません。

代理人が適切な提案をし、確認申請を提出し、工事中の状況を把握、建築主様にご報告します。まさに建築主の「参謀」となって働くのが「建築士」資格所持者の役目です。

建築計画をする時に、建設費の中から大きな、大きな、バックマージンを取られてしまう。それは、有資格者であるプロを代理人に付けずに、知らない世界に飛び込んでしまっているから起こってしまう事です。

信頼に足る建築士を選び、業務を委託すれば、必ず勝利する事ができます。

しかし、見知らぬ戦場に行くのに、参謀も案内人も付けず、丸腰で出掛けて行ったらどうなるでしょう？

多くの人は以下のＡルートを選択しています。
 

なぜか建築の相談をするのに、
建築士ではない人のところに行ってしまっているのです。
これが、失敗している人達、大多数の方の共通点です。


なぜ、このような失敗をしてしまうか？
それは、最初に支払う設計費をもったいないと思ってしまうからです。

設計事務所に依頼をするには、最初に契約金を払う必要があります。

不動産業者さん達は無料です。

当然、無料の方が良いですよね。
でも、その提案の内容には天と地ほどの差があるのです。

同じ建築費を支払って、家賃収入は２倍近くの差になることもあります。

設計事務所の中には、「想定していた収益性が確保できない場合」や「銀行融資が受けられなかった場合」には白紙解約として契約金を返金する所もあります。

良い提案を受ける為には、天秤にかけたり、駆け引きを持ち掛けたりする事なく、「この人は信頼できる！」と思える建築士を見付けて、その人物に全面的に頼りましょう。

その様な人物を見つけられないとしたら

マンションなんて建てない方が良いです。1人で戦場に行っても、誰かに騙されるだけ。格好のカモにされてしまいますから。

１－１ 建築に掛かる総コストはこのようなものです。

１億円程度の土地を購入して、２億円程度の建築費でマンションを建てる場合。

どこにどの程度の費用を掛けることになるかのイメージは以下の通りです。
 

「バックマージン」の欄の額に驚かれる方も多いと思いますが、これが実態です。
都市銀行だろうが、不動産業者だろうが、設計事務所だろうが、ほぼ全ての「建築主が相談した相手の業者」は

建築会社からバックマージンを受け取っています。

誰に相談しようとも、素人の方が一人で飛び込めば、
ほぼ確実に無駄な費用をむしり取られることになります。
28％のバックマージンを取られている人達、実際にたくさんいます。
そんな無駄なお金を払っても成功する事業など、存在するでしょうか？！

無駄な費用を取られないためには・・・
まずは、完全に信頼できる参謀を味方につけることです。でも、味方だと思って雇った参謀に裏切られることもあります。

ですから、マンション建築においては、この人選こそが一番大事なのです。