THE BEATLES FLASH LP盤懐かしい

ワインとチーズが　音楽をよび、
今夜は、僕の大好きな　ビートルズがオトモ、
聴き入いっている。

ホント　癒されますね(^^♪

という訳で
経済記事は、おやすみ(笑)

先日、
LIVE前に、メンバーの小竹直くん達と
会場に向かう車中にて、ダラダラ　なんでもないことを
話していた時のこと

「CDより、レコードがいいよな～♪」

「そやろ、俺もそう思う」っていう話になり、
いつものとおり、LIVE前に　メンバー全員　少年のように語り合い
盛り上がってしまった(^_^;)

まるで、中学生である(笑)


「レコードからは、アルファ波やシーター波が出ていて、
聴きながら、さらに癒されるんやで、知ってるか」　

「ほんまに、そやから、レコードに懐かしさを感じるんやな」　って
全員　腑に落ち　即納得した。

　あの「ジジー　バリバリー」って、鳴り、たまに　針が飛んで「バリ」　って音がするから
ジッと「静かに聴いていた時が　ホント懐かしい。

友達同士で聴いているとき、「おい、レコード　針飛ぶから、暴れるなよ」って
注意しあったり、A面B面が楽しかったりだった。

　また、最近は、日本では、LP盤レコードを　レコーディングできるスタジオが
一軒のみとなったらしい。

ネットで、曲をダウンロードする時代だから、むしろ
LP盤でレコーディングしたくなりますよね。

また、今、中古レコード屋さんには、LP盤の仕入れが難しいという。

そういえば、僕らも　レコードは手放さないし、逆に買いますからね。

デジタルより、アナログの良さが　再認識される時代なのかもしれないですね。


どのジャンルも　やはり「温故知新」なのかも知れないですね。

さて、

僕の　お気に入り　ビートルズフラッシュ　(^^♪

【ニューヨーク　２５日　ロイター］
　米ローリング・ストーン誌が２５日、ビートルズの「グレイテスト・ソング１００」を発表し、

「ア・デイ・イン・ザ・ライフ」（１９６７年）が１位となった。

どれもいい曲ですね。

東京公演の音源は　なんかきつい。

初期の　ビートルズは、　名演奏家ではなく
まさしく　Entertainment　であったのではないだろうか。

おっと、ワインとチーズがなくなった・・・。

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③不動産市場の夜明け 【リートと空室率改善 入居者属性】その２ 米との比較

やはり、

日本政府民主党は、新年も何のサプライズもなしに、生まれ変わろうとせず、

ジリ貧、破れかぶれ路線を　採ろうとしている。

過去にも開き直った政権は、　数ヵ月後に　総選挙に追い込まれ退陣しているのに。

かつては、菅さんも、逆に退陣に追い込んだ先鋒隊　斬り込み隊長だったはず。

覚えていないのかな。

やはり、誰もが同じ道を辿ることになるのであろうか。

さて、昨日の続き

ブロ友で、米不動産事情に精通している方々に　訊いてみた。

まず、

対米不動産投資家さん

http://profile.ameba.jp/usa-rei/

から、このようなコメントを頂いた。

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前文略

コメントとしては、、、

一般論としては、需要と供給のバランスがあるので、誰を入居させるか、あまり審査を厳しくすると、その結果、入居率が落ちるというポイントがでます。そのバランスで、「ローンがあるからとにかく人を入れろ」という方針のオーナー様なども出てきますし、管理会社も、今は、模索中なのかもしれませんね。

ご指摘のように、アメリカの私の知っている例でも、たとえば、岡本さんがメンションされるようなフリーター層等経済基盤が弱い層については、私のやっているデトロイト投資の例に引き寄せて考察するとしたら、はなから、credit historyを調べるような馬鹿らしい手間はかけません。

ただ、低所得者層は地理的流動性が低いので、直近同都市内の強制退去判決等は調査します。最近は、「家主がフォークロージャーをかけられ、その結果、賃借人に強制退去判決が下った」といった例もあり、そういう案件では、当方からすれば、まったくペナルティにならないどころか、むしろ、銀行やNPOから、お見舞金＝引越し費用が出たりすることまであります。

レジデンシャルついては、日本も老朽物件余り時代に突入していると思いますので、大学と同じで、「下層レベル」では、誰でも好きな物件に入居できる時代になる（そして、大学と同じで、トップに入るのは、ますます熾烈で金持ちでないとだめ）と思いますよ。

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そうですか、

アメリカでも、老朽化傾向の建物は、「属性」云々を問わず、

柔軟に対応しているのですね。

続いて、

米国投資家　ロバーツ家さんから

http://profile.ameba.jp/therobertsteam/

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アメリカでのテナントを選ぶ時の基準という事ですよね？
私の知る範囲はLA近郊の事例になりますが、
やはり必ずクレジットチェック(スコア)をします。

アメリカではそれがすべてといって過言でないほどです。
コマーシャルの場合にもオーナーのスコアをチェックします。
(つまり、オモイキリ個人情報です。）

大家さんの考えにもよるでしょうけれど、、
うちの場合、家賃や条件を下げてでも、信用のある人に貸すそうです。

ちょっと話が広がっちゃいますが、アメリカは差別防止にとても厳しいですよね。
なので、人種はもちろん、性別、年齢、その他で断れないので、余計にそれ＝
「目に見える数字｣を　判断材料や断る理由にするのだと思います。


クレジットスコアが悪い人はアパートも借りられなくて
個人的にルームシェアをしたりするようです。

アメリカ社会は、平等に機会を与えられる、がんばる人にはチャンスが与えられる、
というのも事実ながら･･

このように、、クレジットスコアですべて判断されるという点は、かなりシビアだと思います。。

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ご教示ありがとうございましたm(__)m

やはり、

日本のバブル崩壊後、　欧米から来たPMシステムがそのまま日本にも採用されているようだ。

つまり、日本は欧米化されて、欧米と同様ということになろうか。

「ん？そうか、そしたら、仕方がない。きっとそれが正しいのだろう」

とは、思えないので、弊害や副作用がないか、

アメリカ社会の現状を調べてみた。

そこには、驚愕の実情があった。

【ホームレス数　日米】

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日本　　　　　約　　　　１３，０００人　　　 　人口　約１．２億

アメリカ　　　約　３，５００，０００人　　　　 人口約　３億

　　　　　　　　　（固定　７００，０００人）

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と桁外れである。

【人民新聞　海外】　より　２００９　７

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しかし、ホームレス状態にある人の自立を援助するプログラムは、

充分に行き届いているとはとても思えない。

経済状況が悪化している中で、誰もがホームレス状態になり得る。

事実アメリカでは、約10人に１人が住宅ローンの返済で困った経験があり、

またクレジットカードの過剰な使い込みにより、

たくさんの人が大小の差はあれ借金を抱え、それはすでに社会的現象にまでなっている。

食糧配給制度の利用者は増加傾向にあり、周知のことながら医療保険に入っていない人も多い。

ホームレス問題は、すでに誰にとっても死活問題となっていると言ってもいい。

現在アメリカ全体では３５０万人近くがホームレス状態となり、

そのうちの約１３５万人は子ども（18歳以下）である。

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その他、ホームレスの中には、

トレーラーハウス　や　キャンピングカー生活などが含まれるので、

日本とは　その辺り、事情が異なる。（借りなくても住居がある）

このまま、欧米の真似（COPY）をし続けてゆけば、行き着くところ、

このような社会現象を招きかねないのではないか。

日本は、欧米とは違い、

そもそも　「大家店子という独自の信頼関係」で　

賃貸借が成り立っていたのであるので、

古来の風習も織り交ぜ、独自の慣習を創造すべきだと私は思う。

日本人は、とかく、右に倣う傾向にあるので、また、その状況に合わせての柔軟さが肝要であろう、

「温故知新」ですね。

明日も　このテーマの続き書きます(^^)v

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②不動産市場の夜明け 【リートと空室率改善 入居者属性】その１

沢山のアメンバー申請ありがとうございます(^^♪

とても　有難いことなのですが、

今回、2名様のみの承諾とさせていただきました。

上から申し上げているようで、とても心苦しく思います。

（メッセージボードの条件を満たしていなくても、

読者登録を頂いていて、絡んでいただいている方であれば

ＯＫとさせていただいています。）

その理由については、　メッセージボードをご参照ください。

（また、メッセージに有料か　とありましたが、

全く無料です。これまでの私の記事を読んで頂ければ

商売っ気なしがご理解いただけます。）

さぁ～

昨日は、築地のマグロが　初競で、　3000万円を超える史上を高値をつけ

本日、日経平均は　10500円を回復した。

すべては、

強いアメリカ　の　金融マーケットに　コバンザメのように　くっついて

動いている結果であるので、　民主党政権はなんら関係がないこと付け加えたい。

また、　金融マーケットでは、騰落レシオなるものがあり、この値が

１２０％を超えると過熱している市場との節目判断材料になる。

言わば、車のスピード違反を取り締まる様な　マーケットの数値である。

昨今

12月に　１６０％をマークし、年末　冷えて　１２９％

現在、１４０％である。

昨年五月、ソブリンリスクから、下げに転じた数値は　１５０％、

十分に　ケアーしてくださいね。

それから、蛇足だか、

今年も　相変わらずの　スッカラ菅総理の年始の挨拶に

まだ、懲りずに

「セーフティーネットのための社会保障にむけた消費税上げだの」

とを掲げ、　参院選に敗北して、金融マーケットを破壊した　反省が全くないには

呆れて、開いた口がふさがらない。

ホントに、　脳みそ　スッカラ菅かもしれない。

アホらしいので、この話題この程度にして。

さて、前置きはこのくらいにして、

昨日の続き、

（私の記事を読んでくださっている方で、

もう既に大家さんになられている方には

特に共感や反論があり、興味深い記事になろうと思われますが、

ここでは、「経済を上向きにさせるには」がテーマですから、

予めご理解をください。）

まず、本日、12月度の　東京五区　オフィス空室率が出され、2ヶ月連続悪化の

報道があったことをお知らせします。

さてさて、

入居に弊害の一因となっている

【入居属性と入居審査】についてですが、

現状、入居審査は、非情に厳しくなっているのではないか。

お金がないものは、入居できないのか

と思わせるような厳しさである。

これは、　バブル崩壊後に、

欧米より、　大型不動産にPMが導入された.ものだ。

※PM（Property　Management）　財産管理

それは、

最も　入居者の属性に　重きをおくものである。

入居属性がよければ、

事故が最小限に防げるというリスク回避である。

この考えは、

金融　バンカーなどの思考そのものである。

つまりは、リスクのない人に　お金を貸す、　

「晴れの日にしか　傘を貸さない」のである。

それが裾野に広がった結果、

社会現象となっているニートや　フリーターなど、定職につかない人

（つけない人）また、倒産した方　や　カード（銀行）のブラックリストに載っていて

不動産を借りられない様な人達に対して、

非常に厳しい審査基準となってる。

そんな中、その動きがさらに過熱して、、

マンションを法人で借りる際、

3期分の決算書まで、提出を義務つける大家（管理会社）が増えてきた。

またさらに　個人の納税書類まで提出させる。

審査は、家賃を補償する補償会社と連携しているので、

保護されているはずの個人情報も調べることが可能となる。

などなど、もうこうなれば、銀行ローン審査となんら変わりがない。

だったら、そんな面倒くさいんだったら、

買った方がいいんじゃないの？　ってなりますよね。

だから、今、金利が安く、借りるのが面倒くさいので、

マンション販売など住宅の売買が持ち直しているのであろう。

そもそも、

貸すという商行為に、全くリスクをとらないようなことが

広がっていることが、入居率に大きな悪影響を与えているのだと

私はみている。

ホント、なんのための管理会社か　と言いたいですね。

欧米は、そこまで、審査は厳しくないはずですよ。

ちょっと、比べてみたいとも思います。

明日も続きを書きます。

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