26年は23区内のマンション価格はやや下がる予想ですが、東京の価値全体が下がるような懸念事項が見当たりません。
ここ数年以内に東京のマンション価格がそれなりの下落をする、納得いく理由を語る評論や記事なども見ません。
東京に限らずマンション高騰は将来不安が大きいと考えます。資源高、人件費高騰、それ以前に少子化、ブルーワーカー不足、技術継承などの根本の問題です。
例えば10年後ビルを建てるのに今の2倍コストがかかったり、お金は仕方ないとしても、ビルを建てる建築作業員を確保できるのか？
こんな漠然とした将来不安から区分マンションの資産的高騰です。土地高騰ではありません。23区内の人口が今のキャパ以上に増える予想でもありません。
地価の高い大都市と周辺限定ような、流動性の高い、値落ちしにくい資産としての区分マンションの高騰から収益物件などに波及した高騰です。
人気戸建住宅街も値上がりはしてますが5年で2倍のマンション高騰ボーナスステージはありませんでした。
これだけDIYが一般化した現在、木造住宅はやる気と指導の問題で素人が住宅を建てることは可能との認識になり、ビル建設ほどの将来不安はないのかもしれません。
土地高騰とは言えないのでビル建設への将来不安が一気に解消されるとマンション価格は下がると思います。
マンション価格が下がれば00年代を思い出して下さい、もっと東京再開発も進みます。
マンション価格が下がるような将来不安が解消されたら、東京は日本はいい方に向かうでしょう。
将来不安解消以外のマンション価格下落を考えてみます。
元から問題になったことはありませし、私が懸念しているだけかもしれません。現在団塊世代が住む大量の空き家が一気に放出される可能性です
https://ameblo.jp/moraletatu/entry-12872492910.html
24年10月にここに書きました。背景は東京の新築マンションの平均価格が1億円になった頃だと思います。
団塊世代は2022年の人口ピラミッドの表で満74～70歳の中の丸3年で人口割合5%です。
団塊世代の5年と前後の世代も入れた15年間出っ張りは団塊ボリュームゾーン全体 で人口の20%になります。高齢者全体では70%相当です。
10年後この人口20%の大部分が施設に入ったり家族に扶養されたりで、空き家になり短期に集中して市場に放出されます。
管理費修繕積立金税金のあるマンションは高齢者が住まなくなると期間を置かず売買される確率は高いです。
特に5年でマンション価格が2倍になった東京や地方都市は早く放出さるれる傾向にあるでしょう。
築50年のマンションを60代の相続した家族は、賃貸用に改装し収益物件にする可能性は？
改装は水回り全部やり直しと、古い間取りなのでフルリフォームになります。2LDKへフルリフォームで1000万。
改装費節約70㎡ワンルームで勝負なら7～800万。
ローンは終わってますが共益費と修繕積立金でエレベーターがあれば4万とかそれ以上です。そして固定資産税と。
投資し、維持費をかけ、リスクを背負い、収益化して利益が出せる物件は借りたくなるような一芸のある物件、または消費者が割安感を感じる物件です。
割安感の賃貸経営なら、60歳で、仕入れが無料、改装に1000万、共益費修繕積立金で5万として固定資産税を考えないなら？再雇用の終わる5年で償却を終わらせたいです。
1000万÷5年÷12ヶ月→16.6万＋共益費修繕積立金→21.6万
ちょっと短い償却ですがリアルなラインだと思います。空室リスクも背負ってなので。諸経費税別で31万の家賃で貸せます。
前に試算した70㎡以上51万よりかなり安くできる幅が出せてるので賃貸物件的にはOKです。
5年後年金生活が始まる時に共益費修繕積立金を引いた別諸経費税別26万円の収入にはなりますが、
わざわざ1000万使って収益物件として維持するリスク取るか？は意見が別れるでしょう。
今の23区内中古マンション売買状況の平均1億越えと仮定するなら、築50年の築古とは言え、相続時そのま売っても3000万くらいの売却は固いでしょう。
26万から家賃保証、管理会社手数料5%など別諸経費と税を引いた利益は月20万くらい。年240万。3000万÷年間利益240→12.5年分。
持ち出しで1000万で初年度から5年間はトントン家賃収入。その後12年で売却と同じ3000万の利益。最低値付けの31万で貸した場合です。
勿論この後3000万で売れる可能性もありますが稼ぐことができない物件かもしれません。長い期間リスクを背負う必要があります。
更に相続時築50年なら、場所にもよりますが、建て替えまでは持っていたいです。維持費はかかりますが、
周辺も含めた再開発になるなら、現金の持ち出しは、ほぼない資産数倍になる宝くじ級のチャンスタイムになるかもしれません。
限界を踏み越えた領域まで維持したくなります。相続時点で売却が一番のリスク回避かもしれません。
この理由で相続物件を賃貸には回しにくい、悪い未来が想像できる状況にあります。
但し未来はわかりません。賃貸に回るかもしれません。現在の考え方では相続マンションは賃貸に回りにくいでしょう。
私は団塊ボリュームゾーンの住宅放出の集中は起きると思っています。特に大都市マンションの放出時期集中は起きやすいです。
中古マンションの相場が下がるとかの結果は不明です。なんと言っても築50年なので。ただ中古マンションを欲しいと考える人の選択肢は広がります。
次のパターンは？
東京はアメリカの大都市化するです。
例えばこの動画の20:00くらいから見てください。コロナ禍のサンフランシスコでアマゾンに新卒で働いた女性です
https://youtu.be/xAHiYVti7Po?si=7FYaNCUAKD0djhJ-
4人でルームシェアしていて一人当たりの家賃は月24万円。家賃以外の物価も高いので年収1000万級でも一人で住めません。
サンフランシスコで一人暮らししているのは億万長者、成功者と表現しています。
日本では普通のLサイズ玉子ワンパックが2000円日本の8倍。アメリカ文化の一つで外食の頻度は日本よりずっと高いので生活そのものにお金がかかります
https://usa-exhibition.com/posts/bukka-egg
https://gigazine.net/news/20240707-fast-food-luxury-high-prices/
https://www.hanacell.com/users/life-in-america/americanfoodculture/
日本の都会で6畳20㎡程度～が新卒者の賃貸住宅になってるワンルームですが、アメリカにはないなど住宅事情は全く異なります。
スタジオとかワンベッドルームが50㎡程度～アメリカでの最小賃貸住宅で、日本では2DK、1LDKに相当し、裕福な単身やペアで住む賃貸住宅に相当します。
一般的ホワイトカラーの給料は日本の2倍と言われ、欧米は裕福と日本サゲで報道されますが実態は、
アメリカの一般的ホワイトカラーにとって成功者でなければ一人暮らしの選択肢はありません。ある程度の裕福でも収入以上の物価高を感じています。
アメリカの大都市は行き過ぎた資本主義に見えます。アメリカ人の旺盛な消費はいくら値上げしても消費者は離れません。
とうとうファーストフードはチップがないアメリカの常識が打ち破られしまいました。スターバックスがチップを取り始めたのです
https://www.lvtaizen.com/1357/
アメリカ文化でクレジットカード社会の後払いがこの値上げを支えている構造になっています。
話しを戻すと、家賃上昇から東京も、これに近い状況になるかもしれません。家賃が上がると全ての物価が高くなります。
現在もほとんどの生活必需品を安いネットでしか買わない層は存在します。既に物価高対策をしています。
日本がアメリカの企業のように積極的値上げをするとは考えられません。消費者が消費について来ない長いデフレを経験しているからです。
でも値上げが続く可能性はあると思っています。若者は生活を下げたとしても憧れて東京にやって来て企業の労働力になります。
若者が高い物価でも適応し、その若者から成功者が現れる夢があり続け、旺盛な消費を裕福層が賄えば大都市東京は成立します。
物価高を嫌い東京を出て行く人が大量にいても、新しく入って来て物価高東京を支える構造になる可能性があります。
日本はアメリカの何倍も東京一極集中なのです。外食頻度が低くても、旺盛な消費がなくても、更に物価を押し上げるチップ文化がなくても、
東京は家賃上昇からアメリカの大都市のような物価高になる可能性はあると考えています。