今回は前回の記事の最後に書いた土地・建物の持分について深く掘り下げて行きます。
土地、建物を新規に取得した場合、登記が必要になります。これは自分でも出来ますし、司法書士にお金を払って代行する事も出来ます。ただ、ハウスメーカーによっては個人でやらないで下さいと言われる場合があります。
まずは住宅購入の際の贈与税が発生するリスクについて説明します。
土地、建物の登記をする場合、「夫婦の持分をどのようにしますか？」と司法書士さんに聞かれます。
初めて土地、建物を買う時、詳しい人で無ければ深く考えずに夫婦仲良く「5:5で」と返事をすると思います。
しかし、夫婦それぞれの収入からどのような経路でお金が支出されているか、税務署はきちんと見ています。住宅資金の出所の、貯金、親からの贈与、住宅ローンの割合を算出し、登記内容と収入状態に乖離があるか監視をしていて、最悪の場合税務署から贈与税が発生する可能性があるか確認するための書類が送られてくる事があるようです。
もし、夫婦の中でいずれかが専業主婦(夫)の場合、思いがけない金額の贈与税が発生するリスクがあります。税務署は5:5(例えで総額4000万であれば2000万円ずつ)の登記があるが、専業主婦はどのようにお金を工面して支払っているかを聞いてきます。
この事実を証明できなければ、夫が専業主婦に持分の5(例えで言えば2000万円)の金額を妻に贈与したとみなされてしまい、これに贈与税(厳密に言えば2000万−110万)が課せられてしまいます。贈与税では贈与した金額にもよりますが、数百万円に登る事例があるようです。ちなみに贈与税は年間で110万円以下であればかかりません。
つぎに土地・建物の持分による住宅ローン控除の関係についてです。
共働きのみなさん！
住宅ローンは連帯債務者として契約しましたか？
これが連帯保証人だと損をしてしまいます。
何故かというと、住宅ローン控除を充分に受けることが出来なくなるからです。ローン組む際に担当の人から充分に説明をされない場合があるので注意して下さい。
専業主婦の家庭であれば住宅ローン控除の対象が給料を貰っている夫のみになりますが、共働き世帯の場合は夫婦どちらも住宅ローン控除を受けることが出来るのですが、これが連帯保証人で契約してしまうと片方だけになってしまうからです。
ちなみに住宅ローン控除とはローン残高の1%分の所得税(足りない時は一部の住民税)を10年間減額、還付するものです。控除額は住宅性能の条件によって40、50万円と上限があります。
ですので、ローン残高が4000万円の場合の控除額が最大40万円になります。この40万を専業主婦世帯であれば働いている夫の所得税から引かれます。(足りなかった分は住民税(引かれる上限があります)から引かれます。)
これが共働き世帯であれば持分の割合に応じて控除額が変わります。例えば持分が6:4であればローン残高の4000万円を2400万と1600万円に分けられ、それぞれが24万円、16万円が控除額となります。
専業主婦世帯では満額もらえるほど納税していれば問題はないですが、なかなか高納税者でなければ難しいでしょう。しかし、共働き世帯であれば控除額がお互いに分散されるので、満額を貰える可能性が専業主婦世帯よりは高いと言えます。
ただ注意して欲しいことは、契約時は共働きだからと割合を給料と相応の割合にしたとしても、子供が生まれるなどのイベントで休暇を取得した場合は所得税などの納税額が減る事になるので充分に住宅ローンの控除が受けられなくなります。(上記の例えで言えば年間16万円が損してしまう)
なかなか難しい事ですが、贈与税が掛からないこと、住宅ローン控除を満額貰えるように意識した住宅購入計画をする必要があります。