大江戸温泉リート投資法人3472について

本日の高松セミナーでご一緒した、

大江戸温泉リート投資法人様について、

講演を拝聴した＋私なりに分析したレポートを皆さまに共有させて頂きます。

大江戸温泉リート投資法人は、ベインキャピタルが2015年3月に非上場の大江戸温泉の全株式をおよそ500億円で買収し、リートとして立ち上げるという変化球的な投資法人。コードは3472。

「コト消費」の需要の中でも底堅いと考えられる温泉・温浴関連施設に投資しているユニークな投資法人となっています。

温泉特化のホテル主体型リートであり、ポートフォリオの80%は温泉施設で構成されているのですが、香川県にあるレオマリゾートが旗艦物件で20％を超えており、まだ小型のリートと言えるのでこれから大きくしていくとのこと。上場5年目である2年後には700億円規模にはしたいとおっしゃっていました。

9月4日の終値ベースでは

大江戸温泉リートの利回りは5.45%とかなり高め。高利回りは魅力ですよね！

運営実績としては高い水準をキープしており、客室稼働率も平均客室販売単価が上昇しているため、今後も安定した収益が見込めそうです。

第6期（2019年5月期）決算が前期比3.1％減益、1口当たり分配金（利益超過分配金含む）は2,390円。

第7期（2019年11月期）は前期比0.4％減益予想で、分配金は2,380円予想。

第8期（2020年5月期）は前期予想比1.8％減益予想、分配金は2,337円が予想されています。

やや分配金が減っていくようにみえるのは、物件のメンテナンスなどに充てられており、財務体質の改善に遣われているとのこと。元々ある温泉旅館を活性化しているということで築年数は37.5と高め。メンテナンスでポートフォリオPMLは2.7%となっています。

分配金水準に関しては今安定させつつ財務体質を改善させ、物件数を増やすことで分配金も上げていきたいというイメージだそうです。

↑ポートフォリオはこんな感じ。

リートにしては珍しく株主優待(正確にいうと投資主優待)が実施されており、

本リートでは2018年5月期に株主優待の配布が決定され、5口以上保有で1枚につき1,000円相当の利用券が、5口以上保有で1枚、10口以上保有で2枚、年2回もらえます。譲渡可能で無記名で使えるということで使い勝手の良い優待です。

これは認知度向上のためにもしばらくは続くとのこと。

リート全体が今年は買われて上昇傾向にはありますが、このあとリスクオンになって下落したらナンピン買いを狙いたいですね٩(^‿^)۶