【2971】エスコンジャパンリート投資法人(東証REIT) OP
現在値 131,300円/1株 P/E 19.2 P/B 1.12 1月分配 7月分配 投資主優待なし
日本エスコンがスポンサー。生活密着型商業施設及びその底地が主要投資対象。
予想分配金は年2回の合計6,807円配のため、予想分配金利回りは約5.18%となります。
業績を確認していきます。
■2019年7月期_第5期 営業収益 14.3億円、経常利益 6.7億円 DPU 2,835円
■2020年1月期_第6期 営業収益 15.4億円、経常利益 8.8億円 DPU 3,728円
■2020年7月期_第7期 営業収益 19.0億円、経常利益 9.7億円 DPU 3,430円
■2021年1月期_第8期 営業収益 19.2億円、経常利益 10.1億円 DPU 3,599円
□2021年7月期_第9期 営業収益 19.0億円、経常利益 9.8億円 DPU 3,492円 ce
□2022年1月期_第10期 営業収益 19.0億円、経常利益 9.3億円 DPU 3,315円 ce
2021年1月期_第8期の営業収益は、第7期比1.1%増の19.2億円、経常利益は同5.0%増の10.1億円と予算を上振れて着地し、分配金についても当初予想の3,489円から3,599円へ110円上振れて着地しました。トップラインについては、テナントの新規契約や増床が想定超で推移したことによる固定賃料の増加や、催事区画等の変動賃料の増加が寄与しました。一方、原価についてもサポート会社である中部電力へのデマンド変更によるコスト削減や、金利バッファ未消化や新型肺炎禍によるIR費用の削減等が寄与しています。
進行中の2021年7月期_第9期予算については、営業収益が第8期比0.7%減の19.0億円、経常利益が同3.0%減の9.8億円と減収減益、分配金は同107円減となる3,492円を予想しています。トップラインについては、新型肺炎禍による固定賃料の減賃を一部織り込むほか、変動賃料については第8期並み、空き区画の埋め戻しは保守的な想定となっています。また、大和高田における一過性収益として、スポンサーの近隣分譲マンションとの接続デッキの譲受で16百万円を見込む一方、原価面では第7期PO取得3物件の固都税費用化開始と修繕費の増加による原価増が重く、利益の落ち幅が大きくなる想定となっています。
今回初めて開示された翌2022年1月期_第10期予算については、営業収益が第9期予想比変わらずの19.0億円、経常利益は同3.0%減の9.3億円をそれぞれ見込んでおり、分配金については同77円減の3,315円を予想しています。トップラインは前述の大和高田の一過性収益の剥落があるものの、新型肺炎沈静化による浮上を見込んでネット横ばい想定とする一方、原価については総会開催費用にくわえて、IPO初のなるリファイナンス費用(▲50M)といった一過性の費用増が重しとなり、連続で減配となる見通しとなっています。
当法人は昨年1月の1th_POで57億円（＠124,029円）を調達し、「tonarie大和高田(50%)」を41.5億円/鑑定NOI5.0%、「tonarie栂・美木多(50%)」を34.9億円/鑑定NOI4.8%、「ライフ大山店・底地」を27.3億円/鑑定NOI4.9%で取得し、資産規模は500億円程となりました。まだまだスケールは小さいものの、スポンサーである日本エスコンのパイプラインは終わった第7期比で5物件増の22物件となったほか、サポート会社である中部電力(中電不動産)による親会社の増資引き受けにより、更なる物件供給力の増大が期待されます。
他方、目下の株価水準は前回PO時の株価を上回っており、当社が主要なクライテリアとする生活密着型商業施設の底地の評価が向上していることから、POしやすい環境が整っています。そのため、2nd_POで増配をともなうアクリーティブな外部成長が改めて期待出来るとみられ、中長期的な資産規模目標を1,000億円としていますが、現時点では視界良好と考えています。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
