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このブログでは、
適正家賃ドットコムで開催する不動産投資セミナーの内容を紹介していきます。
最初のテーマとしてサラリーマンがなぜ不動産投資を考えるべきなのかついて述べました。
その記事はこちら↓
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(1)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(2)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(3)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(4)
次のテーマは、
「不動産投資の具体的進め方と副業としての特徴」についてです。
このテーマについて４～５回程度で説明していきます。
今回はその第三回目です。
これまでの記事はこちら↓
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(1)
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前回までの記事で、
「物件をたくさん見ること」
「得られる情報を総合的に見ること」が大切だと述べました。
今回の記事では、総合的に見るべき情報のうち、
「経費」にあたる部分をどう見ていくかについて述べます。
不動産を経営していくに当たり、運営のためにどの程度の「経費」が
かかっているかを知ることは非常に重要です。
経費には主に下記があります。
・管理手数料
・募集手数料
・ローン返済
・修繕費
・その他経費
管理手数料は、不動産管理会社に委託すれば料金はほぼ似たようなものです。
得られるサービスも大体似たようなものです。
あとは、清掃などを自分でやるのか、管理会社に委託するのか、
別の清掃会社などに委託するのかを考える必要があります。
管理会社に依頼すれば、多少割高になる可能性は高いものの、
自分で手配したり、料金を別途払ったりする必要がないため、
非常に手間が省けます。
忙しいサラリーマンの方は管理会社に委託するほうが良いかもしれません。
自分で手配したい方はその地域のシルバー人材センターに委託すると、
非常に安価で丁寧な仕事をしてくれるのでお勧めです。
募集手数料は、なかなか難しいテーマです。
近年、賃貸物件の募集に際して、賃貸管理会社の力のあるなしによって、
入居率が大きく変わるというような例が多くあるようです。
つまり、管理会社の選択の際に、募集の力があるかどうかが、
非常に重要なポイントになっているということです。
そのようなこともあり、入居者を見つけてくれた不動産屋さんにオーナーが
支払う手数料が高騰しているような地域もあるようです。
また、別の地域では、フリーレントがつくのが当たり前になっていたり、
これまでは入居者が支払っていた「仲介手数料」をオーナーが負担するという
募集方法が広まっていたりするようです。
もちろん、そのような募集方法を実施する代わりに、
賃料は少し高めにとれるのかもしれません。
そのあたりも含めて経費に関しても、様々な情報を総合的に考えていく必要がありそうです。
ローン返済に関しては、
返済額に影響するのは、
借入額、金利、返済期間の3つのみです。
借入額が一定、返済期間も最長期間で借りるとすると、
投資家として努力ができる点は金利しかありません。
この金利、一般的にはなかなか帰るのは難しいと思われているのですが、
実際には銀行との交渉によって下げることが可能です。
（実際に私は金利交渉で年間金利支払額を100万円近く下げさせました。
その記事→銀行との金利交渉 ）
あと、修繕費というものもかかります。
この修繕というものも募集や空室率に影響してきますので、
収入や募集戦略などといったものと総合的に考えていく必要があります。
その他経費としては、水道光熱費が一般的ですが、
最近ではインターネット無料などという物件も増えてきており、
それらを導入するかどうかという点も募集や空室率に影響します。
インターネット無料という点も、総合的に考えるべきポイントの一つでしょう。
以上のように様々な経費についても知っておく必要があります。
そしてそれら経費は単なる経費としてだけでなく、
募集等にも大きく影響する点だということを抑えておく必要があるでしょう。
そのあたりすべてを総合的に考えて、
物件を見ていくべきだと思います。
次回は「将来見込み」について、
どのような点を抑えておくべきなのかについて述べます。