おはよ。東京都武蔵野市（吉祥寺、三鷹、武蔵境）、三鷹市（三鷹）、
東京都小金井市（新小金井、武蔵小金井、東小金井）、武蔵野
密着の年中無休 税理士
で頑張る野良うさぎです。(^-^)/
今日は快晴の火曜日。がんばろ。
昨日、東京都武蔵野市吉祥寺北町在住で、
飲食店により起業・開業（開店）を考えているお客さんに、
年中無休・地域密着個別起業・開業（開店）無料相談時に
聞かれたんだな。
「知り合いからスケルトンより居抜物件を
探したほうがいいと言われたのですが、
そもそもスケルトン・居抜物件とは
どのような状態までを言うのでしょうか
もし、たとえば居抜物件にした場合、
いいお得な居抜物件を見分ける重要なコツとかポイント
は何かあるのでしょうか」
なんだな。
水原会計事務所は税理士事務所なんだけど、
会計・税務以外に、吉祥寺・三鷹辺りの同業種
では唯一
不動産業（土地建物）のプロ軍団を
内部に抱えているんだな。
不動産部門スタッフは不動産会社出身者等で構成されて
いるんだな(°∀°)b 。そのせいで、相続・贈与や起業相談時に、
相続税申告以外の不動産（土地建物）の有効利用方法
についてもよく詳しく聞かれるんだな。
なお、ついでに言うと、
飲食業（店）は事務所として特化している専門分野の一つなので、
この業種（業態）の無料相談は群を抜いているんだな。
飲食業や酒類の許可申請から相談可能なんだな。
飲食に関しては、普段は足軽の野良さんが、
農業奉行兼飲食業（店）コンサルタントでもある関係で、
侍大将級扱いなんだな。
まず、飲食店関係者が起業・開業（開店）する場合、
仕事場となる店舗物件を探すことから始まるんだな。
店舗物件には大きく分けて
1.スケルトン
2.居抜物件（ないし残置物件も含む）
に分かれるんだな。
スケルトンとはまっさらな空間の店舗物件を言うんだな。
居抜物件とは厳密には残置物件とは区別されるんだけど、
おおざっぱに言えば、前店主（テナント）が施した
内外装や設備機器等を含めて現状引き渡し
される物件を言うんだな。
いろんな人の無料相談を聞いていてよく感じるのは、
居抜物件というだけで、不動産屋さんから
うまい具合に吹き込まれて契約し、
得した気分になっている起業・開業者する人が
結構多いことなんだな。
居抜物件は安くてラッキーでお得と安易に考えず、
最低限の仕組みを事前に知っておいて、
後になって大損をしないことが重要なんだな。
居抜物件というのは実は
4者にメリットをもたらす効果を
持つ可能性があるということをまず理解して
おいてほしいものなんだな。
①大家→店舗が空く期間がないので得する
②テナント→スケルトンに戻す費用を節約でき、
かつ、内外装にかかった費用の一部（造作という）を
新テナントから回収できる
③新テナント→造作購入代金を支払うだけで、
店舗の内外装代がかなりやすく済むこと
④不動産会社→スムーズに紹介手数料が稼げる
そこで、仲介会社である不動産会社は、通常は
あの手この手でメリットを強調するきらいが
あるんだな。
それに対し、新テナントの起業・開業（店）者さんは、
通常は不動産に関しては素人なので、
結果的に、後になって高い買い物をしてしまうこと
になることが多いんだな。
そこで、今回は野良さんがちくと大まかながら
いい居抜物件を見分ける初歩的な
基準（こつ）について書いておくんだな。
契約等具体的専門的な話を書くと長くなるので、
今回はほんの最低限度に止めておくんだな。
1.立地
居抜物件を判断するときの一番の
最大最高ポイントなんだな。
飲食店を開店する場合、内外装や
設備がどんなに品揃えして立派であったとしても、
まず立地を最優先してほしいんだな。
2.前テナントの移転理由を詳細に聞くこと
同業者の場合、業務拡大で手狭になったから移転した
場合はＯＫなんだな。
ただし、業績不振で転出ないし廃業した場合
は要注意なんだな。
3.前テナントの業種（業態）を確かめること
２番目とも重なるんだけど、例え前テナントが
業績不振で退店したとしても、業種（業態）
が異なればチャンスはあるんだな。
もちろん、内外装の工事が必要となる
ため、前テナントが同業種である場合
よりはコストがかかることは覚悟
しないといけないんだな。
業種変更して内外装をうまく変えれば、
いいイメージやインパクトが強いため、
うまく行く場合も多いにあるんだな。
4.契約内容は入念にチェックすること
変更可能性までチェックすることが
大事なんだな。一度決まったら
ずっと拘束されるからなんだな。
5.機器類・設備等の事前チェックを怠らないこと
なんだな。
最低限これらのチェックをしないで、結果的に高くついた
事例は枚挙に暇ないんだな。
居抜物件を判断する場合、
この損しない５つのチェックポイントは、
何の業種で店舗を借りる場合でも必ずチェックして
ほしいんだな。
地元吉祥寺・三鷹で飲食店、エステ、美容院等で
開店する起業家が、全員うまくいい店舗物件にあたって、
成長カーブにうまく乗って商売繁盛してほしいもの
なんだな。
判断に困ったら、お気軽に、地元の起業・開業に強くて
実績のある専門家に無料相談に行って意見を聞いて
参考にしてほしいものなんだな。
では、今日はこのへんでー。