【3471】三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(東証REIT) －－
現在値 349,500円/1株 PER30.4 PBR1.25 1月分配 7月分配 投資主優待なし
物流特化型、スポンサーは三井不動産。REITの中では断トツの低LTV運用に特徴。
予想分配金は年2回の合計12,907円配のため、予想分配金利回りは約3.69%です。
業績を確認していきます。
■2017年7月期_第2期 営業収益 25.4億円、経常利益 11.5億円 DPU 5,346円
■2018年1月期_第3期 営業収益 26.2億円、経常利益 11.8億円 DPU 5,563円
■2018年7月期_第4期 営業収益 31.4億円、経常利益 14.4億円 DPU 5,832円
■2019年1月期_第5期 営業収益 32.8億円、経常利益 15.2億円 DPU 6,105円(3/15)
■2019年7月期_第6期 営業収益 49.5億円、経常利益 21.5億円 DPU 6,415円 ce
■2020年1月期_第7期 営業収益 50.1億円、経常利益 21.4億円 DPU 6,492円 ce
2019年1月期_第5期の営業収益は、第4期比4.2%増の32.8億円、経常利益は同5.2%増の
15.2億円で着地し、期初予算を上回ったほか、分配金についても当初予想の5,963円から、
6,105円へ273円上振れさせています。季節要因により太陽光の発電設備収入が減収とな
ったものの、期中取得物件である「つくば」が部分的に上乗せされたほか、前期取得物件
の「平塚」の巡航化が増収寄与しました。利益については、営業外項目で補償金の受取
があったほか、POコストの浮き分などが増益寄与しました。
進行期である2019年7月期_第6期予算は、営業収益が第5期比51.5%増となる49.5億円、
経常利益が同41.7%増の21.5億円をそれぞれ見込んでおり、分配金については同310円増
となる6,415円を予想しています。大幅な増収増益となるのは、本年2月のPO(※後述)によ
る物件取得による上乗せ効果によるところが殆どであるものの、第5期中取得の「つくば」
が巡航化するほか、太陽光発電収入の増加が増収寄与する一方、第4期及び第5期取得
物件の固都税費用化によるコスト増が重く、PO希薄化後のEPUベースではマイナスとなる
見通しです。ただ、OPD(利益超過分配)を第5期比で410円積み増し、732円をDPUとして
吐き出すため、見えがかり上は増収増益・増配となる計画です。
当法人は本年2月にグローバルオファリングにより、353億円（＠313,986円）を調達し、
「日野(10%)」「稲沢」「厚木Ⅱ」「つくば(40%)」「福岡Ⅰ」「IP印西」の6物件を取得しました。
発行済投資口数が4割以上増えるメガトン案件であり、NAVスレスレのPOだったものの、
ローンチ時のインプライド・キャップレートである4.4%を超過する鑑定NOI4.8%での取得と
なったほか、元より低水準であった財務レバレッジを効かす形で、LTVを27.2→32%水準
まで引き上げて収益性を高める資金調達であったことが評価され、想定よりも高い価格
で公募価格が決定し、皮肉にも財務余力が温存されることとなりました(注:調達額が多
過ぎると、借入金割合が減ってLTVが落ち、分配金利回り的にはマイナスに作用する)。
そのため、今期末のLTVは大よそ30%水準に留まるものとみられ、三菱地所物流(3481)
を除いてLTV40%水準が多い他の物流REITと比べ取得余力が大きく、当面はレバレッジ
を効かせるだけでも、年率換算で5%程度の分配金成長が期待出来るものとみられます。
特にスポンサーである三井不動産の物件パイプラインを、9物件・2,300億円程度を既に
確保しているほか、三井不動産の物件はテナント誘致・テナント従業員確保の面におい
て特に優れた競争力を持つ物件が多いため、相対的な“物件力”も強いと考えられます。
当法人は中長期的な目標として、2020年度までにAUM2,000億円(現在は1,567億円)を
掲げていますが、この目標はかなり保守的であり、仮にLTVを現行水準から500bps.程
上乗せしてレバレッジを上げていくのであれば、年500円程度(期当たり250円)の増配は
楽々達成出来るものと判断しています。
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特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に 
基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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