『別荘地情報資料室』の役割

別荘地には、「使用されていない」多数の家屋が存在する。

「売りたいのだが、売れない」結果、「空き家」になり、やがて「廃屋」、「廃家」と化していく。同時に地域全体も衰退化していく。

しかし他方から考えれば、「空き家」は移住者を呼び込むための有用な資産である。

移住者を呼び込むためには個々の不動産物件が客に選ばれるものであることは当然だが、その前に地域全体が、人々に好感度を持って注目されるような「イメージ」や「価値」がなければならない。しかし現状は「睡眠、安眠」状態のところが多いと感じられる。

地域全体が活性化し、移住希望者の魅力を惹く場所になるためには、個々の居住者が努力することは当然だが、それとは別に、地域の管理者・団体が、各自の地域全体を改良しようとする「意識と行動」が重要である。

各別荘地が移住者を呼び込むための行動を起こすには、競争意識を喚起することである。管理者・団体間に競争意識が生まれれば、魅力を高める方策を考えるだろう。

例えば、それぞれの居住条件を他地域と比較することは、行動を起こす要素となる。弱点を補うために何らかの具体策を講じることが考えられる。

先行する地域は、その情報を後発地区に伝達すれば、情報共有化され、各方面に相乗効果が生まれる。

各別荘地の管理者・団体を結ぶ「情報ネットワーク」の中心としての役割を果たす機関がこの『別荘地情報資料室』である。

不動産売買の動向

先に『管理費（共益費）比較表』に見たように、別荘地によって、その金額には大差がある。金額の差が、何らかの「価値」を表すのであれば問題はないが、必ずしもそうではない。

開発当時、高度成長期で土地の値段は上昇を続けていた時代である。

当初の住民は、開発事業者の規定通り、管理費等の条件を受け入れて物件を購入したからこれまで不満は表面化しなかった。しかし数十年が経過した現在、相続等で所有者が替わると、何も知らない相続人は、その費用を重く感じるようになる。「宅地」であるから固定資産税も高額だ。

やがて負担感は「管理費滞納」となって現れる。

現在、所有物件の売却を希望する住民は多数いる。

売却したいと思っている所有者の中には、実際に不動産業者に売却を依頼している者と、売りたい気持ちは強いものの、「売れないだろう」と半ば諦めて、具体的行動を起こさない者との両者がある。

事実、皆、「売れない」ので苦労している。不動産業者の話では、「土地のみ」所有者の中には、「どんな値段でもよいから買ってほしい」と不動産業者に相談に来る者が後を絶たない。実際、殆ど無料に近い金額で隣人に譲渡した例もある。

「殆ど使用しない別荘や、何の役にも立たない土地に、管理費と固定資産税の支払いは無駄だ」と考え、一刻も早く物件を手放したいと思っている所有者は多い。

一方、買い手側も、管理費と固定資産税が加わることは分かっているから、たとえ無料に近い金額でも、おいそれと買うわけにはいかない。 

ある物件所有者は、不動産業者から「更地にすれば売却しやすくなる」とアドバイスを受けた。

更地にすれば、なるほど売却し易くはなるだろうが、販売価格は「土地」の値段となるから、更地にする工事費用を考慮すると、結局、手元に残る金額は余りにも少ない。

多少、金銭に余裕のある法人の場合、売却は急がず、当面の管理費と固定資産税の極小化を図る目的で、所謂「損切り」の気持ちで更地にした例はある。

非難された「高価格」

　弁護士から寄せられた「契約無効」「契約解除」通告の内容には、「欺罔」という用語が頻繁に使用されていた。

　創業者である社長は「人から後ろ指を指されたくない」「重苦情を防止する」として、営業活動では「重要事項」の説明の徹底を図った。

営業マンの「暴走」は、契約を取るための強引な「説得」にあったが、顧客の不満や怒りの最大の理由は「高い価格」にあった。リース販売であるから、金利分が加算されるため、リース期間終了までの合計金額が同じ商品の市販価格を上回ることは、顧客は概ね理解していた。

「騙された」との意識を持った理由は、リース期間終了までに顧客が支払う合計金額が「市販価格の３倍以上」になったこと。

　社内では、販売価格が「違法であるか否か」は判断困難だが、「どの程度までならば合法か？」といった議論になった。法務部の見解は「公序良俗の範囲内」として、それは「２倍まで」であった。

　しかし経営にとって収益構造を考慮すると、「２倍まで」とは甚だ魅力の薄い商売であった。一見、粗利が多いから「ぼろ儲け」のように思われるが、当社は株式市場では「卸売業」とされ、メーカーから製品を仕入れて販売しているのだから製造業のようなコストダウンはできない。しかも訪問営業だから人件費負担が大きい。強いて言えば、当社設定の価格は、販売過程で価値を付加した、いわば「コンサルティング料を含む」ものであった。

こうして、価格問題は、議論しただけに終わり、有効な対策はたてられず、「重要事項の説明徹底」で突き進むしかなかった。この結果、丁寧に説明すればするほど、売れなくなった。

こうしてベンチャーブームの中、「独立の夢」を抱いて入社してきた若者たちが次々に去っていった。「部長」の肩書を持つ者でも、年齢は２０歳前半であった。価格問題は別として、高年齢の顧客（自営業者）に可愛がられた者も多かった。