笹岡先生の連続研修。
第3講は土地評価。
地積規模の大きな宅地の評価と
貸家建付地の評価について。
ホントに土地評価は悩ましい。
先生の言われる「においでわかる」
域に達するのは至難の業。
いやまったく…。
さて、相続税における
貸家建付地の評価。
相続財産の土地のうち、
賃貸物件の敷地であれば、
一定の計算式により、評価が減額されます。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地とした場合の価額 － 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
自分の土地に自分のアパート（マンション）
が建っていても、賃借人がいれば、
自由に使えませんよね。
それに使いたくなったらすぐに
出て行ってもらうわけにもいきません。
その使い勝手の悪い分を
ディスカウントしてくれる
感じでしょうか。
で、今回のテーマは「賃貸割合」
空室があればそれはカウントしません。
減額の割合が少なくなります。
賃貸物件が常に満室なんて
そんな幸せな大家さんばかりでは
ないでしょう。
なかなか次の入居者が決まらなかったり、
リフォーム中であったり、
空室はままあることです。
しかし、それが相続開始時であれば。
相続財産の評価に影響するのです。
とはいえ、「一時的な」空室なら
まあ賃貸中とみなしてもいいよね
となっています。
で、この一時的ってどれくらい？
「例えば1か月程度」
と通達にあります。
この「例えば」が曲者！
単なる例示に過ぎません。
どれくらいの期間の空室なら
セーフなのか。
これが過去の判例から順を追っていくと
段々厳しくなっている。
H20年には結構寛容であった？のが
H27年、H29年とじわじわシビアに、
ストライクゾーンが狭くなって
いるのです。
具体的には、昔は1年以上空室もあり
だったのが最近はほぼ1か月が限度。
3か月なんてダメダメって感じ。
もちろん、こうなるにはそれなりの
理由があったのでしょうが…。
過去の知識が役に立たない！
時とともに税制も判例も変わる。
常にアップデートが欠かせない
因果な職業ですわねぇ…。