弁護士の武井です。
今回は、2020年12月15日から施行される、いわゆる「サブリース新法」について解説をしていきます。サブリース新法というのは賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律のサブリースに関わる部分を指す便宜的な呼称です。当該法律自体は2021年6月に完全施行されるのですが、サブリースに関わる部分は2020年12月15日より、先行して施行されるという事情があります。同年10月16日には国土交通省よりサブリース事業適正化ガイドラインが公表されており、今回の記事では当該ガイドラインの内容も踏まえ、重要な点に絞って解説を行います。
１．サブリース新法が制定された経緯等
あえて詳述はしませんが、サブリースにまつわる諸々の社会問題が発生しており、これに対処するためサブリース新法が制定されました。具体的には、①誇大広告及び不当勧誘等を禁止するとともに、②サブリース業者等に対し、サブリース契約の締結に先立ち不動産のオーナーに重要事項の説明を行うことを義務付ける等の対策がサブリース新法に盛り込まれています。
２．規制を受ける事業者の範囲
サブリース新法による規制を受けるのは「特定転貸事業者」又は「勧誘者」です。特定転貸事業者というのは、特定賃貸借契約（「賃貸住宅の賃貸借契約であって賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」をいいます。）に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者をいいます。一般的なサブリース業者をイメージしていただければ結構です。
勧誘者とは特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結について勧誘を行わせる者をいいます。サブリース契約においては、サブリース業者が建築業者や不動産業者等と連携して勧誘を行うことが一般的に行われているため、当該業者も規制の対象としているわけです。
３．規制の内容
（１）誇大広告及び不当勧誘等の禁止
誇大広告の具体例として、「家賃保証」、「空室保証」等の文言の隣接する箇所に借地借家法の規定により減額されることがある等の内容が表示されていない場合が挙げられます。
不当勧誘の具体例として、家賃減額リスクや契約期間中のサブリース業者からの契約解除の可能性、借地借家法第28条の規定による解約には正当事由が必要であること等を伝えず、サブリース事業のメリットのみを伝える場合が挙げられます。
要するに、広告及び勧誘を行うに際し、サブリース事業のメリットだけでなくデメリットも告知することを要求しているわけです。
（２）重要事項説明義務
契約締結前に一定のリスク事項を書面に記載して説明することが義務付けられました。具体的には、家賃が減額される場合があること、契約期間中に解約となる場合があること等です。やはり、メリットだけでなくデメリットも告知することを要求する趣旨です。
（３）違反の効果
特定転貸事業者又は勧誘者が義務に違反した場合の効果として、国土交通大臣によるⒶ是正等の措置の指示、Ⓑ業務停止等の命令及びⒸ指示又は命令の事実の公表が定められています。違反の直接の効果としてサブリース契約の解除が定められているわけではないことに注意が必要です。
４．最後に
サブリース新法の適用を受ける会社としては、同法に適合するよう業務フローの見直しを行うとともに、従業員等に対する研修等で周知徹底を図る必要があります。業務フローの見直しも従業員等に対する研修等も一度行って終わりというものではなく、実際の運用状況を定期的に確認し、PDCAを回す必要があるでしょう。業務停止や公表は会社にとって致命傷となり得るものだけに、きめ細かな対応が求められるところです。当事務所では、サブリース新法に対応するためのチェックシート等を作成し業者様からのご相談に対応しております。是非ともご相談ください。
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