競売不動産入札の流れ

ＢＩＴ より、入札を希望するエリアの競売のスケジュールを確認する。

閲覧開始日に物件情報の検索を行い、３点セットをダウンロード

する。現地の確認や分譲マンションですと管理会社へヒアリング

実施してみる。登記情報を取得して所有者の確認を行う。

インターネットからダウンロードした３点セットは、一部墨が塗られて

いるので、遠隔地の場合は、謄写を依頼することができる。（有償）

占有状況や室内の損傷状況を確認する。執行官の意見で所有者

からのヒアリング状況が記載されている。

占有者がいる場合、室内写真を見れば人柄が確認できるゴミ屋敷か

すごくきれいに利用されているかどちらかのケースが多いです。

入札物件が決まれば、あらかじめ裁判所で入札書類を入手する

または郵送で送付依頼をする。（返信用封筒切手が必要）

入札期間は、通常１週間ですので、早めに手続きすることを

心がけています。個人の場合、住民票も入札時の必要書類と

なります。

裁判所により、異なりましたが返信用封筒を同封に住民票

コピーを同封すると住民票を返却してくれる裁判所もありました。

振込依頼書により、保証金を銀行から振込む。

入札保証金振込証明書に必要事項を記入して、振込書を

書類に貼り付ける。

落札できなかったときに保証金を返還してもらう口座を指定

する。

入札書に入札金額ほかを記入する。

押印が必要ですので、押印を行う。使用した印鑑を覚えておきます。

入札書のみ専用の封筒へ封入する。

全ての書類が揃うと裁判所へ直接提出もしくは書留で郵送する。

入札書など、提出書類は、コピーをとっておきましょう。

落札金額を忘れることもあります。

直前まで、変更することが多いため。

遠隔地の入居者募集活動について

遠隔地の物件を多く所有していますが、空室が発生したときの

募集活動について、ご紹介いたします。

不動産賃貸物件情報サイトへアクセスして、対象物件の競合

物件の情報を掲載ている仲介業者のファックス番号および

メールアドレスをＨＰなどから調べてリスト化します。

その他、ハトマークサイト や不動産ジャパン などで対象物件

の近隣で営業する賃貸仲介会社を検索して、ファックス番号

メールアドレスを入手しリスト化する。

ＰＣ接続可能な、ファックスで一斉送信やメーリングリストを

作成し、物件情報を週に１回程度配信します。

特に、土日前の金曜日の夜などに物件情報を配信すれば

営業マンの記憶に残り紹介される確立があがります。

募集時期にもよりますが、１カ月程度募集活動をしても

反響の電話がない場合は、募集条件がマーケットの価格と

乖離しているのか、競合物件の広告料に負けているかなど

物件情報を配信している、業者へヒアリングを行い原因を

分析する。

１社のみの意見を聴くのではなく、何社がヒアリングすると

原因が見えてくる。

専任で１社の仲介会社または管理会社へ募集を任せる

方法もあるが、反響・内覧件数など配信した情報がどの程度

有効な情報となっているか、自分自身で確認できるといち早く

対策を講じることが可能となります。

内覧方法は、電話連絡をもらってからお知らせするように

している。物件の動きがこちらで把握できるため。

勤務中に、電話に出られないケースですと、専門業者へ

依頼するなど対応が必要になります。

いずれにしても、２，３カ月空室が続くと弱気になります。

思い切って家賃を下げるなど早めに原因を分析して

自ら判断することをお勧めします。

物件情報の取得について

私は、ヤフー不動産と健美家 を主に利用しています。

ヤフー不動産は、一般の物件サイトですが

健美家は、投資用不動産の専門サイトとなります。

健美家に掲載している、仲介業者は、投資用物件を

専門に取り扱っている業者が多いです。

新規の物件情報を、専門業者から定期的に

配信するサービスを実施ている業者もあります。

定期的に、新着情報を中心に物件情報を取得しています。

希望条件をあらかじめ設定しておけば、新着情報を

メールでお知らせする機能もあります。

（ホームズ など）

物件を早期に売却を希望されているケースや

大幅な値交渉に応じてもらえるケースもあるので

定期的に、投資対象エリア、物件種別を絞り

物件の収集を行っています。

なかには、競売で落札された金額と同等程度で

売り出しされているケースもありました。

１件目の投資案件について

６年ほど前の話です。

地方都市の築２０数年の１Rマンションを競売で落札しました。

直近で、大規模修繕を実施しており、外壁の塗り替えが

完了したところでしたので、外観はきれいに見えました。

落札金額は、１００万円前半で、空室の状態でした。

管理会社で、鍵の管理をしていたので、残代金納付後

鍵を受けとることができました。

残置物などなく、リフォームが必要な状態でしたので

リフォーム業者へリフォームを依頼しました。

確か１０万円程度たと記憶しています。

その後、近隣の仲介業者へメール、FAXにて物件情報を

配信して、最終的に、家賃３万台にて、入居者が決まりました。

管理費と修繕積立金を差し引いて、実質利回りが２０％以上

（年間賃料-経費/購入価格または取得費）という

投資案件となりました。

約１年後

入居者が法人で事務所として利用しており、入居当時に、

購入も検討していることを仲介会社から聞いていたので

次の投資案件もあったため、売却を打診してみました。

仲介手数料を節約したく、直接の取引を希望しましたが

不安なので、仲介業者を介して売買したいと申し入れがあり

売却金額も２００万円半ばでしたので、賃貸仲介会社へ

仲介手数料の交渉を行い、売買仲介を依頼しました。

購入時に、取得税５万、登録免許税３万、リフォーム代、

売却時に仲介手数料が主な取得売却経費となります。

５年未満の売却なので売却益の３９％の

譲渡所得がかかるので、一見良い投資に見えますが

諸々の費用、税金もかかることに注意が必要となります。

１件目の投資案件としては、まずまずの成果でした。

関連書籍でいろいろ勉強しましたが、実践すると

不動産投資に関するノウハウが得られました。

不動産競売で物件を取得検討する

競売で物件取得を検討するメリット・デメリット

を以下に記載いたします。

●メリット

　・通常の売買より一般的に、３割程度安く入手できる

　・仲介手数料が不要

　・司法書士に所有権移転登記を依頼する必要がない

　　（通常売買も購入者で対応可）

　・時間のない兼業大家でも平等に情報を入手でき

　　入札する権利がある

　　（インターネットの普及により、全国の競売情報が

　　容易に取得できる）

●デメリット

　・購入前に物件内部の状況が確認できない

　　（一部例外あり）

　・原則、現金での購入が前提となる

　　（ローンの利用も不可能ではない）

　・占有者がいる場合の、対応が必要となる

　・登記事項証明書に、競売対象物件であったことが

　　記載されているため買主候補によっては敬遠される

　　可能性がある

　・競売にいたる物件なので、適正な管理がなされていない

　　可能性がある