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第898回 ５０００円家賃を下げた方が良いでしょうか？
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どうも水戸大家です。
今日は読者さんからの質問です。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日は神奈川に行ったり、渋谷に行ったりと、
相変わらず動き回ってます。
それから、時間に合わせて頂ければ、
面談もOKですよ、と書いたのですが、
結構な申し込みを頂いてます。
どうしても私が忙しい時や、
スケジュールが合わないときはお断りしておりますが、
基本的に誰でもお会いしますので、
ぜひお声掛けください。
ちなみに、お代は一切頂きませんので、
その辺はご安心ください。
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不動産投資業界のコンサルの面談相場は３万くらいだそうです。。。
さて今日は、
「５０００円家賃を下げた方が良いのでしょうか？」
という読者さんからの質問です。
質問者さんは、
ずっと長く大家さんをやられている方で
家賃を下げるのは、かなり抵抗があるようです。
でも、最近は今までの家賃では埋まらなくなっているようで、
「５０００円下げればなんとかなりますよ」
と賃貸の仲介会社には言われているそうです。
それで、家賃をお伺いしたところ、
「１０万円くらいのところ」
だそうです。
この場合は、５０００円下げたことによるデメリットと
メリットを考えると答えが出ます。
例えば、５０００円家賃を下げると、
年間６万円の損失、２年で１２万円です。
一方、空室が１ヶ月続くと１０万円の損失、
２ヶ月で２０万円、３ヶ月で３０万円です。
そういう事実から見ると、
５０００円下げると２年間で１ヶ月空室の状態と、
ほぼ＝（イコール）の損失なのです。
２年間５千円割引 ＝ 空室１ヶ月
これを見ると、完全に下げた方が良い事がわかります。
ちなみに、どれくらい空室がその地域にあって、
どれくらい下げると妥当なのか？というお話は、
このように冷静になって損失がどれくらい出るか？をみると、
はっきりします。
賃貸経営、不動産投資は事業ですので、
この辺の値下げする、しないは、
数字を見て判断していきましょう。
１位に大差を付けられてます。↓
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無料でお受け取りください。
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ＰＳ３：買い付け証明書を無料でお配りしています。
（こちら登録で物件情報に同時登録されます）
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ＰＳ４：埼玉、東京の郊外型の２億以上５億までの駐車場付きファミリー物件
RC20年程度までで11%程度以上の物件を探しております。
（店舗、シングルタイプ混在も一応可ですが目線は厳しいです）
情報ある方はこちらから→ http://mitoooya.jp/q.html
ＰＳ５：その他物件情報探してます。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
『７つの習慣』
『金持ち父さん、貧乏父さん』
『成功の９ステップ』
『お金の科学』
『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
『楽して成功できる 非常識な勉強法』
『これからの「稼ぎ」の仕組みをつくろう』
『非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣』
ご感想、ご質問を頂けると幸いです。
頂いたご感想、ご質問はメルマガ、ブログへ掲載する事があります。
あらかじめご了承ください。
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『押し売り営業をしない』
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『不動産の専門家に徹する（基本的にこちらから営業はしない）』
日本初の不動産投資家目線の不動産業者として、
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
今週末は福岡に行くのですが、
ホテルがいっぱいで取れませんでした。。。
一応、カプセルホテルみたいな所を予約しましたが、
ラブホテルに泊まった方が良いような気もします。 笑
ちゃんとした個室で寝れないと、やっぱりきついですね。
それにしても今週末は、福岡でなにがあるんだろう？
それでは、また明日。
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■編集後記
今日は関東に帰ってきてます。
ちなみに空港の書店で働く店員さんに
「メルマガ読んでます」
って声かけられました。
リアルでも知っている人が出てきて、
かなりびっくりしてます。 笑
ちなみに、ブログランキングが２位になってしまったので、
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→
さて今日は
「消費税が１０％になるかもしれない…」
というお話。
今、復興増税という事で、
かなりむちゃくちゃな予算案を政府は出している…という事が、
国会では言われています。
全部は通らない事を前提に、
政府は、むちゃくちゃな予算案を提出しているそうなのですが、
その予算案で通らなかった分の予算を、
消費税増税で賄おうとしているらしいです。
その予定が２０１３年という事で、
これは、可能性的には、ゼロではないお話という事です。
では、消費税が１０％になったらどうなるのか？というと、
消費税が掛かるものは単純に５％値上がりになるという事です。
普段の食べ物など、
毎日買うものはしょうがないと諦めるしかないですが、
具田的に、今動いておくと得するものがあります。
それは、自動車、建物、金などを買う場合は、
今買った方が良いという事です。
その３つは高額な物なのですが、
消費税が掛かります。
つまり、単純に５％の値上がりが起こるという事です。
ちなみに不動産投資家としては建物なのですが、
新築する場合だけでなく、
改築やリフォームをする場合も消費税が掛かるので、
建物の大規模修繕なでも今やっておいた方がいいです。
また、消費税が上がるという事を正式に発表されてからだと、
みんな同じことを考えて、
「リフォームしなきゃ」
と思う人が増えて、
リフォーム会社は多少値上げしてもお客さんは取れるので、
今、だれも動いていない時期に動いておくとかなりお得だと思います。
消費性増税…というお話が、
全然的外れな事であればいいのですが、
ちょっとそういう情報が入ってきたので、
気を付けておくとかなりお得だと思って書いてみました。
ちなみに修繕費が１０００万掛かると、５％の５０万は損したり、
得したりするのでお早めに動いた方が良いと思います。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
『７つの習慣』
『金持ち父さん、貧乏父さん』
『成功の９ステップ』
『お金の科学』
『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
『楽して成功できる 非常識な勉強法』
『これからの「稼ぎ」の仕組みをつくろう』
『非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣』
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
かなり予定が詰まっていて、
お約束した日の予定をキャンセルすると、
私の予定から１週間は先になってしまいます。
ほんと、毎日予定が入っていますが、
すぐになんでも動けるわけではないので、
その辺はご了承ください。
それでは、また明日。
→ http://mitoooya.jp/1oo.html
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まぐまぐ 不動産部門発行部数 日本一の不動産メルマガ
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水戸大家のプロフィール http://mitoooya.jp/self.html
当メルマガは、私が実際に高利回り不動産を購入した業者さんの物件情報や、
様々なお金儲けに関する情報を日刊配信しております。
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第897回 消費税が１０％になっても得する方法
──────────────────────────────────
どうも水戸大家です。
消費税が１０％になるかもしれないというお話です。
でも、損する人と得する人が出てきます。
詳しくは編集後記で
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■■裏物件情報（不定期更新）
■福島県福島市１４５万円利回り３３．１０％区分マンション
現況空き室ですが、激安の区分マンションです。
安いので融資が怖い人向けです。
物件詳細はこちら
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詳細資料は、こちらにご登録いただくと、折り返しメールで届きます。
（また、弊社から物件情報が定期的に届きます）
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（水戸大家のひとりごと）
かなり予定が詰まっていて、
お約束した日の予定をキャンセルすると、
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今回は号外版です。
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今回は、株式会社ファーストロジック様からのご案内です。
記事内容については直接、株式会社ファーストロジック様にお問い合わせください。
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税引き後キャッシュフローという不動産投資に欠かせないポイントを
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｜ ※非公開物件登録数 ３１５２件（2011年10月13日現在）
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●なぜ、非公開物件が存在するのか？
通常、ネット上に公開されている物件情報は、売主から
不動産会社に売却の依頼が来て、不動産会社の顧客に
買い主が見つからなければ、指定流通機構に登録されます。
みなさんがネット上で目にする物件情報は、売主からの距離が遠く、
誰でも知ることができる情報と言えるでしょう。
しかし「楽待」は、特許取得のマッチングシステムにより、
ユーザーが希望の物件情報を入力するだけで、
売主または不動産会社と直接やりとり（匿名）ができるので
他の不動産投資ポータルサイトでは公開されていない、
非公開の物件が提案されやすいのです。
売主は、ネットに自分の物件がさらされ価値が下がるのを
極端に恐れているため、売却を依頼する不動産会社にネット広告を
許可しないことも多いのです。
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●楽待C+C（キャッシュフロープラスカレッジ）が始動
『投資家の投資家による投資家のための不動産投資セミナー』
『キャッシュフローがプラスにならない不動産投資は、投資ではない』
楽待Ｃ＋Ｃは、投資家の投資家による投資家のための
不動産投資セミナーです。
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＜楽待Ｃ＋Ｃ講師５大条件＞
１．実際に不動産投資を行っていること
２．キャッシュフローがプラスであること
３．公演中はノウハウの出し惜しみをしないこと
４．入居者目線の大家であること
５．不動産投資のパートナーとWinWinであること
●楽待Ｃ＋Ｃ誕生秘話
代表取締役：坂口直大 2004年5月5日、代表取締役の坂口直大は、
静岡で不動産投資を行ってアパート6棟を所有し成功し始めていた
沢孝史さんと二人三脚で投資家による投資家のためのセミナー、
「お宝不動産投資セミナー」を開催しました。
沢孝史さんは、2004年2月に『「お宝不動産」で金持ちになる！-
サラリーマンでもできる不動産投資入門』 という書籍を出版したばかりであり、
その本の内容はポップな表紙のイメージとは異なり
理論的ですべてが定量化されていました。
約10年が過ぎようとして、さまざまな不動産投資本が出ている現在でも、
購入すべき物件の条件を数値化している不動産投資本はほとんど存在しません。
沢孝史さんが、2004年に初めて
投資用不動産の数値化された購入指標を定義したのです。
その影響力は強く、現在でも多くの不動産投資家によって支持されています。
沢さんにセミナー開催の依頼を受けた坂口はセミナーの集客に
かなり不安を募らせていましたが、それは杞憂に終わりました。
26歳の坂口が覚えたてのHTMLと、拙い文章とデザインで
セミナーの申込ページを何とかインターネット上にリリースした
その日に、約50席が満席になったからです。
当日会場に来た受講者は20～40代の男性を中心に、
医者、弁護士など職業は様々で、遠方は沖縄から、
さらに大学生まで訪れました。
そして、沢さんのノウハウを一切隠さない素晴らしい講演が
受講者の期待に１００％こたえました。
当日のアンケートでは、5 段階評価中 4.7という
高い評価を得ることが出来ました。
後に沢さんは、13億円の投資を成功させ、
家賃収入1億3千万円という桁外れの成功を収めました。
一方坂口は投資用不動産の非公開性に着目し、
特許を取得した楽待システムで日本の不動産流通に貢献し、
不動産投資ブームの一翼を担うことになりました。
特に2008年のリーマンショック後には雇用不安から、
不動産投資を始める方が増えました。
しかし、新たに不動産投資を行う人の中に、
不動産投資特有のリスクを回避できず、キャッシュフローがマイナスになり、
苦しんでいる投資家が少なくはないことを知りました。
不動産投資には、価格変動、税金、ローン、経年劣化、
賃貸マーケットなど様々に絡み合ったリスクが存在し、
その落とし穴は意外に大きいのです。
楽待内でも「楽待コミュニティー」、「楽待ナビ」などで
有益な不動産投資コンテンツを提供してきましたが、
それだけでは足りないと感じたのです。
その現状に危機感を感じた坂口が、不動産投資家に
不動産投資で成功し豊かな人生を送ってほしいという切なる願いから
「楽待Ｃ＋Ｃ（キャッシュフロープラスカレッジ）」を
東京だけではなく様々なエリアで開講することとなりました。
『投資家の投資家による投資家のための不動産投資セミナー』
『キャッシュフローがプラスにならない不動産投資は、投資ではない』
楽待Ｃ＋Ｃは2011年、未来の豊かな全国の不動産投資家のために始動します。
■編集後記
以上、株式会社ファーストロジック様からのご案内でした。
内容については、株式会社ファーストロジック様に
直接、お問い合わせください。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
『７つの習慣』
『金持ち父さん、貧乏父さん』
『成功の９ステップ』
『お金の科学』
『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
『楽して成功できる 非常識な勉強法』
『これからの「稼ぎ」の仕組みをつくろう』
『非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣』
ご感想、ご質問を頂けると幸いです。
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今回は号外版です。
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■こんにちは、水戸大家です。
今回は、株式会社ファーストロジック様からのご案内です。
記事内容については直接、株式会社ファーストロジック様にお問い合わせください。
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●『めちゃくちゃ売れてるマネー誌ＺＡｉ作った恐る恐るの不動産投資』
まりお×ダイヤモンド・ザイ編集部 (著)
Amazon評価：４．５
※読んでいて本当に面白い。
自らの力で高利回り物件を作り出したい初心者～中級者にお勧め。
●『資金300万円でも、アパート一棟、買えました！
ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル』
石原 博光 (著)
Amazon評価：５
※大変現実的で、実践的な本です。
石原さんの優しく親切な人柄が伝わってくる名著です。
●『大家さん税理士が教える 不動産投資「お金の残し方」見極め法』
叶 温（かなえ・ゆたか） (著)
Amazon評価：２．５
※アマゾン評価は低いのですが、税理士ならではの観点で
税引き後キャッシュフローという不動産投資に欠かせないポイントを
明確に伝えているのでかなりお勧めです。
キャッシュフローを理解しないで投資して失敗する人が
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●楽待Ｃ＋Ｃ誕生秘話
代表取締役：坂口直大 2004年5月5日、代表取締役の坂口直大は、
静岡で不動産投資を行ってアパート6棟を所有し成功し始めていた
沢孝史さんと二人三脚で投資家による投資家のためのセミナー、
「お宝不動産投資セミナー」を開催しました。
沢孝史さんは、2004年2月に『「お宝不動産」で金持ちになる！-
サラリーマンでもできる不動産投資入門』 という書籍を出版したばかりであり、
その本の内容はポップな表紙のイメージとは異なり
理論的ですべてが定量化されていました。
約10年が過ぎようとして、さまざまな不動産投資本が出ている現在でも、
購入すべき物件の条件を数値化している不動産投資本はほとんど存在しません。
沢孝史さんが、2004年に初めて
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その影響力は強く、現在でも多くの不動産投資家によって支持されています。
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一方坂口は投資用不動産の非公開性に着目し、
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不動産投資ブームの一翼を担うことになりました。
特に2008年のリーマンショック後には雇用不安から、
不動産投資を始める方が増えました。
しかし、新たに不動産投資を行う人の中に、
不動産投資特有のリスクを回避できず、キャッシュフローがマイナスになり、
苦しんでいる投資家が少なくはないことを知りました。
不動産投資には、価格変動、税金、ローン、経年劣化、
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その落とし穴は意外に大きいのです。
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それだけでは足りないと感じたのです。
その現状に危機感を感じた坂口が、不動産投資家に
不動産投資で成功し豊かな人生を送ってほしいという切なる願いから
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東京だけではなく様々なエリアで開講することとなりました。
『投資家の投資家による投資家のための不動産投資セミナー』
『キャッシュフローがプラスにならない不動産投資は、投資ではない』
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■編集後記
以上、株式会社ファーストロジック様からのご案内でした。
内容については、株式会社ファーストロジック様に
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
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行動が変われば、習慣が変わる
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