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このブログでは、
適正家賃ドットコムで開催する不動産投資セミナーの内容を紹介していきます。
最初のテーマとしてサラリーマンがなぜ不動産投資を考えるべきなのかついて述べました。
その記事はこちら↓
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(1)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(2)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(3)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(4)
次のテーマは、
「不動産投資の具体的進め方と副業としての特徴」についてです。
このテーマについて４～５回程度で説明していきます。
今回はその第六回目です。
これまでの記事はこちら↓
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(1)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(2)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(3)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(4)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(5)
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前回までで、不動産投資を始めるに当たり、
物件を見る目が必要だということ、
実際に物件を購入する手順について述べました。
ここまで多くの記事を「物件を購入するまで」に費やしてきたのは、
不動産投資が成功するかどうかは大部分が「物件の購入」にかかっているためです。
それも特に不動産投資を始める人にとっては、
「１棟目にどのような物件を買うか」が非常に重要であるためです。
このブログではあまり詳しくは照会できませんでしたが、
是非、様々なセミナーや書籍で勉強していただいて、
失敗のない物件選びをしていただきたいと思います。
今回は、物件を購入した後に何をやらなければならないかについて述べます。
物件を購入した後、オーナーがまず最初に
最低限やらなければならないことは、「管理委託」です。
物件の基本的な管理をどの業者に委託するのかを決めなければなりません。
管理会社を探す手法はいくつかあると思いますが、
「入居者を見つけられる」ということを最も重視して管理会社を探したほうが良いでしょう。
なぜならば、「入居者を見つける」ということはオーナーにとって最も手を出しにくい部分だからです。
その他の部分はオーナーの努力でどうにかなることがほとんどです。
でも「入居者を見つける」ということに関しては、
不動産屋さんに委託するしかほとんど方法がありません。
（オーナーが直接募集する方法などもありますがなかなか大変です。）
そのため「入居者を見つけられる」という点を最も重視すべきなのです。
管理委託先が決まったのち、オーナーが最低限やらなければならないことは、
・募集・リフォーム方針の指示
・その他管理業務委託・管理
・設備・建物等の修繕等
このくらいです。
設備や建物の修繕に関しては、それほど頻繁に何かやらなければならないということはありません。
時々展示会に出たりして情報収集を行い、管理会社の工事部などに相談をしておけば、
それほど失敗することはないでしょう。
その他の管理業務には「清掃」があります。清掃に関しては手をかけたくなければ、
少し割高には貼りがちですが管理会社に委託してしまうのも手です。
また、自分でシルバー人材センターなどに委託するという方法もあります。
シルバー人材センターであれば非常に安価で実施してくれます。
上記二つが非常に定型業務であるのに対し、募集・リフォームに関しては、
オーナーの手腕が最も問われるところだと思います。
管理会社に丸投げしていれば、一般的なリフォームで
一般的な条件でしか募集してもらえないと思いますが、
オーナー側で様々な工夫を行ったり、
市場のニーズにこたえられるような工夫をすることで、
相場よりも高い賃料を得たり、空室期間を非常に短くすることが可能です。
その手法は、ありとあらゆる書籍やセミナーなどで紹介されていますので、
是非それらを参考にしてください。
以上のように不動産投資という副業(投資)は、最初の入り口こそ大変であるものの、
いったん収益が出る仕組みを手に入れてしまえば、あとはあまり手がかからないものです。
完全に軌道に乗ってしまえば、月に１～２度程度、管理会社の担当者と
電話かメールをするだけで管理ができてしまいます。
様々なリスクはあるとはいえ、この程度の手間で場合によっては年間100万円以上の
収益が見込めるわけですから、非常に優れた副業だといえるでしょう。
また、「入口に手間がかかり、誰でも入れるわけではない」という点も、
不動産投資を始めた人からすれば、「競争相手が少ない」ともいえるわけで、
副業として非常に楽である理由です。
また、収益不動産を運営している人には「相続で手に入れた」という方が非常に多いです。
そのような方々は「収益を得るための副業だ」ととらえておらず、
「特に損失がなければいいや」と考えている方が多いようです。
このような点もまた「不動産投資には競争が少ない」という理由の一つでもあります。
以上でのべたように、不動産投資には他には代えがたい、
「競争が少なくて運営が楽」という非常に大きな利点があります。
（注意：これは決して「何も努力しなくても儲かる」という意味ではありません。
「ある一定の努力をしていれば、他の副業に比べて競争が少ない」という意味です。）
もし、「不動産なんか絶対に勉強する気にならない」とか、
「不動産を購入する資金をためることすらできない」とか、
「銀行から融資を受けるための信用がない」等がなければ、
是非一番に検討すべき副業だと思います。
これで「不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴」は終わりです。
次回からは、不動産投資の「物件選び」、「運営」に非常に重要な情報である、
「賃料相場」と、その捉え方について述べます。