住宅活用、その.１ 「売却する」 これはまぁその通りなのですが、 まずそもそもの問題として、 「売れるのか！？」 ということがありますよね。 私は昨年、自宅を購入するにあたって、 当初は主に中古で探していましたので、 様々な中古物件を見に行きました。 駅から徒歩５分なのに売れていない、 なんていう物件もそれなりにあって、 自分が買う物件は、将来を考えたときに、 「絶対に売ることが出来る物件がいいな」 と強く思ったものです。 物件が売れない原因は、大きく３つ。 １．価格 ２．物件 ３．不動産会社 それぞれ考えていきましょう。 「１．価格が原因の場合」 簡単に言うと、高い、ということです。 高く設定しているのには色々な原因があると思いますが、 「高く売れれば嬉しい」 という単純な気持ちが大きいのではないでしょうか。 しかし、 「どうせ価格交渉で安くされるのだから高く売り出す」 というのは、あまり良い結果をもたらさないようです。 相場以上に高い値段で設定してしまうと、 内覧等に進む前の段階で、 「高いから対象外」 とされてしまうことが多いです。 物件を探している人は、物件を購入するまでは 常に物件情報を見ている訳ですから、 「この家、売れてないな」 というのは、丸わかり。 ますます売れなくなります。 さらに一定期間を経る毎に、 どんどん値下げしていったとしたらどうでしょう。 「あぁ、売れないんだな。 何か売れない原因があるんだな。 やめよう」 ってなりますよね。 私も実際、そんな物件を目にしました。 不動産会社から紹介された段階で、 「今週からお値下げした物件です」 と言われたのですが、印刷された物件情報には、 複数回に渡る値下げの形跡があり、 「あぁ、売れてないんだな」 とネガティブな印象を持ちました。 実際に行ってみると、 駅からの距離は短いのですが、通りが入り組んでおり、 回りこまないと駅へ続く道へ出られません。 また、ネコを複数飼っており、 色々なところに爪痕がありました。 でも、最初から“売れる価格”を設定していたら、 「この価格なら、早くしないと売れてしまう」 という心理が働いて、様子見をせずに、 欲しい人は即、購入申し込みをする確率が高まりそうです。 「２．物件が原因の場合」 これは、上物（建物）が汚いとか、 古すぎてどうにも使えないとか、 面している道路が狭くて、家の立て直しが出来ない、 などという場合です。 見た目だけの問題なら、 ・クリーニング ・リフォーム といったことで課題解決できる場合もあります。 購入希望者にとって見た目の印象は非常に大切ですから、 「売りに出すから余計な手間はかけたくない」 ではなく、常に整理整頓、掃除をしておくべきです。 内覧時に、乱雑なお部屋では、自分が住むときの イメージがわかず、購入意欲に繋がりません。 特に、クリーニングについては、 ・光るべきところは光らせる！ （蛇口や鏡など） ・水回りは清潔に！ というのが効果覿面です。 また、リフォームについては、慎重にしたいもの。 せっかくお金をかけてリフォームしても、 書い手の好みやライフスタイルと合わないリフォームは、 やっただけ無駄になってしまいますよね。 だったら、リフォーム分を値引きして売り出す、 という方が賢明かもしれません。 そういった問題とは別に、無理かも…、という物件に 「二世帯住宅」があります。 一時期流行りましたが、もはや需要はありません。 世帯毎に完全に分かれていて、内部で行き来が出来ず、 風呂もキッチンも別々にある場合には、 それぞれで売却、あるいは賃貸に出す、 という方法が取れるかもしれませんが、 期待出来ない物件です。 そのほか、建物は壊してしまって土地だけの方が 売りやすいのではないか？ というお考えもあるかもしれませんが、 コレにも注意が必要です。 法律が変わり、以前は住宅が建てられた土地も、 現在は、4m以上の道路に2m以上接していないと、 新たに家を建てられなくなっています。 土地だけを必要としている買い手の方には良いですが、 住居物件を探している方には、検討に値しません。 「３．不動産会社が原因の場合」 不動産会社が本気で売るつもりがない、 ということも考えられます。 「当て物件（潰し物件）」という、比較用の物件として紹介し、 本命物件の印象を高める目的で使われる物件にされたり、 取扱い件数を多く見せるためにとりあえず扱ったり、 ということであれば、ご自身の物件は売れにくいでしょう。 本気で売ってくれるかどうか、というのは判断しにくいですが、 例えばWebに掲載するための写真を撮影するにしても、 「家がキレイに見える晴天の日の午前○時ころうかがいます」 「内部も撮影したいので、荷物はどかしておいてください」 などと提案してくれる業者さんなら、本気度は高いかもしれません。 ところで、不動産会社との媒介契約は、 ・一般媒介 ・専属専任媒介 ・専任媒介 という３種があり、一般は複数の不動産会社と契約が可能なので、 競争させる、という考え方が出来る一方、 自分の不動産会社の実績になる可能性が低くなることから、 本気で対応してもらえないデメリットがあります。 一般媒介で売れない場合には、専属専任媒介、専任媒介へと 変更を検討してみてもよいでしょう。 一方、専属専任媒介、専任媒介にした場合には、 不動産会社は１社との契約になります。 この場合、あまり良い不動産会社さんと契約を出来ないと、 いつまでたっても売れない、という事態になりますが、 契約期間は３か月ですので、不動産会社を切り替えてみる、 という対応をしてみましょう。 …って、ここまで何となく戸建てを前提に書きましたが、 マンションの場合もありますよね。 マンションの場合、戸建てよりも売れやすいみたいです。 駅近であればあるほど売りやすいのは当然ですが、 そうでなくとも、不動産会社が安く買い取って、 リノベーションして売り出す、という手法がとられることがあり、 全く売れずに困ってしまう確率は、戸建ての方が高いのだとか。 マンション全体で空室が多く、維持管理が難しくなってる、 というような場合はそれでも売れないかもしれませんが…。 売却する場合、その後の住まいは、 ・ライフスタイルにあわせた住まいを購入 ・賃貸 になるわけですが、購入に踏み切る場合には、 お子様に引き継いだ後に、 「売れるかどうか」 という視点を持つことも大切ですね。