こんにちは、すずこです。
仲良くしてもらっている大家さんから
取っておきの物件を紹介してもらいました。
大阪で文句なしのナンバー１の街から
歩いて7〜8分の区分マンション。
昨今マンション価格が爆上がりしています。
もちろん安くはないのですが、
この値段でこの広さは滅多に出ないよなー
という価格です。
その原因はおそらくオーナーチェンジで
入居者さんが住んでいるから。
自分が住む目的の人は購入しない。
収益目的の人に限られてくるからです。
家賃が明らかに相場より安く
入居されているので
利回りはめちゃくちゃ低い。
管理・積立金が高いので，それを引くと
借入して購入したら
ほとんど残りません。
頭金が少なければ完全に持ち出しです。
こういう物件って
周りの大家さんなら
絶対買わないと思うんですよ。
(紹介してくれた友達大家さんを除く)
この利回りはありえないって言われる。
でもすずこは欲しくなりました
あの街にマンション欲しい。
入居者さんが退去したら家賃アップは
間違いないし
退去後売れば少しは値上がり益も取れるでしょう。
購入してすぐに家賃は入ってくるから
当面はのんびり持っておけばいいのです。
まあ損することはないでしょう。
問題は資金です。
こういう資産性があり利回りが低い物件は
お金がある人が現金でサクッと買うのが
いいのでしょう。
でもそういう訳にはいかないので
ある程度現金を入れて
銀行に融資をお願いすることになります。
まず新築を融資していただいている
銀行さんに聞いてみました。
この銀行さんは不動産に積極的なところで
有名でしたが
最近ちょっと様子が変わってきました。
当面の収益目標は達成したので
無理に融資の稟議を通すこともないと。
要するにおなかいっぱいなのです。
加えて昨今の金利上昇も受けて
低い金利の取り組みならやらない方がマシという
声さえ出ているとか。
銀行も調達コストが上がってきているから
低い金利で貸し出していたら儲からないもんね。
まあ新規の顧客は受け付けていないけれど
すずこさんなら実績もあるし
たくさんご協力いただいているので
頑張ります
とは言ってもらえましたが
あんまりやりたくなさそう。
ないな
次は中古アパートを融資してもらっている
銀行さんに聞いてみます。
アパートを買ってから一年以上
この銀行さんとは何にも取引していないから
覚えてくれているかな？
忘れられないように時々はこうやって
連絡するのはいいことです。
メールですぐに返事が来て
物件自体は申し分ないけれど
やはりキャッシュが出ないので
毎月の返済で家賃収入が相殺されてしまうから
どうなんでしょうね
という返事でした。
それでもご希望なら事前審査に回しますと。
融資はしてもらえそう。
想像通りの答えです。
返済を楽にすれば相当額の頭金を
入れないといけないし
そこまでするかということだけです。
退去すれば・・・と言っても
退去せずにずっと住み続けられる可能性も
あるから返済は楽に越したことがないし。
あんまり美味しくないや
実は今回の物件を検討するのには
もう一つ目的がありました。
それは新しい銀行さんとのお取引につながるかも
というところです。
先日知り合い大家さんから
紹介してもらった地銀さんですが
とてもいい銀行で
家からも近いからこの銀行さんと
つながりたい。
手始めに借りてみるのはいいのかも
取引をするために借りるなんて
なんだか本末転倒な感じもしますが
一回実績をつくるとつくらないでは
その後のお付き合いが変わってきます。
連絡するととても好意的に
受け取ってもらえました。
こういった資産性のある物件を
ポートフォリオの中に
加えることはとてもいいと思いますと。
早速すすめたいので
打ち合わせに来るということになりました。
いやあ、目線をまず聞きたかったんだけれど。
色々書類を用意するように言われました。
前回面談の時に色々揃えてすでに渡したのですが
今回は私と夫の個人の属性を調べるのか
個人の確定申告書
個人の金融資産等のエビデンス
（通帳コピーやら証券会社のネット明細等）
まで用意するように言われました。
もう丸裸です
前回と同じ二人組で来られて
二回目ということでだいぶ打ち解けて
お話させていただきました。
1時間半前からエアコンをガンガン
かけておいたので
今回は部屋も暖かでした
この銀行さんはこういう物件は
好みみたいですね。
やはり立地と資産性を重視するようです。
ただ融資期間はあまり伸びないので
金利は高くないけれど返済は軽くはならない。
法定耐用年数を超えての融資はまず無理です。
資料も用意したことだし
むこうも前向きにやってくれそうなので
すすめてもらうことにしましたが
話しながら
そこまでして買うこともないような
気もしてきました。
最初からわかってはいたのですが。
物件を価格交渉してギリギリお安く買えたら
ありかもというところに
自分の中で落ち着きました。
物件の仲介さんに最初聞いたところ
融資特約はつけられないとは聞いていましたが
少しくらいなら価格交渉できそう・・・
とのニュアンスだったので
融資の目処も付きそうなので
思い切って希望価格をぶつけてみました。
もちろん鬼指値なんて失礼なことはしません。
買い付け証明を書きながら
これでだめならすっきり諦められるわと
すがすがしい気持ちになりました。
早速仲介さんから電話があり
売主様は
毎月家賃も入ってくるし
値下げは考えていないとのこと。
価格交渉レベル以前の問題でした。
そりゃそうですよね。
値下げをするって
早く売りたいか何らかの事情がある時だけ。
自分の物件に価値があるとわかれば
そんなに簡単に値下げするはずがありません。
みなさん自分の物件がどのくらいの価値があるか
よーくご存じだし
実際以上に強気になられる方もとても多いです。
わかっていたけれど
ちょっぴり残念。仕方ない。
早速銀行さんに連絡すると
あまりにも早い報告だったので
ちょっと残念がっておられましたが
仕方がない。
銀行さんの感触も少しつかめたのは
一歩も二歩も前進です。
貸してくれそうだけれど
まあ協力もまたしないといけない感じ。
ギブアンドテイクです。
この銀行さんは今まで不動産にはあまり
力を入れていなかったとのことですが
色々方向を模索しているそう。
今回大家さんの紹介で数人の大家さんと面談して
みなさん真面目に取り組んで
とても腰が低いのでびっくりしましたと。
あたりまえやん
地主様でもなんでもないから
お金を貸してくれるならペコペコでも
なんでもしちゃう。
いわゆるアパートローンといった
パッケージ商品に力を入れていくらしく
新築建売のアパートなら融資が出やすいと
言っていました。
よく聞く話です。
アパート会社も紹介してくれると言っていましたが
うーん。
融資が出るから買うっていうのは違うような。
まあいずれにせよご縁とタイミングの問題なので
いつでもスタンバイの状態にしておくことが
大事ですね。
口ではもう買わないといいつつ
舌の根も乾かぬうちに買い付けを入れる。
元気なうちはずっとそうやるんでしょう。
買うまでのこういった
あーでもない、こーでもないという
やり取りが楽しいんですよ。
買うまでがたのしく
買ったら終わり。
なーんて言ったら
賃貸業をなめるなと
怒られそうですね。
でも本音。
最後までお読みいただきありがとうございました。