紹介による賃料分析システムの広告

私が提供している賃料分析システム「AssessRENT 」は、

賃貸物件の賃料相場を分析するシステムで、

インターネットから集めた募集中の物件情報をもとに、

対象とする物件の相場賃料を算出するシステムだ。

実際のシステムのサイトはこちら→AssessRENT

もちろん、賃料を分析するだけでなく、

「隣接駅との相場比較」や、「周辺の物件の分布状況」、

「類似物件のリスト」、「周辺の設備設置割合」などの様々な情報を

レポートの形で出力してくれ、

入居者募集の際の募集戦略の立案などにも役に立つシステムである。

投資用不動産を購入する際、通常、

物件の様々な情報を調査し、投資に値するかどうかを検討する。

項目は物件そのものだけでなく、周辺環境や地域の将来性など多岐にわたるが、

多くのことは不動産屋が説明してくれる。

また、一部未来のことも考えなければならないのだが、

未来のことはわからないので、ある意味気にしすぎても仕方がない。

賃料に関しても通常、不動産屋から説明がある。

しかし、賃料に関する説明のほとんどは、

「現行賃料をもとにした簡単な予想」や

「周辺の地元不動産屋への簡単なヒアリングをもとにした予想」

のみである場合が多い。

賃料は投資用物件の非常に大きな価値の要素を占めている のに

これでは購入後、想定利回りが1%程度ずれる可能性が大いにある。

（ちなみに、利回りの1%の差は実質のキャッシュフローでは数十%の差になることもある。）

さて、このように重要な「賃料分析」なのだが、

実際のところ投資家はあまり深く考えていないというのが現状のようだ。

確かに深く考えても「現行賃料」や「地元不動産屋調査」以上の情報はないというのが

これまでの常識だってので、それはそれで仕方ないのかもしれない。

さて、

そうだとすると、このシステムを広く使ってもらうにはどうすればいいのだろうか。

考えた。

まず、HP、ブログ等では、「分析レポートの読み方」や、「分析の必要性」が伝わりにくい。

分析の必要性を感じてもらわないことには使ってもらえないので、

まずは必要性を感じてもらう必要がある。

そこまでくればレポートの読み方は自分で工夫するなり、

問い合わせするなりするだろうと思う。

ではどうやって必要性を広く説いていくのか。

これが難しい。

世の中、「新しいものをこれまでのものと置き換えていく」というのはかなりの労力が必要だ。

使う側にも負担のかかる話なので、「これまでのものよりちょっといい」くらいではだめだ。

ましてや、金銭的コストがかかるとなると二の足を踏む人が多くなるだろう。

なので、まずはやはり「不動産投資家」向けに無料で使ってもらい、

良さを実感してもらうしかないだろう。

「不動産投資家」は「投資物件仲介業者」よりも賃料に対して敏感だ。

それは自分の収益に直結するからだ。（逆に言うと仲介業者はどちらかというと鈍感。）

「不動産投資家」に無料で使ってもらったのち、

不動産投資家から投資物件仲介業者向けに営業してもらい、

有料プランを契約してもらうという方法が良いかもしれない。

ということで、「不動産投資家にアクセスする方法」を考えなければいけなくなってきた。

不動産投資家にアクセスする方法としては下記がある。

１．ひたすらHP、ブログ等でアピール

２．セミナーなど

３．書籍

１の方法だけではやはり厳しいものがある。

これだけでうまくいくなら、最初から「投資物件仲介業者」にアクセスする。

３はありうる。

ありうるが結構ハードルが高い気がする。

自分で作ったシステムについて自分でいろいろと御託を並べた書籍など

買いたいという人がどれだけいるだろうか。

（もちろん、しっかりした企画が練れれば面白い可能性もある）

最も現実的なのは２だ。

世の中には不動産投資に興味を持っている人は結構いる。

しかし、そういった人々は基本的な知識が不足している人が多い。

そういった人々は普通、セミナーや書籍で勉強をし、不動産投資を始める。

そのため、セミナーにはある程度のニーズがある。

また、現在巷で行われている不動産投資セミナーの多くが、

「開発業者が自社物件を販売する目的のセミナー」だ。

もちろん、不動産投資に関する基本的な情報は手に入るが、

自社物件に偏った内容になっているのが現実だ。

そういう意味では実際に大家としても活動している立場の私のセミナーにも

一定のニーズがあると予想できる。

うん。

まずはセミナーをやるという方向で頑張ってみよう。

そして、セミナー内で「仲介業者紹介して、契約したらマージンを渡す」ということを伝えれば、

各投資家から仲介業者に対して分析システムの導入圧力がかかるはずだ。

そうなれば、話は早い。仲介業者としては分析システムを使っていないがために

他社にお客を取られるという事態が発生しかねない。

そのため、分析システムを使用することを検討し始めるだろう。

こういう方向性で頑張ってみようと思う。

auひかり回線導入のごたごた

KDDIのauひかりのインターネット回線は非常に魅力的だ。

妻も私もauのスマホを使っているからだ。

（このあたりについては詳しくはこちら→インターネット回線の最も安い使い方 ）

申し込んで2週間ほどで工事の人がうちに来た。

今回、うちのマンションに導入されたのはVDSLという仕組みだ。

VDSLとはマンション共用部までは光ファイバーで回線がひかれるものの、

共用部から各戸の間は電話線にADSL的な信号を乗せて配信する仕組みである。

つまり、モジュラーコンセントがなければつなげない。

が、うちにはモジュラーコンセントはない！のである。

（もちろん、家中のコンセント部分を開けても、線はない。）

工事の人が来る前からうすうすはわかっていたが、

「電話線がひかれてないことには工事のしようがない」とのことだった。

では、今までは何を使っていたかというと、

別の回線業者のLAN回線を使っていたのである。

マンション共用部からうちまでLANケーブルはひかれているので、

それを使ったインターネット回線を利用していたのである。

もちろん電話はIP電話のみだ。

来てくれた工事の人と一緒に色々調べてみたところ、

マンション共用部の配線板からうちの部屋へ向かう配管に電話線は入っているよう。

つまり、配管のどこか途中で線が切れているらしい。

うちの部屋は過去の持ち主が一度リフォームをしている。

その際に、電話線を配線しなかったのかもしれない。

電話線を引かないなんて考えにくいが、現実に線がどこにも出ていないので、

そう考えるしかない。

また、LANケーブルでも技術的には配線は可能なはずだが、

KDDIに問い合わせてもそういう対応はしてくれないそうだ。

ってことで、どうしようもないので、回線工事の人にはいったん帰ってもらった。

このことをマンション管理会社に問い合わせてみると、

電話線の配線は共用部扱いではあるが、

リフォームをした際に・・・となると、管理組合で

配線費用を負担というのはちょっと難しい。とのこと。

とはいえ、自分で配線することは厳しいといえば厳しい。

色々と道具が必要だし、配線となると資格が必要という話もある。

かといってこの程度の話で業者を頼んだら結構料金を取られそうで怖い。

さてさて、状況を整理しよう。

・電話線（モジュラーケーブル）が必要だが、宅内に来ていない。

・自分で配線するとか業者に頼むのは最後の手段としたい。

・LANケーブルは通っている。

・LANケーブルは工事の日までは使うがそれ以降は使わない。

ここでいろいろ考えた。

この状況ではどうするのが最も現実的な選択なのかと。

いっそのことauひかりにするのをやめる？

いやいや、料金的には業者に配線を依頼してでも魅力がある。

じゃあ自分で配線？いやいや、それは厳しい。

管理組合に頼み込む？いやいや、この前まで理事長をやっていた手前、

公私混同な感じがしてやりにくい。

色々考えているうち、ふと思いついた。

いやまてよ、LANケーブルは通っているわけだから、

そこに電話回線の信号を流せばいいじゃないか。

LANケーブルのほうがモジュラーケーブルよりはるかに性能が高い。

しょせん銅線がつながっているだけだから、つなげないわけはない。

ってことでいろいろ調べてみると、そういうパーツもあるみたいだ。

なるほど、技術的には可能らしい。

でもそのパーツは使えなかった。

モジュラーコンセントに差し込む形をしているからだ。

ってことでいろいろ考えた結果、こう↓することにした。

１．まず、共用部でLANケーブルを切断し、両端を終端処理（ジャックを取り付ける）

２．回線工事の日まではそれをLAN延長コネクタでつないでおく

３．共用部でモジュラーケーブルを切断し、RJ45（LAN用のジャック）にて終端処理

４．適当なモジュラーケーブルを買ってきて、片方をRJ45で３と同様に終端処理

５．工事の日に共用部のLANケーブルの上流側をモジュラーケーブルに差し替える

６．宅内のLANコンセントに４で作ったケーブルをさし、反対側をVDSL装置につなぐ

この方法であれば、LANケーブルの終端処理セットと、テスター、

LAN延長コネクタだけ買えばよい。合わせて3000円もしない。

(モジュラーケーブルは家にあるやつを使った。)

また、失敗しても現行のLANは継続して使えるわけだし、問題は最小限だ。

LANケーブルの終端処理は何度もやったことがあるので問題なかった。

しかし、モジュラーケーブルは線の数が4本だったり、2本だったり、場合によっては6本もあるそうだ。

さらに、各線の色もばらばらで、大きく2タイプの配色があるだけでなく、色がついていない場合もある。

それらをいろいろと調べ、テスターで確認しながら実行した。

工事日当日も色々と確認を行いながら、準備をした結果、

工事の人が来てから一発でauひかり回線の導入に成功した。

配線がLANケーブルであるためかどうかわからないが、

回線速度は超快適。50Mbpsくらい出る。

こんな記事、誰の参考にもならないとは思うが、

しっかりした知識とやる気があれば、

こういうことも自分でできるんだなぁと実感した出来事でした。

適正家賃ドットコムの事業戦略

私は適正家賃ドットコム というサイトを運営しています。

このサイトは賃貸物件の条件を入力すると、即座にその物件の相場賃料を算出して表示してくれるというサービスを展開しています。このサービスは大きく3つに分かれています。

完全無料の簡易分析を行う「ズバッと家賃 」、

詳細な分析を行う「AssessRENT 」の無料部分、

無料部分よりさらに詳しい情報が表示される「AssessRENT 」の有料部分、

以上の3つです。

当初の計画では

「ズバッと家賃」は賃貸物件を借りる入居者向け、

「AssessRENT」は不動産業者向けとし、

その中でも詳細な分析を志向する業者は有料プランを、

と考えていたんですが、どうやらそれではうまくいかなそうな感じがしてきました。

というのは、

ここ1週間ほどで数社に訪問させていただき、

AssessRENTの有料契約をアピールしてきたんですが、

どうも「無料部分で十分」という人が多いようです。

さらには『「ズバッと家賃」でも十分』という方もいらっしゃる。

そうなると、無料で使われてしまい、こちらには収入が入らなくなってしまいます。

事業としてこのサービスをやっている以上、何かしら収益がなければ継続できないので、

どうにかして有料契約を結んでくれるようにしていかなければなりません。

さて、どうしたらいいんでしょうかね。

一応、対応方針としていくつか案は考えたので、

ここに記載しておきます。

１．無料サービスの機能を落とすことによって有料サービスへ誘導する

２．無料サービスを使う人をどんどん増やし、なくてはならないものにしてから一気に有料化する

３．すべて無料とし、広告などの他の収益を目指す

実際にどの方向に進むかは今後考えます。