１年ほど前に購入した区分所有のマンションの
不動産取得税の納付書（２戸分４通）が本日届きました。
月末までに納付が必要となります。
資金繰りをおこなわなければなりません。
なぜ、区分所有のマンションでも土地と
建物２通来るのでしょうか
まともて送ることにより、郵送料を値引き
してもたいたいです。わずかですが・・・
分譲マンションであれば、管理規約の定めを確認しましょう。
最新のマンションは、ペット飼育が許可されているケースが
多いようです。大きさ、数量など制限があるかも確認が必要と
なります。
通常の入居者を受け入れる場合も実施をお勧めしまうが
入居当時の物件のキズなどを入居者と確認して、写真を
とり、双方確認書を交わすことをが必要となります。
安易にペット飼育を許可すると、退去時に多額のリフォーム
費用がかかることになり、入居者から支払を拒否され
自腹になることがあります。
通常の入居者より敷金、礼金を多めに設定して、家賃にも
上乗せするようにして、退去時のトラブルを避けることを
お勧めします。
トラブルが長引くと次の入居者の募集にも影響し、いいことが
ありません。
個人的には、ペットの飼育は、避けたいところです。
マナーが伴っておればよいですが、そこまで判断できるかが
問題となります。
リフォームの仕上がり具合により、入居者の
物件に対するイメージが変わります。
安くて仕事の丁寧な業者、職人に依頼したい
ところだが、どのようにして、探すかが問題に
なります。
紹介者がいれば、紹介してもらう事が一番です。
紹介者の顔もあり、また、良い仕事をすると
次の仕事につながるのできちんと対応してもら
えます。
工事の場合、元請け、下請けの関係がありますが
なるべく末端の業者、職人を紹介してもらいましょう。
当然、不要な手数料を払う必要がなく、安く工事が
できます。
一度、施工状況を自ら確認しておけば、以降は安心して
お願いできます。
入居者が退去する時の立ち会いもお願いしています。
急なトラブルがあっても物件の近くの業者であれが
すぐに対応してもらえます。
投資効果を上げるためには、銀行融資を検討することが
必要となります。
例
現金１２０万の投資で、収入２４万で利回り２０％
２４/１２０＝２０％
融資１００万＋現金２０万の投資で収入２４万 金利４％（４万）
（２４－４）/２０＝１００％
投資効率で５倍となります。
物件タイプ、住居地、対象物件所在地、年収など
都市銀行、地方銀行、信用金庫、不動産融資を得意とする
銀行などさまざまです。
私が、実際に過去に取り組んだ案件として、旧国民金融公庫
日本政策金融公庫です。
投資物件が、遠方のワンルームマンションでしたので、融資の
選択肢が限らていました。
金利は、２％台で借入ができました。
他の物件を購入する際に、担保として提供しました。
融資期間は、４年でした。
金利は、安くすみましたが期間が短いためキャッシュフローは
よくありませんでした。
サラリーマンでも事業計画を作成し担当者と面談し、賃貸事業者
の貸付として、借入ができました。
車でのたとえがわかりやすいですが、新車を購入して
翌日売却すると、購入価格の２割程度減額されるのでは
ないでしょうか
５年落ちのくるまと６年落ちのくるまでは、コンディションが
同等であれば、金額差も少ないのではないでしょうか
不動産も新築から１０年くらいは、価格の下落率が高いです
１０年から２０年経過すると価格下落率が低くなります。
木造などですと、２０年経過すると建物価値はほとんど
なくなります。
築２０年程度経過した鉄筋コンクリート物件を購入
ターゲットとしています。
売却時の金額が購入金額と乖離がすくなく所有期間の
収益を獲得することを目的とできます。
ただし、過去の投資案件でエリアの賃貸の需給バランスが
崩れて、賃貸マーケットの下落により売買価格も収益還元
に基づき、物件価格も下落したケースもありました。
損切りで、入居者がいるうちに売却しました。
賃貸マーケットの動きも見ながら、売却時期、売却見込価格も
定期的に調査が必要となります。