星野リゾート・リート投資法人が2018年4月のPOで取得した「hotel androoms大阪本町」
宿泊しました。元々は築20年程のオフィスビルでしたが、ホテルへとコンバージョンして、
当REITが42億円余（鑑定NOI5.1%）で取得しています。外観を殆どいじっていないので、
見え面的には本町の中小ビルに埋もれてしまっています。全然ホテルに見えない（笑）。
ロケーションは御堂筋線の本町駅、四つ橋線の肥後橋駅からそれぞれ徒歩6分のところに
あります。中に入っていくとこんな感じです。まぁ今時のホテルのテイストって感じですね。
全部で103室ある客室は全て複数人数での宿泊が可能となっており、小あがりの上に
ローベッドを2台設置しており、ファミリー層にもいいかもしれません。22㎡もあって意外
に広々としています。
１Fにオールデイダイニングを備えています。チェックインの際に、バータイム用のワイン
1杯無料券をもらいましたが、結局行かずじまいでした。
朝食はこんな感じです。4つのFIXメニューからの選択式でビュッフェではありません。
私はホットサンドにしました。他にはサラダセットやフルーツセットなどがありました。
こうして書いていくと何だか“星野リゾート感”はほとんどありませんが、それもそのはず、
ここのホテルの運営は星野リゾートの直営、ではなく本邦の有力ホテルオペレーターで
あり、「チサンホテル」を展開することでも知られるソラーレ・ホテルアンドリゾーツです。
まぁソラーレ、ということで推して知るべしのリミテッドサービスホテルですね。
星野リゾートREITの話に戻しますと、当ホテルは2018年4月から20年間の定期借家契約
となっており、賃料は「年間固定144百万円＋歩合賃料」であり、最初の10年は賃料改定
不可＆中途解約不可の契約となっています。気掛かりなのは、歩合賃料有の物件である
にも拘わらず、取得時の前提であるADR13,195円・RevPAR11,686円水準には届いてい
ないと思われる点です。実際私は少し広めのスーペリアチックな部屋を予約しましたが、
このADRより安かったですし、前日の予約時点では部屋もかなり空いているようでした。
やはり巷で言われているように、大阪のバジェットホテルは完全に供給過多状態であり、
ことタイミング的にはあまり良い物件取得ではなかったように思います。
ただこれはあくまで宿泊者目線ではなく、供給サイドにおける当ホテルの評価なので、
普通に宿泊する分にはよろしいかなと思います。梅田と難波の真ん中にあり、靭公園
も近いので、周囲若干が淋しいことを除けばまずまずのホテルかな・・・と思います。
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