今日のシミュレーション。
◇物件概要
物件価格2100万 1Ｋ20,000円 10戸 鉄骨 築22年
◇表面利回り 11.4％
◇実質利回り 9.2％
仲介手数料 745.200円 印紙1万 司法書士10万 登録免許税20万
不動産取得税 47万 合計 1,525,200円
◇総潜在収入（ＧＰＩ） 2,400,000円
◇実効総収入（ＥＧＩ） 2,360,000円 ＧＰＩ比98.3％
空室損失1.67％ 40,000円
賃料差異0円
雑収入 0円
◇運営費（ＯＰＥＸ） 396,680円 ＧＰＩ比16.5％
管理費 127,440円
定期清掃 129,600円
消防点検費 14,040円
広告手数料 21,600円
電気代 24,000円
リフォーム費 80,000円
ＥＶ 0円
浄化槽・受水槽 0円
合計 396,680円
◇営業純利益（ＮＯＩ） 1,963,320円 ＧＰＩ比81.8％
◇年間返済額（ＡＤＳ） 1,181,558円 ＧＰＩ比49.2％
◇税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ） 781,762円
◇減価償却期間 19年×20％＝3.8年≒3年
⇒期間が短いので当初3年間は所得税の支払いはなさそうですね。
しかし、築22年の収益不動産に支払期間20年のローンを組むケースがある。
築42年まで持つのだろうか・・・
あと、8年後に外壁塗装、設備の新設など費用がかさむだろう・・・
ＣＦ781,762円のうち、毎年30万ほどは貯蓄に回す。
残り48万 月4万か・・・
まあ、サラリーマンオーナーとしてはお小遣い増えたようなもんか・・
う～～ん。やらないよりかはマシ。
ババひかないように物件をよく見ないとね。
とりあえず、ＥＶ，受水槽、ポンプ、浄化槽がある物件はできるだけ避けようかな？