【3475】グッドコムアセット(東証二部) －－－
現在値 1,602円/100株 PER13.4 PBR 3.00 10月配当株主優待 4月株主優待
東京23区で投資用ワンルームマンション、家族向を分譲。女性公務員に顧客基盤。
配当金は10月に一括25円配当のため、配当利回りは1.56%となります。
グッドコムアセットは株主優待制度を導入しており、10月末・4月末に単元株以上を
保有する株主に対して、2,000円分のクオカードを進呈しておりますので、配当優待
利回りは約4.05%となります。
業績を確認していきます。
■2014年10月期 売上高 56.1億円、営業利益 3.4億円 EPS 41.0円
■2015年10月期 売上高 78.2億円、営業利益 9.4億円 EPS 39.3円
■2016年10月期 売上高 73.9億円、営業利益 9.2億円 EPS 45.5円
■2017年10月期 売上高 98.3億円、営業利益 9.0億円 EPS 106.1円(12/11)
■2018年10月期 売上高 102億円、営業利益 11.7億円 EPS 119.1円 ｃe
□2018年4月中 売上高 48.5億円、営業利益 5.8億円 EPS 60.2円 ｃe
2017年10月期の売上高は前期比33.0%増の98.3億円、営業利益は同2.3%減の9.0
億円となり、売上は期初予算を達成したものの、利益はやや下回って着地しました。
主力の国内販売事業において、当初317戸の販売を計画していましたが、結果的に
は前の期73戸上回る324戸(15棟)を販売したため、トップラインは上振れしました。
その一方で、株主優待費用やIR費用、市場指定替え費用といった一時費用が想定
以上に嵩んだため、営業利益は期初予算比で1億円弱ショートすることとなりました。
進行期の2018年10月期の予算については、売上高が4.6%増の102億円、営業利益
は同29.5%増の11.7億円を計画しています。国内販売事業において、前の期を41戸
上回る365戸の販売を見込んでいるほか、一時休止していた海外販売を再開する
見通しです。期初時点で新宿や新日本橋などの13棟が“名有り”の販売中物件とな
っていますが、千歳船橋で8月竣工の新築物件36戸を一棟卸で購入しているので、
実際の販売戸数は表記より上振れてくる可能性がありそうです。また、売上高伸長
に対して利益の伸び幅が良くなるのは、好採算物件増加と利幅の取りやすい個人
向け販売比率の上昇、既述の一時費用剥落などの寄与によります。
当社は中長期的な経営目標値を開示していないものの、向こう2期の仕入の進捗を
明らかにしており、進行期の2018年10月期と翌2019年10月期に関しては仕入完了、
翌々期の2020年10月期に関しても約半分の仕入が完了している模様です。また、
これらの売り先として抱えているエンド投資家層が殆ど女性であり、職業も95%弱が
公務員という属性に偏重していることが当社の最大の特徴となっています。基本的
なビジネスモデルとしては、安定志向の強い地方在住の女性公務員などに対して、
「東京にあるオシャレな壁面緑化を施した‘GENOVIA’マンション」を生保や年金の
代替(補完)商品として売り込むモデルとなっています。推察するに、この顧客層は、
一度売り込みに成功すると全面的に当社を信用する傾向にあるとみられ、これが
当社の高いリピート率と採算性確保に繋がっているものと考えられます。業者から
一棟卸で買ってきて利ザヤを抜いて再販が出来るのも、その証左かと思われます。
また、仕入に関しても基本的には入札ではなく相対取引で購入しているため原価
を抑制出来ている模様であり、社長のインタビューで「表面利回りで30ベーシスは
いじめられる」と発言があったように記憶していますが、どこまで本当かは謎です。
なお株主還元に関しては、今期は前の期の記念配当(5円)を落とさず更に増配し、
25円の配当を予想しています。ただ当社は、定常的に資金需要のあるマンデベで
あり、既述のとおり順調に仕入れも進んでいることから、一定レベルの財務状況を
確保するために、配当性向20%となるこの辺の水準で大幅増配基調は打ち止めに
なるものと思われます。課題は言うまでもなく資金調達となりますが、当社はかねて
より東証一部指定替え志向を公言しており、足許の株価水準もIPO時に約7億円を
調達した際の公募価格@488円(分割調整済)を大幅に上回って推移しているため、
まぁ色々同時に・・・というのが、自然な考え方かと思います。
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