サブリース契約について大家からすると、安定的に毎月の
家賃収入が入り大変ありがたい事だと思います。
しかし、サブリース会社は、事業を行っており慈善事業では
ありません。
未収リスク、空室リスク、賃料下落リスクを織り込みサブリース
賃料を設定しています。
最終的なリスクは、大家にあることになります。
契約更新の度に、サブリース会社より家賃の減額申し入れがあり
受け入れている状況です。
もし、現在サブリース契約を締結されていたら見直しを検討されては
いかがでしょうか
当然、自分で管理できる自信があるか、信頼できる管理会社を事前に
確保することが必要となります。
私は、サブリース契約を承継した場合、契約を解除しています。
入居者と直接契約を結び、物件の収益を向上させ物件価値を
高めています。
通常、不動産売買時の所有権移転登記など
司法書士へ依頼をするのが一般的であるが
自ら行うことも可能となります。
以前は、法務局へ直接提出する必要があったが
法改正により、郵送またはオンライン申請を行う
ことができるようになりました。
融資を受けて抵当権を設定する場合は、銀行指定の
司法書士を利用する必要があるが、現金取引や
住所変更による、表示の変更登記など
一度試されてはいかがでしょうか
私は、買主さんが了解してくれれば、自分で
登記申請しております。
実際、断れるケースもあります。
一度、申請すると雛形など流用して簡単にできます。
初めは、重要な手続きだからプロにお任せする方が
良いと考えていましたが
投資効率を考えると、少しでも取得費を抑えるために
実践しています。
不動産投資を始めた頃は、簿記の知識もなく１から
勉強しました。
商工会議所の主催するセミナーに参加したりして、徐々に
知識を得てきました。そのときの、参考文献をご紹介します。
マンションでは、管理費と修繕積立金の支払いが
必要となります。
ワンルームマンションでも、毎月計２万円くらい
かかるケースがあります。
投資案件からすると大変効率が悪い状態です。
原因としては、新築当時の積立金の額が少なかったか
総戸数が少ないので、戸あたりの負担が
増えるケースがあります。
その他、投資用マンションですと管理組合が、十分に
機能しておらず、管理会社が、区分所有者の利益に
反し、割高な工場、不要な工事を実施ことがあります。
結果、積立金が枯渇し増額するケースがあります。
いずれにしても、購入検討するマンションについては
過去の修繕履歴、積立金の額、借り入れがないか確認し
取得後は、集会に参加してチェックすることが
必要となります。
私も、近距離のものは、出席するようにしてます。
出席率は、悪く数人程度で実需向けとは違い関心が
うすいようです。
上記理由により、管理会社主導になる実態もあります。
年末に取得した、投資物件の家賃が手違いがあり
本日入金確認できました。
入居者は、学生（今年２年）でしたが、近くの友人宅に
住んでおり、マンションへ郵送した、貸主変更通知
および家賃の振込先を確認していなかったようです。
契約者（入居者）と電話でやりとりしていましが、結局、
保証人である、親に連絡して、無事着金確認できました。
今後は、保証人へも連絡をおこない、契約者にも
仲介会社まかせにせず、こちらで確認すべきだったと反省しています。
しかし、友人の家に住んでいるとのことで解約リスクがある
ので、注意が必要です。
部屋は、利用していないのでリフォーム費は、あまりかからない
ことを祈ります。
