私は収益物件オーナー業を拡大したいのですが物件は売ります。
それも買値が目標の売れそうな値段にします。
これは物件再生とは言えません。リスク回避だけのバイアウトです。
物件再生とは
再生できそうな物件を購入し、改装して満室に近い状態にします。
利回り13%あります！
満室です！
お金を貸す銀行さん全く心配ありません！
ネガティブ消して売りに出します。
不動産屋じゃないので余分な税金がかからないよう、早くても売るのは購入し3年後。売却理想は3年ぴったりです。
それも改装から1年以内に満室に近い状態にするのが理想です。
入居者の居住年数は1年以上は欲しいから。
わざと1戸だけ空室にする場合もあります。購入希望者やその融資関係者が部屋を見たいからです。
最初から募集をかけてないソース付きで。
例えば購入費用＋改装費用を3年後2倍以上で売る感じです。
不動産仲間が物件再生をしていると前に書いてますが正確には不動産オーナー仲間です。
話しを聞くと物件再生はセンスとそのセンスを実現できる知識だと感じます。
倉庫が安く出回ってるとき倉庫を集合住宅に改装にし売却してます。
賃貸に住むバイク乗りは皆バイク置場に困ってると感じればバイク用車庫と住居が併設した集合住宅に改装し満室売却。
その集合住宅に入居したのは全員がロードバイク乗り、つまり自転車乗りだったとゆう落ちも作りました。
これくらいやらないと情報の早いプロや消費者直で物件を仕入れ、業者価格で改装し、馴染みの客に直接売れる不動産には勝てません。
短期所有しかしない物件再生はもう一つ上の段階にいる特別な人たちと考えていいと思います。
デメリットもあります。
資金を調達できたとしても
同時進行できるのは年2～3物件が限界だそうです。
それ以上売上げを取りたければ人を雇い分業するしかありません。
つまりは不動産屋になるしか拡大はできないようです。
拡大も目指さす現状維持が目標でこれからずっとやっていくか、
遊んで暮らせる資産を作るまで続けるか、
これも出口までずっと続くイバラの道なのかもしれません