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このブログでは、
適正家賃ドットコムで開催する不動産投資セミナーの内容を紹介していきます。
最初のテーマとしてサラリーマンがなぜ不動産投資を考えるべきなのかついて述べました。
その記事はこちら↓
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(1)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(2)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(3)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(4)
次に、
「不動産投資の具体的進め方と副業としての特徴」について述べました。
その記事はこちら↓
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(1)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(2)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(3)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(4)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(5)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(6)
今回からは、不動産投資における「賃料」の重要性について述べます。
また、その賃料を決めるために必要な「家賃相場」を
どう見ていけばいいかについて、考えていきます。
今回はその第二回目です。
これまでの記事はこちら↓
賃料の重要性と家賃相場の捉え方(1) --なぜ賃貸物件の募集戦略を考えなければならないのか--
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賃貸物件というものは
商品であるということは前回の記事で述べました。
だとすれば、通常の商品開発のような考え方で、募集戦略を練るべきだと思います。
まずやるべきことは、競合物件の調査でしょう。
自分の物件がどのような位置にあるかを調査する必要があります。
競合が多い位置なのか、競合が少ない位置なのかです。
また、それだけでなく、自分の物件の位置の周辺の状況がどうなっているかも調べる必要があります。
例えば、築25年の物件であれば、
築10年～15年程度の同程度の広さの物件は、競合がたくさんあるのかどうかとか、
広さが20平米であれば、
22～23平米程度の同程度の築年数の物件は、競合がたくさんあるのかどうかなどです。
なぜこのようなことまで調べなければならないかというと、
リフォームを行うことによって、物件の条件を変更することが可能だからです。
（数字としては変更できないが、需要者に訴えることはできます）
そのように考えていくと、
・築年数をマイナス10年した領域
・平米数をプラス2～3平米した領域
・賃料をマイナス5000円、またはプラス5000円した領域
これら3つの領域について競合物件の状況を調べていく必要がありそうです。
もしこれらの中で競合物件が少ない領域が見つかれば、
その領域に属するように見せるためのリフォームを行うことによって、
募集条件を比較的有利にすることが可能になります。
（もちろん、物件によっては上記のリフォームが必ず実行可能だとは限らない。）
具体的に考えてみます。
私の保有する小田急江ノ島線東林間の物件を例にとります。
物件の条件は下記の通り。
23.4平米、築後25年、駅からの距離8分、賃料43000円程度。
このグラフは、当該物件の周辺物件の分布を、
横軸に平米数、縦軸に築年数をとったものです。
さらに、左上のグラフはその全物件(ランダム抽出)、
右上は左上の物件のうち、駅からの距離が近い（０～11分)物件に絞ったもの、
左下は左上の物件のうち、賃料が近い（3.8万～4.8万）物件に絞ったもの、
右下は上記2条件の両方に当てはまるものです。
（青い点は周辺駅の物件、黄色の点は当該駅の物件、赤い点が本物件。）
このグラフを見ると、
左上のグラフを見る限りは、周囲に似たような物件が非常に多くあることがわかります。
しかし、右上の「駅からの距離」で絞ったグラフを見ると、
本物件より平米数が大きい領域では物件の数が少ないように見受けられます。
さらに同程度の賃料帯で絞った右下のグラフを見ると、
本物件より広い物件はほとんどないということがわかります。
この事実の裏を取るため、
さらに平米数を横軸、賃料を縦軸にとったグラフを見てみよう。
左上は全物件、
右上は距離（11分以内）で絞ったもの、
左下は築年数が18年～32年で絞ったもの、
右下は上記2条件の両方に当てはまるものです。
このグラフを見ると、築浅で高賃料帯の物件としては、
本物件より広い物件は多数存在するが、
ある程度低賃料帯になると、その数は非常に少ないということがわかります。
（右下のグラフの赤い点から右に動かしてみると、ぶつかる点はほとんどない。）
駅近、築古物件であればなおさらです。
つまり、できるだけ平米数が広く感じられるような部屋作りを行うことによって、
競合との差別化が図れる可能性が高いと言えます。
それは、「築年数が新しく見えるような部屋作りを行う」ことよりもおそらく重要でしょう。
というのは築年数を新しくする方向に動かしたとしても、
競合物件はあまり減らないためです。
このような状況になっているのであれば、
この物件の取るべき戦略は明確です。
できるだけ平米数を広く見せるようにすれば、
入居者が決まりやすくなるでしょう。
具体的には、
・収納を使いやすい形にして部屋を広く使えるようにする
・広い部屋にしか置いてないような設備を工夫して置く（独立洗面台など）
・色を工夫して広く見えるようにする
などです。
このような工夫をすることによって、
実際に平米数を増やすことはできないが、
賃料が安い割には広い感じがする部屋が出来上がる。
それらのポイントを募集時にうまくアピールすることができれば、
これまでよりずっと競合が少ない領域のニーズに
アピールすることができるようになり、
これまでより格段に入居者が決まりやすくなることが期待されます。
今回ご紹介したグラフはAssessRENTにて現在開発中のものです。
リリースは8月末の予定。
AssessRENTではほかにもさまざまな情報を様々な視点で分析しています。
上記に限らず様々な視点で分析を行えば、
その物件の最適な募集戦略が導き出され、
少ない費用で最大の効果を得ることが可能になるでしょう。
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前回と今回は少し本題からそれてしまいました。
次回 からは賃料の重要性と、家賃相場について述べます。