Yahoo!ブログが今年一杯で廃止になってしまうため、今後は、
日記のような内容は、こちらのブログで書いていくことにしました。
お引っ越しツールなどは利用していません。
Yahoo!ブログでお世話になった皆様方。アメブロでこれから新しくお付き合い戴く事になる方。
今後ともよろしくお願い申し上げます。
マンションは長期修繕計画と、その予算組みが大事。
当たり前のことですね。
本当に？
本当にそんなにお金を貯めておかないといけませんか？
少し大きめのマンションで見ると
国交省のガイドラインでも建築後１０年目に数千万円の予算がかかるように書いてあります。
大手アパートデベロッパもそう言うでしょう。
鉄骨階段の塗装とかね！！！
よく考えてみてください。
建築するとき、誰に頼りました？誰に任せました？誰に託しましたか？？？
その人は、建築主を幸せにしようと全力で考えていた人でしょうか。それとも。
私が１１年前に設計したマンション。１０階建で４２住戸のマンションです。
施工した大林組（日本を代表するスーパーゼネコンです）が１０年点検で出して来た修繕費用は１００万円ちょっと。
小さな業者に頼めば１００万円以内に納まるでしょう。
１０年の間に、外廊下の廊下面にあるパンチングメタルの塗装が痛みました。この補修と、あと直結給水ポンプの部品が故障しましたが１０年目の補修までに掛かった費用は全部合わせても２００万円程度です。
よく言われている様な数千万円もの修繕費を用意しておく必要はありませんでした。
つまり、「修繕が必要になる建築物」ではなく「修繕があまり必要ない建築物」を建てれば修繕費用はそれほど用意しなくて大丈夫なのです。
上記の例では外階段をコンクリートで作っていました。建物だけでなく外階段部分も、手の届かない部分は全てタイル張りです。
鉄骨階段の様に数年おきに塗装が必要になる場所はありません。
途中、傷んでしまったパンチングメタルは全て廊下から補修作業のできる場所でした。
数年おきにメンテが必要になる塗装などは、手の届くところにしか採用しない。そして、外壁にタイルを採用したら１０年ごとの点検が必要になりますが、「手の届かない部分」の仕上げは全て同じ施工方法のタイルで揃える。
この様な配慮により、いちいち、何かの部材の不具合が出るたびに数百万円の足場を組む必要は無くなります。
１５年目か２０年目にはどうしても足場が必要になるでしょう。
１５年目には、「そろそろ返済が終わるな。」そんな計画をしておけば、その時期に発生する修繕費用はさほど怖いものではなくなります。
私が設計する最近の物件では、極力、階段と廊下は屋内に入れています。
屋内階段、屋内廊下は経年で傷むことがほとんどありません。これらの物件は更に良いパフォーマンスを見せてくれることでしょう。
給湯器やエアコン、照明器具などは７、８年目から壊れるものも出てきます。
これらの取り替え、修繕費用を賄えるだけの資金繰りは、必要になります。しかし、それらの費用が本格的に発生するのは、やはり、新築後１０年目くらいからなのです。
大手デベロッパの企画が良くないというだけではフェアではありませんね。
今、私が思う、「作るべき間取り」も発表しておきます。
この間取りの床面積は２８．２５平米です。
この面積で１Ｋしか入れてこない会社も沢山あります。しかし、１ＤＫタイプが作れるのです。ＤＫは５．８畳しかありませんが、カウンターキッチンです。寝室は7畳も取れています。
間仕切扉を全開にすれば、１２．8畳のワンルームとしての利用も可能です。
新婚さんが二人で住むことのできる１ＤＫ。それを極限までコンパクトにすると、ここに行き着きます。大家さんは２８平米分のお家賃を頂ければ採算が合うのです。いえ、少し高めの家賃設定として構いません。それでも、新婚さんにとっては「今まで二人で払っていた家賃」の合計よりも住居費は安くなることでしょう。
また、一人暮らしの方が借りることもあります。巷に溢れる１Ｋとは違い、プライベートルームのある１ＤＫ。来客はＤＫで応対することで、寝室は散らかしてあっても大丈夫です。少しだけ贅沢をしたい単身者の方々が、１Ｋの家賃＋アルファのこの部屋をお選びになります。
この「正しいコンパクト１ＤＫ」。私の設計で今、全国に着々と増えつつあります。
大手デベロッパは建築費（原価）が安くなるプランを好みます。
今はほぼ絶滅したものの、昔、大流行していた「水回り3点セット」。
限られた床面積を有効に使うのに非常に便利なユニットでしたが、実は提供する側のデベロッパにも大きなメリットのあるものでした。
工場で大量生産される製品は大量供給する会社にとっては値段交渉がしやすいもの。非常に安価に入手することができます。
今は風呂・トイレ・洗面台が分かれました。それぞれが個室になっており、それぞれにドアと壁があります。それらを造るには職人さんの手間が必要で、ドアも何枚か必要になります。
今でもたまに見るのは、トイレが脱衣場を兼ねており、「トイレからお風呂に入る」タイプの間取り。
なんでこんな間取りにするの？
と思われるかもしれませんが、建築費が安く上がるのです。大家さんが建築費を気にする時に一番注意するのは「坪単価」。ドアを1つや2つ減らしても、営業マンが「これが標準的ですよ！問題ありません！！！」と押し切ってしまえば、ほとんどの方は「そんなものなの？」と思ってしまうでしょう。
それから意外と高価なのが窓。
大手デベロッパは窓の数を徹底的に減らします。
「ここに窓があった方が良いのにな」
「なんでベランダがあるのに、その面に小さな窓が1つしかないの？」
そんなマンション・アパートをよく見ます。
全ては建築費を落とすためなのです。
賃貸物件の企画提案を受けた時、その提案が「大家さんのため」に為されたものなのか、それとも、提案者が「より多くの利益を上げるため」に為されたものなのか。
よく見れば分かります。
最近の大手デベロッパの流行で、「今後すぐにダメになるな」と思うのは、「無意味な１ＤＫ」。
「１ＤＫとは名ばかりで、洋室が2畳程度しかない間取り。
28平米あれば、工夫をすればＤＫ6畳以上、寝室5畳以上の間取りが取れます。それなのに、それより大きな面積で洋室が2畳しか取れていない間取・・・そんなプランを絶対に選んではなりません。
建築コストを下げるのも、設計者の大事な役割の１つです。
何しろ、いくつかの配慮をするだけで、戴く設計費よりも多額のコストを減額できる場合もあるのですから。
これが為せれば、設計者は「私が戴いた設計費以上にコストが浮きました。無料設計よりも、もっと安かったでしょう？」とドヤ顔ができます。私を選んで下さった建築主様も、心の底から（この寒いジョークを）笑う事ができます。
私が今までに行ったコストダウンで効果的だったものをいくつか例にあげます。
（設計図を作成してから見積する事で１０％程度、工事予定額が下がる事はよくあります。それは当たり前のこととして、今回は、それ以外のことで。）
最近は下水道が普及して、あまり使われなくなりましたが、まだ浄化槽を設置しないといけない地域もあります。
「何人用の浄化槽にするか？」というのは算定式に従って決めるのですが、これまた実態に即していない場合もある。どう見ても、１日に２０人程度の利用者なのに「１００人用を設けよ」という結果になったりしてしまうことがあります。
以前、計算式によれば１０４人用が必要となったところ、実態に合わせた検討をすることで「１４人用」で計画する事が出来た物件がありました。工事費はこれだけで１０００万円以上減額になりました。すぐ近所ではずっと小さな建物に「３０人用」を設置していましたので、よその設計屋さんは算定式で計算しているのです。
またある時は・・・
建設会社から
「重機を搬入するために警察に許可を取りに行ったら、どうしても許可を出して貰えない。小さな重機で杭を打つしかないから、杭代金は１０００万円アップしてしまいます。」
こんな電話が掛かってきました
私は警察署に行き、「工事をするためにどうしても必要なのだ」という事。それから、「近隣住民の方々には丁寧に挨拶をし、お願いに行くが、全員の許可は取れない可能性が高い」という事。「マンションを建築することにより、そこに若い住人が住み着き、町の活性化に役立つのだ」という事を述べて、道路使用許可を出して貰いました。
建設会社は道路使用許可が取れなければ、割高な工法を選択すれば良いだけです。しかし参謀は違います。主君に害をなすものがあれば、これを排除しなければならないのです。建設会社に設計施工一帯で依頼するのではなく、設計者に設計監理を依頼する。そのメリットはこんなところでも発揮されるのです。
重機の件、この道路は曰くつきの道路で・・・３年ほど前に、現場の目の前に丸紅社がマンション建築を計画して近隣反対運動に会い撤退していました。その時、道路使用許可についても揉めた経緯がありました。このため、警察署も慎重になっていたのですが、「社会的意義」などを設計者が熱く語り説得した事で、警察官も理解を示してくれました。
警察官、公務員の中にも「漢」がいます。
車離れにも関わらず、過剰な台数の駐車場を用意して、空き駐車場をたくさん抱えているマンションがあります。
たいていの場合は、これは市条例により決められた台数を作っています。
しかし、条例の基準が実態に即しておらず、無駄な駐車場を作らされてしまっているケースが多いです。マンションの敷地内に作られた駐車場を外部の人に貸し出すには様々な問題があり難しい。空き駐車場はただの空き地です。
「借りる人のいない駐車場」を設計に入れる必要が本当にあるのでしょうか？
市条例で決められた事を守らなければ、市民としての義務を果たしていないことになります。しかし、その市条例が実は、違法な条例だったとしたら？
建築基準法では、建築に関して市町村が決めてよい条例の範囲を厳密に決めており、その範囲を超えて市町村が条例を作ることは認められておりませんし、作ったとしても違法条例となります。
腕の良い魔法使いは条例を無効化する呪文を知っています。
市役所に行き、こう唱えるのです。
「あなたがたの作った条例、この条文とこの条文が建築基準法上、違法な規定になっている。私の描いた設計図は完全に合法だと思うが、あなたがたの指導と相容れない部分がいくつもある。これから確認申請を提出するが、あなたがたは邪魔をするのか？」
市の職員が逆らえば、確認申請を出すまでです。
「確認申請」とは
設計者が市役所（特定行政庁）に対して「私の描いた図面が建築基準法関連規定に合致している事を確認せよ」と依頼する行政手続です。許認可ではありません。
建築基準法に反した市条例が「建築基準法関連規定」である筈もなく、市役所は確認申請が提出されたら受け付けない訳には行きません。
「条例を無視して確認申請を出された。そして、役所はそれを受け付けた。」
この事実が広まればどうなるでしょう。誰も条例を守る人などいなくなります。
職員が確認申請の「受付拒否」をしたら、それは一発退場レベルの違法行為となります。確認申請を提出してしまえば、相手が「受付を拒否する」ことは不可能なのです。
この状況になって初めて、設計者は市役所の職員と対等に話をする事ができるようになります。
多くの設計者は、市役所に言われるまま、なすがままに要求を受け入れ、設計図面に反映しています。その結果の無駄な駐車場であり、マンションの正面にドーンと配置されるゴミ置場です。
ゴミ置場なのか、マンションなのか分からない建物が増えています。
もう、こんな設計はやめましょう！！！
まずは市役所の職員と対等な立場に立ち、その上で不要な駐車場は「不要」と宣言するのです。駐輪場も、巨大なゴミ置場も、使う予定のない無駄なものは全て拒絶しましょう。
魔法使いであれば、基本的な呪文は一通り使えなければなりません。
天空率を使えない魔法使いに「土地の有効活用」など夢のまた夢。他の人と同じことをやって、なぜ、人よりも利益が上げられるのでしょう。
天空率は、道路斜線や隣地斜線、北側斜線を無効化してくれる法律条文です。
道路斜線により、高層化できない土地。上図は道路斜線のイメージです。ピンク色の線を超えて建物を建築することはできません。
しかし、このようなケースにおいて、天空率を使えば、「上手に建物を配置する」ことで、高層化が可能になる場合があります。
（敷地形状により効果の出にくい場合があります。土地を購入する際には、やはり、建築士に相談をして「天空率効果の出やすい土地かどうか？」を確認すべきです。不動産屋さんでも不動産鑑定士でもありません。これは建築士にしか分かりません。）
天空率の基本的な考え方はこうです。（とある実在物件の天空率検討図）
道路斜線を完璧に守った建物の３Ｄモデルを作ります。それから、「これから建てたい建物」の３Ｄモデルを作ります。
建物の前にある道路、その反対側に寝そべって、２つの建物を見上げてみます。
その時、「これから建てる建物の方が、道路斜線を守った建物よりも、たくさん天空が見えるなら、道路斜線は守らなくて良いよ。」と言ってもらえる。
これが天空率です。
経験豊富な魔法使いは、この天空率の使い方が非常に上手です。
参謀を雇う時は、過去の物件において、どれくらい天空率を有効に活用して来たか。それも見せて貰いましょう。
大手企業もコンペサイトも頼れない。じゃあ、どうすれば良いのよ！！！
そう思われるかもしれません。
でも、よく考えてみてください。弁護士に「ちょっと相談なんだけど」と無料で相談にのってもらえますか？病院に行って「具合が悪いんだけど薬もらった方が良いかな？」と無料で相談にのってもらった事、ありますか？
なぜか、みなさん、設計事務所にだけは「この敷地にどんな建物が建つか図面を描いて欲しいのだけど。無料ですよね？」と仰る。
もちろん、無料で描く設計事務所はあります。住宅メーカーも営業活動として無料です。でも、無料のサービスは、それだけの低品質なものなのです。「あなたのためだけの」「その敷地にピッタリ合った最高の」提案ではあり得ません。
どうすれば良いのか。
まずは参謀を決めましょう。
マンション建築は事業です。「全て丸投げでどこかの業者に託しておけばお金が勝手に入ってくる。」なんて都合の良いものではありません。
「自分のために」「自分を成功させる事を至上命題」として一緒に、時には自分の分身となって戦ってくれる参謀を雇うのです。こんな味方をつけて賃貸市場に参入している敵は他に（ほとんど）いません。
実績のある設計事務所、建築士であれば、過去の作品を見れば能力は分かります。その上で、これから建てる敷地を提示して「どれくらいの大きさの建物が建ちますか？」とボリュームチェックの依頼をしてみましょう。
銀行提案用の簡単な図面程度までは無料で描いてもらい、融資が受けられると分かれば、設計監理契約を結び、そこからさらに計画を高めていきます。
これこそがマンション投資においては一番安全で安心な方法です。
※悲しい事ですが、設計事務所の中にも建築主を騙そうとする者はたくさんいます。一度でも嘘をついた者、説明を求めても答えを返してこない者の話は二度と聞かない。これは設計者だけに限らず、住宅メーカーの担当者などに対しても徹底してください。
設計事務所に頼むなら、コンペサイトがあるじゃない！
まずは、そんなことが頭に浮かぶでしょう。
３社も４社もの設計事務所が無料でプランを書いてきてくれます。
１つのプランを書くのに１週間は掛けていることでしょう。３社、４社が参加するということは、参加している事務所は１つの仕事を得るために、平均して１ヶ月近くの無料奉仕をしているという事です。
当然、決まった案件に、その１ヶ月分の無料奉仕のコストを上乗せしないと経営が成り立ちません。また、コンペサイトの主催者へも設計費の中から手数料（１０％程度）を支払わないとなりません。
資格商売（サムライ業）の中には書類作成をするだけで報酬が戴ける仕事もたくさんあります。しかしながら設計事務所はその様な業態ではありません。汗をかいてたくさんの図面を描いてその分の費用だけを請求しています。
つまり、コンペを勝ち抜くまでに消耗してしまった設計事務所は、そこで既に体力を消耗してしまっており、契約後に「お客様のために！」と働く余力がありません。この点で住宅メーカーと同じ状態に陥ってしまうのです。
さらに怖いことに・・・
コンペサイトで競合する場合には、素人である建築主のウケを狙って、「構造を無視したカッコ良い建物」をプレゼンする事が多いです。実際に、コンペサイトを利用して決めた設計者に、とんでもない設計をされて欠陥住宅となり、裁判紛争に突入している方々も多いです。
１ヶ月のタダ働きをしてでも仕事を取りに行く設計事務所。
他に仕事はないのでしょうか？
実績があり、人気のある設計事務所は、その様な無償サービスをする時間的余裕はありません。コンペサイトでは、「実績のない設計者」の参加が多いのも特徴です。
株式上場している様な巨大企業は誰のために仕事をしているのでしょうか？
お客様のため？それとも株主のため？
事業ですから利益を上げて、会社を継続させなければお客様に迷惑を掛けることになります。ですから、最低限の利益の出せる受注額にしなければなりません。
しかし、莫大な宣伝広告費を掛け、莫大な営業コストを掛けて、「お客様のためには手間を惜しまず」などと言ってられるでしょうか？
ここに住宅メーカーやアパートデベロッパ各社の提案と、設計事務所の提案に大きな差が出る理由があります。つまり、大きな企業は設計に手間を掛けられないのです。
「無料でプランを提案します。」と言われれば、気楽に頼めるでしょう。
しかし、無料で提案する側が無尽蔵に時間をかけて、あなたのために図面を描いてきてくれるでしょうか？何百万円ものコストを掛けて、決まるか決まらないか分からない契約のために図面を描いてくるでしょうか？
そんなことはあり得ません。
一般的に大手企業のプランニングでは「決められたサイズ」の間取りがたくさん用意されています。敷地に合わせてその間取りを配置するのが「設計作業」です。
敷地が不整形であれば全く有効にプランは入りませんし、上図の様に真四角の敷地であったしても１００％有効に活用することはできません。
左の絵の様に「部屋の幅は2．8メートル」と決まっていたら、それを並べて入りきらなくなったらそこまでです。
右の絵は敷地の幅にあわせて「この敷地には4部屋並ぶ！」と考えてプランした場合。こちらが設計事務所のプランニングです。
１部屋の幅の違いはたった５ｃｍ。家賃に影響を与える違いではありません。
たったこれだけのことで、家賃収入は１．3倍に増えるのです。
これはほんの入り口。
設計事務所は、お客様に最初に簡単なプランの提示をします。そのプランを見て「住宅メーカーとは全然別物だ！」と気付けたら、まずは設計契約を結んでください。（白紙解約条項付きで）
設計契約を結んでから徹底して検討される、敷地１つ１つに合わせたプランは、きっと、それまで考えていた計画を遥かに凌駕する素晴らしいものとなります。
