【3497】リーガル不動産(東証マザーズ) －－－
現在値 1,420円/100株 PER5.35 PBR1.15 7月無配 株主優待なし
権利調整後に収益物件化する不動産開発が柱。賃貸や仲介、介護施設も。
配当金基準日は7月末ですが、配当予想は未定となっています。
リーガル不動産は株主優待制度を実施しておりませんが、公式HP上では導入検討中
との記載があります。
業績は下記の通りとなっております。当社は昨年10月のIPO銘柄です。
■2016年7月期 売上高 110億円、経常利益 5.6億円 EPS 199円
■2017年7月期 売上高 148億円、経常利益 7.0億円 EPS 237円
■2018年7月期 売上高 192億円、経常利益 8.6億円 EPS 292円
■2019年7月期 売上高 252億円、経常利益 9.4億円 EPS 245円 ce
□2019年1月中 売上高 134億円、経常利益 10.3億円 EPS 252円(3/15)
2019年1月中間期の業績はIPOのため前年同期との比較が出来ないものの、上場時の
公表予算との比較では、売上高が15.6%減の134億円、経常利益は同38.1%増の10.3億円
となり、売上高は未達だったものの、利益は大きく超過達成しました。これは主力の販売
事業において、売上高20億円相当の大型案件が下期へと持ち越しとなったことが響いた
ことが主な要因です。一方、利益面については、SAPIX高田馬場校を高宮学園(Yゼミ)系
に売却したほか、昨年三井不動産から取得した北浜にある西川三井ビルや、本町所在
の靱イーストビルをシンガポールのタクラルへと売却し、これらが好採算案件だったこと
から、想定を超える利益計上になったものとみられます。
なお、2019年7月期の通期予算については、期初予想を据え置いており、売上高が前期
比31.0%増の252億円、経常利益は同9.5%増の9.4億円を予想しています。開発型の一棟
賃貸マンション「LEGALAND」を下期に5棟・約21億円分を販売するほか、上期の期ズレ
である20億円の大型物件にくわえ、その他13件の収益等物件の販売を予定しており、
「LEGALAND」除きでも上期並みの約90億円の販売を見込んでいます。既述のとおり、
上期で大型の期ズレがあったにも拘わらず、通期の予算を超過してしまっているため、
早晩増額修正がかかる公算は高く、現段階での予算は非常にコンサバと言えます。
当社は中期的な業績目標値を公表していないものの、今期の予想ベースまで含めた
直近4期の売上高CAGRは32.2%と非常に高い成長モメンタムを維持しています。今後
の展開としては、相続対策商品の色合いが強い一棟賃貸マンション「LEGALAND」の
開発を主軸に据えた上で、販売後のストック収入を確保するため、昨年7月より自社
でPM事業を開始しています。また、当社の出自でもある任意売却案件絡みの専門家
ネットワーク(主に税理士)をフルに活用し、情報提供者に対して実現利益の10～20%
を分配することで、独自の仕入ルートを構築しているほか、自社従業員に対しても実
現利益の最大4割を給料として戻すことで、情報提供者・従業員のインセンティブを極
大化させていることが特徴(実際に年収1億円を突破する社員も出てきているようです)
と言え、不動産市況の好況が継続する限りにおいては、転売を主軸とする同業他社
よりもレバレッジが効いた高い業績伸長が期待出来ると考えられます。
財務面については、昨年のマザーズ市場上場時にOA込みで約12億円(@1,380円)を
調達し、上場前は3.8%(!!)だった自己資本比率を足許で8.0%まで良化させているものの、
依然としてハイレバレッジのイケイケ状態となっています。そのため、当面は財務余力
優先のため無配継続もやむなしの水準感ではありますが、あえて配当予想を“未定”
としているため、年10円程度(配当性向5%以下)で初配してくる可能性はありそうです。
ただ会社側としては、当面はなるだけキャッシュアウトしたくない意向が強いとみられ、
株主優待制度の導入検討は、配当代替策として検討しているものと思われます。
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特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に 
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