土地建物が別人所有のケースにおける法定地上権の成否

うーん、やっぱり法定地上権は難しいですね。

私の説明が下手なんでしょうけれど、なかなか伝わっていないところがあるなぁと。

特に「抵当権設定時に土地と建物が同一人所有」という要件に関する判例はこんがらがる人が多いようです。

整理のポイントとしては、設定時に土地と建物の所有者が異なっていたが、設定後に同一人所有になったことを前提に

①　抵当権者ひとりのケース

②　抵当権者複数のケース

に分ける。

次に抵当権を設定したのが、

A　土地

B　建物

のどちらであるかで分ける。

したがって、２×２の４つのパターンがあることになります。

ひとつずつ見ていきましょう。

①A　抵当権者ひとり×土地に設定

不成立

設定時に別人所有だったのですから、設定後に同一人所有になり、その後土地が競売されても建物のために法定地上権を成立させる必要はありません。

<理由１>

抵当権者は設定時に法定地上権が成立しない土地であるとして土地の担保価値を評価しているはずですから、その抵当権者の期待は守ってあげる必要があります。

<理由２>

設定時に別人所有だったということは、土地には建物所有者が賃借権などの敷地利用権をすでに有しているはずです。その後土地建物が同一人所有になった場合、この賃借権は不要になるようにみえます。ただ理由１にあるように、抵当権者の認識は「法定地上権の負担のない土地」というものですから、従来の敷地利用権である賃借権を残すという判断をしています。

←賃借権よりも法定地上権の方が、より強力な土地利用権ですから、土地の担保価値は法定地上権が成立するときの方がより下がることが前提。

①B　抵当権者ひとり×建物に設定

不成立

設定時に別人所有だったのですから、設定後に同一人所有になり、その後建物が競売されても建物のために法定地上権を成立させる必要はありません。

<理由>

設定時に別人所有だったということは、土地には建物所有者が賃借権などの敷地利用権をすでに有しているはずです。その後土地建物が同一人所有になった場合、この賃借権は不要になるようにみえます。ただ建物に対する抵当権の効力は賃借権にも及びますので、混同の例外として、賃借権は残されますね。ですから改めて法定地上権を成立させる必要はありません。

←賃借権つきの建物として競売されます

ここまでは大丈夫ですか？

土地建物が設定時に別人所有だった場合は、土地に抵当権が設定されようが、建物に設定されようが、その後同一人所有になっても、建物のための法定地上権は不成立だということですね。

頭を使うとおなか空きますね(笑)

さて今度は、②抵当権者が複数、の場合です。

②A　抵当権者複数×土地に設定

このケースは

1番抵当権設定時→土地建物は別人所有

2番抵当権設定時→土地建物は同一人所有

という状態で、土地が競売された場合を想定しています。

判例は、1番抵当権設定時の状態で全体を評価します。したがって、「不成立」です。

①Aと考えた方は同じですね。

②B　抵当権者複数×建物に設定

このケースは

1番抵当権設定時→土地建物は別人所有

2番抵当権設定時→土地建物は同一人所有

という状態で、建物が競売された場合を想定しています。

①Bと同じように考えるべきでは？と思った人は非常に鋭い。実際そう考えている学者の先生もいらっしゃいます。

ただ判例は違う。

もともと建物のために設定されている賃借権などの敷地利用権よりも、より強い法定地上権が成立する方が、権利関係が安定するので競売においても高く買ってもらえる要因になる。

そのことは、法定地上権の成立を期待していなかった1番抵当権者にとってもうれしい話です。

その結果、法定地上権は成立すると考えます。

②Aと②Bの判断手法が異なっていることは、わかりにくいのではないか？という批判が大きいところではありますね。

しっかりそれぞれのケースにおける判断手法を理解するように努めてください。

ではそろそろ、ピザをいただきましょう(笑)。

その前に、改めて「かんぱ～い！」

ん？一緒にいるのはもしかして(笑)。