こんにちは、すずこです。
２日間にわたる税務調査が
終わりました。
撃沈 
最初は税理士さんから
一体何しに来るんでしょうねぇ？
すずこさんは
用事があるからと
すぐに出てもらっていいですよ
なんて言われていたので
そんなに大したこともないのかと
思っていたのですが
全然そんなものではありませんでした。
やって来たのは
若い税務署の職員さんが一人。
マスクをしてちょっと緊張した様子です。
ボク、不動産のことは
あまり詳しくなくて・・・
と
所有物件のことや
賃貸業についてひととおり質問されるのですが
あれ？こんなことも知らんの？
と思ってしまい
ついついこちらも饒舌に。
何年目？
出身はどちら？
などと聞きながら
ついつい若い銀行マンと話すような感じになり
ベラベラ話すこと４０分・・・
これは私の得意なやつだな
などと思っていたら・・・
ひととおり話が終わったところで、
で、消費税のことですが・・・
と
敵の目が
キラリと光ったような気がしました。
キタ、キタ～
何か聞かれるとしたら
消費税のことだろうとは
予想していましたが
税理士さんには
きちんと計算してもらっているし
大丈夫だろうと思っていました。
居住用の家賃は非課税なので
基本的には居住用家賃収入だけの大家さんは
消費税の納税義務がありません。
一方で 駐車場や事業用の家賃、太陽光など
課税売上になるものもあります。
そして不動産を売却した場合、
建物部分の売却は
消費税の課税売上になります。
課税売上が１０００万円を超えると
原則として
その翌々期間に
消費税の納税義務が発生します。
私はこれまで
物件を売るなら
免税の時期に売る
ということをかなり意識していました。
もちろん税理士さんにも
その都度確認していました。
・・・ところが。
今回の税務調査で指摘されたのは
物件を売った時だけではなく
課税期間中に一定額以上の
高額な資産を取得した場合にも
その後一定期間（翌期、翌々期）について
免税事業者に戻れなかったり
簡易課税制度を選択できなかったりする
いわゆる
高額特定資産の３年縛りルール
があるということを
じゅうぶんに理解できていませんでした。
税理士さんとも確認しながら
やってきたつもりだったので
正直
えっ そうなの？
です。
結局過去5年間はずっと
課税業者だったのです。
そして
過去の課税期間について
消費税の申告・納税が必要だった可能性があり
税理士さんと一緒に
過去の申告をさかのぼって
確認することになりました。
しかもその期間、免税と思っていたので
億単位の大きなマンションを二棟売却。
さらに小さな物件もその時期にまとめて
売却しています。
言葉もありません。
あれだけペラペラしゃべっていた私が
急に沈黙。
お通夜のようになりました。
一体追加でどれくらいの
納税になるんだろう。
４桁軽く超えるのは
間違いありません。
今回の調査対象は５年間。
さらに
そこに至るまでに購入した
物件の契約書も
ということで
もっと前の資料まで出すことになりました。
追加資料、山盛り。
職員さんはお昼に少し抜けましたが
こちらは昼食もとれないまま
１４時半ごろまでびっしり。
途中で帰ってもいいですよ
なんてとんでもない。
たくさんの宿題を出されて
翌日も調査決行となりました。
家に帰ったらぐったり。
久しぶりにげっそり疲れ果てました。
でも
宿題を片付けながら
国税上のホームページなどを
改めて確認してみると
今回指摘された制度が
どういうものなのか
少しずつわかってきました。
そして
これは知らなかったでは
済まないな
とも思いました。
税理士さんに任せていたから
大丈夫だと思っていた部分もありますが
最終的な責任は自分にあります。
不動産の規模が大きくなればなるほど
税理士さんに任せているから大丈夫
ではなく
自分でも税金の仕組みを
もっと勉強しておかないといけないんだと
痛感しました。
でも消費税は難しい。
物件を売った時には
建物部分については消費税がかかる一方で
居住用建物については
購入時に支払った消費税を
仕入れ税額控除が基本できない。
売るときには取られるのに
買った時の消費税はそのままなの？
一時消費税還付を狙ったスキームが横行して
それを封じ込めようとして
イタチごっこが繰り返されたことは
聞いてましたが
自分には関係ないと思っていた。
消費税には
仕入れにかかった消費税を
控除する仕組みがありますが
あくまでも国内で売り上げたものにかかるため
輸出取引については
大きな企業が海外に売り上げた分は消費税は
かからないのに
仕入れにかかった消費税は控除されるので
大きな還付が生じる場合があります。
消費税ってこんなに複雑なのね
というのが今回の私の実感です。
ニュースなどで
消費税は赤字でも支払わないといけないし
中小企業の大きな負担になる
とか
輸出大企業はそもそも消費税を納めてない
という話を聞いても
いまひとつピンと来ていませんでした。
でも今回自分が実際に消費税のことで
調査を受けて
ああこういうことか
と少しだけ実感できた気がします。
ただ、法人税や所得税は
儲かった分に対してかかる税金なので
ある意味しかたない。
一方で、消費税は損して売っても
赤字でも
かかってくる。
しかもデカい。
何とかならんのか。
とはいえ決められたルールなので
それに従うしかありません。
そして何より
そのルールを私自身が
充分に理解していなかったこと
ここが一番大きいです。
二日目の朝
税理士さんが
１５００万くらいにはなるかなあ・・・
と言うので
頭がくらくら。
さらに追い打ちをかけるように
一日たってパワーアップした調査員が
細かいところまでいろいろ攻めてきます。
リフォームについて
これは修繕費ではなく
資本的支出になるのでは
と細かく明細書までチェック。
印紙についても
売買契約書にはもちろん貼っていますが
リフォームの契約書などで
貼っていなかったものがあり
また請負契約書に
貼っていないのも見つけてきて
ペナルティ１割増しと言われました。
お中元は誰に渡したのかとか
交通費なども細かく聞かれます。
でももうそんなことはもういいのです。
いや
よくはありませんが
それより消費税の方が大きすぎて。
調査員さんは色々果てしなく聞いてくるので
税理士さんも
それくらい自分で調べて！
書いてるでしょ！
調べるために聞いてるんです！
とお互いちょっと
ギクシャクしてきました。
税理士が席を外した時に調査員に
仕事だもんね、
大変やね
と言ったら
僕も調査の前日は
眠れなかったりします。
とか
刺されるような思いがします
と本音をポロリ。
むこうも仕事。
息子のような若い男性。
なんだかこちらも
胸が痛くなりました。
でも
もうこれ以上いいやん、
あまり言われると
納税意欲失うわ。
と冗談半分に言ってしまいました。
夫も私もこれまでかなりの税金を
納めてきました。
利益に対して払う税金なら
ある意味仕方がありません。
でも
税金ってほんとうに
いろいろあるんだ
というのが今回の実感です。
そして最後に追い打ち。
本来納めるべきだった税金に加えて
加算税、重加算税、延滞税が発生する
可能性が高いこと。
そして最大30％増しだとか
がーん 
２０００くらい行くのか？
終わった・・・
来期に物件を売却して
キャッシュを戻そうとしていた計画も
先送りです。
でも
まあ仕方ない。
金額も確定していないのに
今から心配してもしょうがない。
税金を納めるのは
分納という方法もあるし
その時になったら考えればいい。
これで人生が終わるわけでもありません。
今までのように
物件を売ったり買ったりするのは
もうお休み。
でもちょうどいいタイミング
なのかもしれません。
今ある物件を大切に守って
コツコツとキャッシュを積み上げる。
それでいい。
それでじゅうぶん。
建物価格が１０００万円以下の
小さな戸建などについては
売っても買っても消費税には
あまり影響しませんが、
もういいや。
ちょっとはしゃぎ過ぎました。
身の丈以上に大きくしすぎたのかな。
でも考えてみれば
私は１1年ちょっと前
築古戸建大家から始めました。
そこから
新築戸建
中古アパート
そして新築アパート。
物件を入れ替えながら
わらしべ長者のように
ここまで大きくしてきました。
わらしべ長者のちっちゃい版笑
一部はこれで終了。
もう十分頑張ったよね。
そう思います。
追加で納める税金は
私の想像を超える金額になるかもしれません。
でも金額も確定していないので
今は心配するのをやめます。
税務調査が終わったからと言って
これで終わりではなく
これから税理士さんが
税務署とやり取りをして
過去の申告について
修正申告を行います。
税額が確定した後で
加算税や延滞税などが
正式に決まることになります。
そこまでは
もう待つしかありません。
そして
全て片付いてから
税理士さんを変えようと思っています。
今の税理士さんには
戸建大家を始めたころから
１０年以上お世話になりました。
戸建大家仲間でもあります。
わからないことを聞けば
すぐに答えてくれて
ここまでやってこられたのも
税理士さんのおかげです。
だから今回のことで責めるつもりは
ありません。
ただこれからは
相続や出口戦略なども含めて
もう少し広い視点から
相談できる人に
お願いしたいと思っていました。
実はちょうど来週
別の税理士さんの
無料相談を受ける予定があります。
株価評価も
すでに別の税理士さんに
やってもらいました。
視野を広げる時期なのかもしれません。
そして
これからは
不動産を見つけて買って売って
ワクワクするのは
しばらくお休み。
違うことをしよう。
株はもっとがんばろう。
好きなところへ出かけよう。
読書会のお誘いも来ているので
本を読もう。
旅もしたい。
まだまだやることは
いっぱいあります。
不動産のワクワクはお休みするけれど
人生までお休みするわけじゃない。
起こったことは
起こったこと。
もう仕方ない。
なんとかなるでしょ。
今期特別損失で赤字計上しても
融資受けないからもういいや。
これからはもっと消費税も
考えないといけないということね。
いろいろやることはたくさんあって
あいかわらず忙しいぞ。
わくわく
でも え～ん 
最後までお読みいただき
ありがとうございました。
資料は台車で持って帰りました。
