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兼業大家のブログ

不動産投資のノウハウを公開いたします。区分所有マンション（主に地方のワンルーム）を競売で取得し賃貸運営を行っています。
過去に賃貸仲介、賃貸管理業務を行っていた経験をいかしております。

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長期空室対策について

大家にとって、空室対策が物件取得後の主な課題となります。

管理会社のいいなりに家賃を下げることもひとつの方法ですが

いかに、賃料を落とさずに入居者の募集ができれば売却活動

する際も、思うような価格で売却できます。


当然、大きな投資によるリニューアルなどは、費用対効果など

考慮が必要となります。


多額の投資を伴わず、賃料の維持、空室の早期解消を行う

方法として、初期費用の調整、敷金、礼金の見直し、フリーレント

および入居時に入居者が希望する備品をプレゼントもしくは

退去時に、低額で買い取ることができるオプションを付ける方法

がある。


以前は、敷金礼金ゼロ物件は、特殊な物件でしたが、エリアにより

異なるが、割合は多くなっている。学生を対象にしたフリー

レントも以前からあったが、一般向けにフリーレントを

設けるこうとにより、他の物件より優位にたつ方法がある。


契約条件として、フリーレント期間に対応する、特約条項を

盛り込み、２年以内に解約する場合は、フリーレント相当分を

違約金として、請求する特約を追記することをお勧めします。

入居者の早期退去を抑制するための条件となる。


下記商品が、１ルーム入居時のプレゼントもしくは退去時低額買取り

商品の候補となります。

（事業者の場合、景品法抵触に注意が必要となります）











POWER CYCLONE EC-ST11

































家賃滞納者への対応

通常電話での督促、督促状の発送（連帯保証人含む）を行う。

次に、内容証明の発送の手続きへ移る。

法的措置では、正式裁判、少額訴訟、支払督促などがある。


弁護士などの専門家に委ねるケースがほとんどであるが

強制執行まで及ぶと、費用も１００万程度（家財の量などにより増減）

かかり、なんとか最悪のケースを避けたいのが本音である。


最近では、保証会社をつけるケースが増えているが、ニュースで

あったように、グレーゾーンの対応を見受けられるようです。


保証会社を利用する際も、会社の状況を確認する必要があります。


支払督促、少額訴訟など、個人でも裁判所へ相談し対応できる

手続きもあるので、早め早めの対応が必要となります。


なかには家賃を滞納したまま、退去するケースもあるが

住民票は、本人の委任状などがないと弟３者が取得できなが

賃貸借契約書などの本人との関係を示すものがあれば

取得できることができ、転居先の住所を特定できる可能性もあります。


住民票が物件住所で登録されていたことが前提条件となります。






モニター付インターフォンでセキュリティUP！

通常のインターフォンをモニター付のインターフォンへ

変更する。


商品の価格は、１万円程度で、入手可能となります。


配線の施工などあるので、業者へ依頼すると１万円程度

施工費用が必要となります。


施工費込で、２万円程度の投資で、不動産の商品価値が

高まります。


空室発生に、更新工事を推奨いたいます。

入居中に故障が発生すると、対応費用など割高になり

がちなので設置後、１０年以上経過しているものは

交換をお勧めいたします。


施工前（外部）


兼業大家のブログ-施工前

施工後（内部）


兼業大家のブログ-施工後内

施工後（外部）


兼業大家のブログ-施工後外

参考商品は、以下のとおりとなります。

空室の内覧対応について

兼業もしくは遠隔地の空室の自主管理は、鍵番人で対応することを

お勧めします。


オートロックのマンションでは、オートロックの暗証番号を

開示しているケースが少ないので、郵便ポストに案内時の

カギを設置するケースが多いです。


注意点として、紛失するケースがあるので、コピーを保管する

などの対応が必要となります。


また、鍵交換のタイミンを誤ると、再度鍵の交換が必要となります。


鍵の管理は、特定の仲介業者へ預ける方法もありますが

店舗の休日、ライバル店が案内したい場合に、入居希望者の

内覧ができないケースがあるので、考慮が必要となります。


その他、リフォーム業者への対応も現地に鍵があると大変

便利です。


是非、ご活用ご検討ください。



下記商品を利用しています。

パイプスペースなどの、ガス配管などに設置しています。
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