不動産仲介手数料 ～～～賃貸編～～～ 一棟購入の方 賃貸へお住まいの方へ

民主党が強行採決！　

やりました。　また、中小企業や　ローンで苦しんでいる皆さん、亀井さんの

モラトリアム法案衆議院通過です。おめでとうございます。

さて、本日は　皆さんの身近な賃貸マンションの仲介料の小話。

賃貸仲介　ここでは、ブローカーはいません。

安心と思うでしょう？

しかし、下記のとおりですよ。

手数料半額は　当たり前、最初からそういう法律です。

よく広告で見かける【無料】はどこで儲けてるかって？？？

家主さんから　手数料を頂いてるんです。

つまり、経済情勢　需給の関係で、どちらから、もらっているか　

ということですね。

（それから、その他　引越し業者紹介　保険　などなど）

それから、手数料は、1ヶ月が上限ですが、

業界では　AD（広告費というもの）　というものを決まるたびに家主さんから

頂いてるわけです。上場会社でもやってます！

それは、だんだんと　エスカレートしてきて、　これだけ　空室率が高まると

賃料の1ヶ月分だったのが、2倍　3倍・・・、末期的には、営業マンに商品券

など袖の下　みたいな状況。

一回で　3倍も稼ごうとは・・・！　これは法律違反です。

宅建業法違反で、逮捕されるなんて　滅多になく　野放し状態で、今や慣習

になってます（汗）

それで、ビルマンションなどを満室にして、　収益投資物件に仕立て上げ、

一棟で売るビジネスが　大手不動産業者などから始まり、普通になってますから、

無理しても　部屋をつめる手法もさらに激化、　さらにフリーレント1ヶ月ですよ

　とか3ヶ月ですよ　とか。

一見、入る方は、メリットがあると見えますが、そんなに予算があるなら、

不動産業者の持ち物でなくて、個人の家主さんに交渉して、安くして入る方が

　いいのでは？

賃貸業者さんに、個人の家主さんの持ち物を紹介してもらう方がいいでしょう。

放っておくと、高い家賃のもので　賃貸業者が儲かるものしか　紹介して

もらえませんよ。

投資家の方は、この情報は必見です。

もし、無理して　部屋募集していたら、買って　1年もしたら、ゴーストマンションか

家賃３０％～５０％値引きです。

家主経営が破綻してしまいますので、要注意。

どのように募集をしているのか、賃料相場どうか　を見極めて　購入のご決断を！

【報酬の制限】

宅地建物取引業者による媒介または代理によって、宅地建物の売買・交換・貸借

が成立した場合に、宅地建物取引業者は、媒介契約または代理契約に基づき、

依頼者から所定の報酬を受け取ることができる。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者と宅地建物取引業者

の間で約定されるものである。
またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国土交通大臣が告示で

定めるものとされており（法第46条第1項）、宅地建物取引業者はその告示の規定

を超えて、報酬を受けてはならないという制限がある（法第46条第2項）。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて、昭和45年に建設省告示

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬

の額を定める件」（いわゆる報酬告示）が告示されている（最終改正平成16年2月18日）。

報酬額の制限の概要は次のとおり。

4）貸借の媒介の場合
宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から

受けることのできる報酬の上限は原則として借賃（ただし借賃に係る消費税額を除外する）

の1月分の0.525倍である。ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含んでいる

（報酬告示第四）。
また、宅地建物取引業者が当該依頼者の承諾を得ているときは、

最高で借賃の1月分の1.05倍を依頼者の一方から受けることができる。

不動産ブローカー ～～～宅建業界改正提言～～～

寒いですね。　ブルブル～

日経の朝刊にやっと、株価上昇が　日本だけとりこのされていると報道が

ありました。

日本だけリーマンショックから、立ち直ってません。

発信地でないのにね、打たれ弱い。

遅いですよ、政治も新聞も・・・。

民主党さんも、ハードルを上げて、落とすとよくないです。

子供手当てだけは、ちゃんとやってください。

この政策で、投票しているいる人は、かなり多いと思いますよ。

【不動産ブローカー】　これを聞けば、怪しい　って思いますよね。

（中には反社会的な方々も含みます。）

しかし、不動産業界では、この人たちの存在は、当たり前になっていて、

暗躍？　しています。

いっぱいいます、東京はやはり抜きん出てますね。

昨日の　仲介手数料の続きなのですが、　免許をもっていないこのこの人達が

当たり前のように　手数料をとっている現実があります。

どのように取るのか？

不動産業者を通じてが、大体のパターン。

では、なぜ、免許持っていないブローカーを　不動産業者が相手にするのか？

これは、やはり、シンプルに　売買案件で、いい情報をもっている人を通じないと仕事ができない

ということです。　資格免許より　情報を持っている人が強いというわけですね。

いい面は、ブローカーは不動産流通に一役かっていますし、そう意味では存在価値が

あると思われますが、　反面では　ブローカーが情報を振り回し目茶目茶にする可能性があるので、

昨日紹介したような不動産流通機構に正確な情報を登録できないという現状があります。

仲介手数料の問題とブローカーの問題で、不動産情報が開示されず、流通を阻害しているではないか？

つまり、課題は、国家試験の宅地建物取引主任者があり、厳しい基準で会社に対して免許を発行している

にかかわらず、ブローカーを通じなければならないか？

前述の資格は、国家試験なんですが、　「士」　ではなく、「者」扱いであることなどから、うかがえる

様に　資格にしては少し軽視されていると思います。

まずは、今、合格している宅建主任者を「士」変更　格上げして、その従事する人達を　補助者と

し、この補助者にも　試験を課す（現状は資格のない人も会社に免許があれば、活動できる。）

物件の説明・情報の管理・商談などは、必ず、（仮称）宅建士が行うものとして、その以外のものが厳密にできなして　それに、十分に罰則規定を設け、課せば、ブローカーの入り込む余地も減ると思います。

私は4年前に　レインズに登録していて　（都内の土地建物　売り専属専任）ブローカーを通じた

飛ばし行為に合いました。

しかも、契約前日に、直接　ブローカー達は　売主に直談判して、契約が破談になりました。

ひどい・・・。　

これでは、安心して　情報を幅広く公開することができないですよね。

民主党さん　早く、不動産業界を改革してください。

では、一日頑張りましょう。

民主党案 不動産仲介手数料

おはようございます、岡本です。

民主党案の　不動産仲介手数料について、巷では、いろいろ意見がありますので　少し。

大凡の意見は、経済が活性化しない　もう買手からは、手数料をとってない、止めた方がいいなど

反対意見があるようです。

僕の意見は、そもそも　26年以上不動産業にいながら、準委任契約の双方代理のようなものだと感じていました。

つまり、民主党の案に賛成ということです。

現状は、一般媒介契約～専属専任媒介契約（媒介契約とは　仲介契約）までは、業者間の情報流通手段で

あるレインズというものに登録義務があり、それに登録するというものですが

（国土交通省が流通の円滑化のために定めたもの）

現場では実際、　登録していない会社が沢山あります。これは、そもそも

登録していないので件数は何件と限定できませんが、両手数料を取るのに、登録せず行っている会社が多勢です。

（賃貸物件も同様）

それから、　特に　目立つのは、大手仲介会社　上場会社など　は、コンプライアンス上　仕方なくレインズ登録を

してる模様ですが、

物件説明書は、レインズから取れる、　　しかし　地図も登録がなく、

住所が　「・・・・丁目」までしか記載されていないので、　仲介させてもらえません。

というように、不動産会社の皆さんは、　一回の仕事で、両手数料を取れるように、頑張っています。

つまり倍!

いわゆる、情報が　CLOSEになり、　どこの不動産屋さんにいっても、取り扱えるという物件がかなり

制限されています。

これを、双方仲介禁止とすることで、情報が円滑化することは、間違いないと思います。

それが、不動産流通を活性化させることになると推します。

しかも、売主さんと買主さんは、　利益そう反して、　売主さんは少しでも高くうりたい

買主さんは　できるだけ安く買いたい　と思っているのに ?

仲介業者がどちらかに肩入れしたら、大変です。

これは、分けるべきだと僕は　ずっと思っていましたので、賛成！

ただ、少し問題があるのは、　免許をもっていないブローカー対策ですね。

これについては、またまた、書きたいと思います。

【民主党　INDEXから引用】

■安心取引で中古・リフォーム・賃貸市場を活性化

中古住宅物件に瑕疵がないか等を正しく診断できる人（ホームインスペクター）を育成することで、中古住宅を安心して取引できるようにします。このため、施工現場の記録を取引時に添付することを推進します。

一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。

高齢者、障がい者、子育て世帯も住みやすい優良で多様な賃貸住宅を整備します。賃貸居住者に対する家賃補助や所得控除などの税制支援も創設します。定期借家制度の普及を推進します。

住宅ローンをノンリコース（不遡及）型にする環境も整えます。現在は土地の価値のみでなされている「リバースモーゲージ」（住宅担保貸付）は利用しやすくなります。

木造住宅と国産材の振興で地域に息づく家づくり

木材住宅産業を地域資源活用型産業の柱とし、地域の自立と振興を推進します。伝統工法を継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成するとともに、施工者の技能が客観的に分かる仕組みを作り、消費者が安心して注文できるようにします。

間伐が遅れているところは、集約化施業によって山村を活性化し、近くの山で採れた木で家づくりができるようにします。