三井物産の総合力に改めて期待、高利回りREITの投資法人みらい(3476)。 | なちゅの市川綜合研究所

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【3476】投資法人みらい(東証REIT) --

現在値 171,700円/1株 PER16.8 PBR0.95 2月分配 8月分配

三大都市圏を中心とする総合型。スポンサーは三井物産とイデラCP。
予想分配金は年2回の合計10,200円配で、分配金利回りは約5.94%です。

業績を確認していきます。当社は去年12月のIPO銘柄です。
■2017年4月期 営業収益 23.9億円、経常利益 10.3億円 DPU 3,260円 

■2017年10月期 営業収益 33.9億円、経常利益 14.9億円 DPU 5,100円 

■2018年4月期 営業収益 33.4億円、経常利益 14.9億円 DPU 5,100円 ce

2017年4月期の営業収益は当初予算より約1億円程少ない23.9億円、経常

利益は予算通りの10.3億円となりました。分配金に関しては、当初予想の

3,173→3,260円となり、87円上振れしました。イオン葛西店での収益計上

時期の修正等細かい要素があったものの、主要因は川崎テックセンター

の水光熱収支の減少(1億円弱)で、これは収支上は行って来いになるも

のですので、NOIへのインパクトは限定的でした。


巡航期へ突入する進行期の2017年10月期の予算に関しては、営業収益が

33.9億円、経常利益は15.4億円を見込んでおります。比較期間が違うので

単純には比べられないものの、前の期を巡航期換算した理論値に対して、

増収増益となる見通しです。この期から固定資産税の費用化が全物件で

効いてきますが、品川シーサイドのFR解消による賃料の標準化が寄与す

るほか、上場時のその他営業外費用が剥落するため、収益が良化します。

 

また当法人はREITとしては異例の中期経営計画を策定しており、3年後の

2020年4月期をメドに、DPUを5,100→5,700円まで分配金を1割強引き上げ

る目標値を置いています。外部成長では、利回りの低い都心部オフィスの

取得を避け、主要都市(要は地方)の中規模オフィスや商業施設、ホテルに

取得の軸足をずらすことで、ポート全体の利回りを引き上げる方針です。

ポイントなのは、本中計が策定されたのは、昨年の上場時の公開価格で

ある183,000円を大きく下回る時に、“POが困難“な前提で、資産の組替に

よる取得原資の確保やLTVの消化(現在46→50%)による、やや力押し気味

の外部成長シナリオを描いたため、足許17万円で推移する投資口価格を

勘案すると、PO可能性も復活してきており、アップサイド余地があります。

 

当法人の魅力は、4%内外の利回りのREITが多い大手スポンサーの総合

型リートの中で約6%もの利回りを確保している点です。特に三井物産の

パイプラインサポートとクレジット力を鑑みれば、物件の取得や調達金利

(現在0.55%水準)で安心感があります。今後は低いデッドコストを活かして、

AUM拡大局面では、流動性の低いオルタナティブアセット(例:インフラ)の

取得により利回りを拡大させるものとみられ、POを前提としないDPU5700

円を最低目標と捉えるのであれば、見込利回り6.6~7%が視野に入るので

投資口価格がかなり回復した現水準でも、なお評価余地があります。

 

 

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特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に 
基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。


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