ワンルームマンションのキッチンは、ミニキッチといわれる
シンクと電気コンロのみで、まな板を設置する場所がない
タイプが主流でした。
渦巻き状のコンロですと、見た目の印象も悪く物件選定時の
マイナスポイントとなります。
キッチンを交換するとかなりの費用がかかり、投資効果が
さがるので、コンロ部分の変更により、イメージが大きく
変わります。施工費込で２，３万円で対応可能となります。
施工後1
施工後2
私は、リフォーム業者へ品物の支給を行い
施工費をお支払いしています。
工賃は、5,000円程度で実施いただけました。
スイッチ周りの目隠しなど施工が必要となります。
施工前（物件が異なります電気コンロのイメージ）
推奨商品となります。
現地の確認が必要となりますので、事前に施工業者とお打ち合わせの上
実施することをお勧めします。
パナソニック電工 1口IHクッキングヒーター KZ-11BP ビルトインタイプ
|
是非チャレンジしてみてください。
古い情報となりますが、私は、１０年ほど前に賃貸仲介（住宅）の仕事を
していました。給与体系は、フルコミッショとなり、売り上げの約
３０％が収入になるとうい条件でした。
１年を通してコンスタントに売上を維持することが難しく、１月から
３月が新入生、新入社員などが動く時期で、繁忙期となり通常月の
２倍くらいの売上でした。
特に、地方からの親子連れの新入学生は、部屋探しに時間的、距離的
制限があるなか、相場感など基礎知識がない方が多く、こちらが
コンサルティングしながら部屋探しを進めるというのが一般的でした。
営業マン、入居希望者ともに、ハッピーなのが１件目の不動産業者で
部屋を決定することですが、他の店には、もっと良い物件があるのでは
と入居希望者側が考えると他の店の情報も見てみたいとういのが
一般的な心理となります。
腕のいい営業マンは、他の店の情報も同じですよ、もしくはうちの店の
情報が一番ですと、説得？、納得してもらえるかがポイントとなります。
熱心な営業マンは、ひたすら物件情報を出しつづけて、これ以上の物件は
ないと認識してもらう方法や、物件情報より営業マン自身を気に入ってもらい
この人が紹介する物件で部屋を決定したいということがありました。
決定率（来店数に対する、成約件数）が、通常は、３割程度が一般的でしたが
８割程度の決定率を達成する営業マンも存在しました。
家主の立場からすると、決定率の高い営業マンにうちの物件を優先的に紹介
してもらいたいという意識が働きます。そこで、仲介会社のルールにもよりますが
広告料（仲介手数料）とは別に、個人的にお礼（商品券など）をすると
優先的に、物件を紹介してもらえる可能性が増えるのではないでしょうか。
家主としては、常に入居希望者のニーズや動き、賃貸マーケットを把握する必要が
あります。その点からも、仲介会社の営業マンは、貴重な情報源となります。
仲介ショップの中から、キーマンを探し相互に有益な関係を構築することで
賃貸運営を円滑に進める手法のひとつとなります。
不動産の価格には、大きく以下の４つの価格があります。
①公示価格
実施目的：一般の場売の目安
決定機関：国土交通省
評価基準日：毎年１月１日
公表：３月下旬
対公示価格：１００％
②基準地標準価格
実施目的：公示価格の補完的役割
決定機関：都道府県
評価基準日：毎年７月１日
公表：９月下旬
対公示価格：１００％
③相続税（路線価）評価額
実施目的：相続税・贈与税を算出するための資料
決定機関：国税庁
評価基準日：毎年１月１日
公表：７月上旬
対公示価格：約８０％
④固定資産税評価額
実施目的：固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を
算出する際の基礎
決定機関：市町村（２３区は都知事）
評価基準日：前年１月１日（３年に１度）
公表：３月１日（基準年度は４月１日）
対公示価格：約７０％
実際の取引価格を把握するには、参考程度にしかなりません。
その他、国土交通省の土地総合情報システムにて、取引価格を
確認することができる。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
不動産購入約１カ月後、調査票が届き購入価格など調査
アンケートを返信する制度となっている。
将来的には、活用できるツールかもしれませんがあまりデータが
蓄積されていない、エリアのようです。
私が、実際の相場、個別物件の人気、不人気の状況を判断する
方法として、利用しているのは、BIT不動産競売物件情報サイト
価格を調査したいエリアの不動産物件の情報を取得できる。
個人名は、非表示となっているが、３点セット(物件明細書、
現況調査報告書及び評価書等)を PDFファイルで
ダウンロードすることができます。
自分で、落札価格を予想して、開札日以降に売却結果にて
入札数、落札金額は、公表されます。
当然、通常売買の価格とは一致しないが入札件数などみると
数件のものもあれば、２０件以上入札が入る物件がある。
占有者の有無、区分所有物件であれば管理費の滞納など
前提条件が異なるが、参考にできる情報取得が可能である。
不動産にかかわる仕事に携わったことにより、不動産業界の裏側も
みることができました。
老後の不安、終身雇用の崩壊、少子高齢化、政治不安などさまざまな
不安要素のなか収入の複線化を実現する手段として不動産投資を
開始しました。
より多くの人に安心して、不動産投資を実践していただけるような
情報発信を目指して参ります。
