一家ダイニングプロジェクトの主力業態のひとつ「こだわりもん一家」を訪店しました。
ヒューリックリート投資法人が2017年6月に取得した「HULIC ＆New SHIBUYA」に入居
しており、当該建物は竣工からまだ2年ほどしか経っていない築浅のピカピカビルです。
ちなみに取得NOIは3.4%と痺れるCAPレートですが、50%の持分の取得価格は31.5億円
と取得インパクトが大きくないので、まぁ許容範囲・・・といったところでしょうか。
ガラスブロックを互い違いに重ねた様な意匠性の高い外観に特徴があり、井の頭通りの
商業ビルとしては異彩を放っています。年間総家賃が127百万円(50%)だそうですので、
賃料ならしで約39,000円/坪と計算されるので、路面店・空中階補正をかけると、一家が
入居しているフロアの推定負担家賃は3万円台前半～半ば/坪といったところでしょうか。
ビルの話はその辺にして、肝心のテナント調査です。銘々皿にはウェルカムメッセージ
が添えられており、心憎い演出が光ります。私の皿には“Beerがうまい”と書いてあった
ので、乾杯はビールにしました。なお、取扱の生ビールは私の好きな香るエールでした。
本日のお造りの5点刺しです。平政、いわし、いさき、鰹わら、ボタン海老にしました。
だいぶ上げ底ではありますが、“ばえ”る感じの盛り付けがなされています。刺身醤油も
自社特製製品を使っているのがニクイところです。
続いて、一家サラダと生しらすユッケをオーダーしました。先ほどの刺し盛も特製刺身醤
油でしたが、一家サラダのドレッシングもオリジナル品(写真中央のボトルがそれ)でした。
業態屋号のとおり細部まで結構こだわっている印象です。見た目的には美しいのですが、
一家サラダの上に乗せられている揚げパスタみたいなやつはボロボロこぼれまくるので、
ここだけは何とかしてほしいなと思いました(笑)。
熊本産の大長茄子一本焼きです。こちらは“ばえ”系のメニューですが、普通に美味しい上
に当店メニューの中では550円と相対的に安いので、訪店時にはぜひ注文してほしいです。
これは甘太郎名物のロングピザを始めて見た時以来の衝撃でした(大げさ)。
全般的にはメニューに意匠性もあり、美味しかったのですが、想定客単価が4,000円程と
やはり少し高いのか、訪店時は華金にもかかわらずお客さんの入りはいまひとつでした。
渋谷かつセンター街側となると若年層のトラフィックが多く、客側の金銭負担力が低いが
主な要因かと思われます。実際、この渋谷店はより安価な「博多劇場」へのリブランドを
8月上旬に予定しているようであり、まぁ妥当なビジネスジャッジかな・・・と思います。
個人的な意見としては、客席詰込型の賑やかな「博多劇場」よりは、こちらの「こだわりも
ん一家」の方が好きです。なお、現存店舗は銀座や上野、東陽町などにいくつかあります
ので、お近くの方は訪店されてみてはいかがでしょうか。
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